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1、二手房買賣合同糾紛辦案小結 二手房買賣合同糾紛辦案小結 最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發現，房地產經紀 機構的不規范操作和房屋交易雙方的法律風險意識淡薄是糾紛發生 的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發生的法 律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。 一、 房屋中介機構操作不規范 1委托合同簽訂不規范 一般來說， 房地產經紀機構應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合 同，但是，在實踐中，房地產經紀機構往往與房屋買賣雙方一同簽訂 一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“房地產買賣契約補充協 議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內容混在一起，內容約 定多含糊不2、清、“缺斤少兩”。 2逃避居間義務 房地產經紀機構在南京市房產交易市場辦理產權證時不在 南京市房 地產買賣契約 （現變更為南京市存量房買賣合同 ）上簽字蓋章， 不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。這樣一旦發 生糾紛， 買賣雙方經常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發生 爭議。 根據市政府辦公室 2007 年 7 月 12 日轉發市房產局 南京市存量房網 上交易管理辦法規定，從 2007 年 9 月 1 日起，本市主城區存量房 實行網上交易管理，存量房交易資金監管也一同實行。存量房實行網 上交易，買賣雙方簽訂南京市存量房買賣合同后，如需貸款的要 先將貸款資料提交銀行初審，其他交易3、程序基本沒有變化，只是將原 來手工填寫的（ 南京市房屋權屬登記申請書存量房交易類）改為 從網上打印。由房地產經紀機構促成交易的，由經紀機構提供打印服 務。如房地產經紀機構無法提供上述打印服務，則不具備合法的房地 產經紀資質。 在此， 提醒廣大房屋買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警 惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免自己的權利被非法侵害。 二、 房屋買賣合同的內容不完整 如上所述， 房地產經紀機構通常沒有以居間人的身份協助房屋買賣雙 方簽訂房屋買賣合同， 而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中 介合同， 對中介費用 （即報酬） 的計算方式和支付方式作了明確約定， 而對房屋買賣合同的具體內容語蔫不詳。根據中華人民共和國合同 法的相關規定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應當 包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、 違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中