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經典合院別墅項目產品透析（22頁）.ppt

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上傳人：房地****識編號：108161 2021-04-26 22頁 4.96MB

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1、1 I. 市場背景：高容積率別墅的涌現 II. 合院式建筑起源 III.合院別墅優缺點 IV.合院別墅類型及案例 2 高容積率別墅的涌現市場背景：獨棟別墅禁批催生高容積率別墅產品對于目前別墅用地禁批，別墅居住需求卻有增無減，別墅禁令成為別墅價格上漲令，而關于別墅的容積率及密度，對于目前的市場而言，高密度別墅似乎已占有市場大部分供應份額，從容積率0.8的類獨棟至1.0容積率的純別墅項目，面對同等容積率下能產生高溢價的機會，高容積率別墅已成為目前開發商著力探究的課題。邊界產品涌現邊界產品涌現和院別墅復興和院別墅復興高容積率別墅能帶來高容積率及覆蓋率地塊經濟價值的提升，盡可能多的2、實現更多別墅面積，方能使土地價值最大化。由于獨棟別墅目前報批已被禁止，結果更多的關注點則從雙拼、聯排、疊加中尋找平衡，創新型組合方式的邊界產品不斷涌現，其中便包括合院別墅。 3 院墅起源：從規劃設計角度看，中國自古以來都是最善于設計高密度高品質居住產品的國家，從江南古鎮院落到北京的四合院，均有密度高，空間感大于實際的特性，此類設計手法很顯然是值得今人借鑒的。傳統合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間、空間由開發逐漸趨于封閉。傳統院落式中國傳統家居中的生活空間，是居住活動的中心場所，有很強的歸屬感和聚合力。在北方地區多采用此建筑形式，如傳統的北京四合院等3、。而如今的院墅住宅，其產品屬性介于獨棟和聯排之間的物業形態，市場常見的院墅產品多以四聯、六聯或多聯的形式為一體形成組團，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。產品組合方式思考合院別墅 4 合院別墅優缺點優點：優點：圍合形成的院落空間為鄰里交流創造條件。封閉的外觀保持了必要的私密性。院落內部可做景觀設計，成為休閑場所，營造高品質居住環境。在北方圍合式建筑可以阻擋寒風入侵，有利于保溫防寒。缺點：缺點：圍合陰角處相鄰的住戶有嚴重的視線干擾。圍合陽角處的住戶看不到優雅的庭院景觀。院落內部可做景觀設計，成為休閑場所，營造高品質居住環境。在南方炎熱地區圍合建筑阻擋風的通路，削弱了自然通風的效果。 5 合院別墅類型及案例合院-聯排別墅泰盈九如溪谷合院-類獨棟別墅麗山國際龍湖藍湖郡合院-獨棟別墅龍湖悠山郡納帕爾灣美式獨棟四合院 6 合院聯排別墅

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