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1、本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 無錫坊前無錫坊前XXDGXXDG- -20032003- -2828地塊項地塊項 目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 謹呈：無錫風(fēng)水隆國際臵業(yè)有限公司 本報告是嚴格保密的。 2 項目概況項目概況地塊位于無錫新區(qū)，整體用地面地塊位于無錫新區(qū)，整體用地面 積積778778畝，首期建面約畝，首期建面約1010萬平方米萬平方米 規(guī)模：規(guī)模：整體占地778 畝，首期啟動約10萬 平方米建面； 用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：商業(yè)用地； 容積率：容積率：整體1.4， 首期容積率無嚴格限制； 建筑密度：建筑密度：40% 本項目基礎(chǔ)參數(shù)：本項目基礎(chǔ)參數(shù)： 新區(qū)新區(qū)2、 車行15分鐘到 達無錫市中心 車行5分鐘到達 東亭鎮(zhèn)中心 車行8分鐘達到 新區(qū)商服中心 本報告是嚴格保密的。 3 本項目地塊 60萬萬M2 錫滬路 規(guī)劃拉直的錫滬路 新豐五金物流中心 占地面積682550M2 新世界紡織城 歐培德（OBI） 大型建材裝飾超市 建筑面積近近萬平方 米，2000年開業(yè)。 塞維拉商業(yè)廣場 產(chǎn)權(quán)式建材商城 建筑面積30萬平方 米。 紅星美凱龍 產(chǎn)權(quán)式建材商城 營業(yè)面積20萬平方 米，2001年開業(yè)。 麥德龍倉儲超市 大型會員制超市 營業(yè)面積1萬平方 米，1997年開業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 4 項目地塊及四至項目地塊及四至處于專業(yè)市場中心，地塊處于專業(yè)市場中心，地3、塊 內(nèi)部平整，無強勢資源內(nèi)部平整，無強勢資源 本報告是嚴格保密的。 5 第一部分：項目背景與對項目的思考第一部分：項目背景與對項目的思考 項目取地歷程的梳理 項目目標及對目標的理解 對項目的思考 本報告是嚴格保密的。 6 項目取地歷程及項目背景的梳理項目取地歷程及項目背景的梳理 Phase 1 2004年2月18日 風(fēng)水隆公司以每 畝46.54萬元的價 格拍得本項目地 塊，投入3.6億; 用地性質(zhì)為商業(yè) 市場，容積率1.4; 項目初步設(shè)想做 大型集中商業(yè) Shopping Mall (江南大世界). Phase 2 項目準備以 Mall啟動時,仲 量聯(lián)行研究否 定了MALL的 可行性; 同時建議改變 用地性質(zhì)為居 住。 Phase 3 2004年12月，風(fēng) 水隆請世聯(lián)顧問 以居住用地為前 提研究了項目的 整體定位和發(fā)展 戰(zhàn)略； 但由于用地性質(zhì) 無法改變，整體 定位沒有得以實 施； 項目被暫