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1、 住宅小區前期物業管理委托合同第一章 總則第一條 本合同當事人 委托方： 房地產開發有限公司（以下簡稱甲方） 地 址： 郵 編： 4電 話： 受托方： 市物業管理有限公司 （以下簡稱乙方）地 址： 郵 編：電 話： 甲乙雙方根據我國有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方開發建設的下述物業委托乙方進行前期物業管理服務事宜，經過充分討論和友好磋商，達成以下共識，并簽訂本合同，以資雙方共同信守。第二條 物業基本情況 物業名稱： “”住宅?。ㄒ韵潞喎Q本物業）物業類型：普通多層、多層復式住宅、低層住宅及商業用房 座落位置：(詳見總平面圖)占地面積：約69700平方米 建筑面積：約85162、8平方米 物業管理用房面積：按商品房總建筑面積的3配置總戶數：502戶 總幢數：29幢第三條 乙方提供物業管理服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。第二章 委托管理事項 第四條 房屋共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（含樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、門廳樓梯間、走廊通道。 第五條 房屋共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括給排水管道，供電、供氣、電信、有線電視、寬帶網絡等線路，消防設施，路燈照明，溝，渠，池，井，露天停車位，建筑小品，標識，宣傳牌，信報箱，公益性文體設施。 第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括小區道路、室外給3、排水管道、化糞池等。 第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。 第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂和教育場所。 第九條 公共環境衛生，包括上述公共場所、共用部位、共用設施及設備的清潔衛生，衛生消殺，垃圾的收集和處理，果殼箱的保潔 。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十一條 維持治安及公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、小區內車輛停放管理、交通秩序管理和消防安全管理 。 第十二條 管理與本物業相關的工程圖紙、業主及物業使用人檔案與竣工驗收資料。 第十三條 組織開展本物業社區文化娛樂活動。每年大型活動不少于1次、小型活動不少于5 次。 第4、十四條 負責向本物業業主和物業使用人提供本合同第二十條規定的物業管理服務（見附件 “”住宅小區物業管理服務內容及質量標準），并收取費用 (詳見本合同第二十一條) 。 第十五條 在當事人提出委托時，對業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備提供維修、養護等有償服務。 第十六條 其它委托事項： 1、 本物業生活垃圾的歸集由乙方負責，清運由乙方負責與環衛部門簽訂本協議的有效期內的清運協議。 2、本物業路燈照明設施的維修養護及電費由乙方牽頭與路燈管理部門處理，費用已含在物業管理費中。 第三章 委托管理期限第十七條 委托管理期限為兩部分。首期從委托合同簽訂之日起至2005年9月30日。次期從20055、年10月1日至2006年9月30日止，如果這期間本物業業主委員會成立，并選聘出新的物業管理公司接管本物業，則本合同同時終止。第四章 雙方權利義務第十八條 甲方權利義務 1、在業主委員會成立之前，代表業主負責制定臨時公約，并配合乙方與商品房買賣合同一并簽訂，要求業主和物業使用人遵守； 2、審定乙方擬定的物業管理制度； 3、檢查監督乙方管理服務工作的實施、制度的落實執行情況及承諾指標執行情況； 4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告； 5、按照甲方住宅質量保證書、住宅使用說明書的要求，委托乙方管理服務的房屋、設施、設備符合國家相關驗收標準，保障業主和物業使用人正常使用。保修期內6、如存在質量問題，由甲方負責返修。 6、在房屋竣工交付時配置不低于商品房總建筑面積3的物業管理用房，供本小區物業管理公司無償使用； 7、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案資料，并于小區竣工驗收時移交乙方；8、協調、處理本合同生效前發生的本物業遺留問題： （1）、 對于綜合驗收、接管驗收時提出的各項遺留問題在規定的時間內辦理完結 ；（2）、 不將未繳納的有關水、電、氣、通訊、通信增容等配套費用遺留給乙方處理。 10、協助乙方做好政府有關主管部門和專業單位對本物業管理的相關協調工作； 11、不擅自占用和改變本物業的公用設施使用功能 。12、 在小區內配置用于物業管理服務并按民用水電標準收費的水7、電源，便于乙方對本物業衛生、清潔及綠化養護，費用由乙方承擔。 第十九條 乙方權利義務： 1、本合同簽訂生效起七日內將駐本小區的物業管理負責人 及有從業資格的其他員工名冊、組織架構報市房地產管理局備案；物業管理負責人在合同期內發生變更前必須經甲方書面同意。2、根據有關法律法規及本合同的約定，制定本物業管理制度，履行物業管理服務事項；并派專人在甲方售樓處負責與業主簽訂本物業前期物業管理服務協議、業主臨時公約等相關文件； 3、對業主和物業使用人違反法規、規章和臨時公約的行為進行勸阻、制止并限期整改或提請有關部門處理； 對造成損失的有權要求責任人承擔賠償責任； 4、事先經甲方書面同意，乙方可選聘專營8、公司承擔本物業的特殊專項管理業務(小區保安必須由乙方自理)，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方； 5、負責編制本物業公用部位、公用設施設備年度養護計劃和維修方案，保修期外，經甲乙雙方議定并報市房產管理局批準，由乙方負責組織實施，有關費用在本物業公共維修基金中列支；6、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，通過簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議與其書面約定有關限制條件，并負責檢查監督； 7、負責編制并報甲方審定物業管理年度管理計劃、財務預算及決算報告； 8、每6個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目； 9、向業主和物業使用人提供規范標準、細致入9、微的保姆式人性化物業管理服務； 10、不擅自占用和改變本物業的公用設施使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套設施，須事先征求業主和物業使用人意見，經甲方書面同意并報市房地產管理局等有關主管部門批準后方可實施； 11、本合同終止時，乙方必須向市房地產管理局或業主管理委員會移交全部物業管理用房等固定資產、物業管理的全部檔案資料及物業管理服務費和公共維修基金的結余部分款項； 12、向業主或物業使用人提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務； 13、依據前期物業管理服務協議向業主收取物業管理服務費，并有權依法對逾期或拒不繳納物業管理服務費的業主或物業使用人加收滯納金或依法提起訴訟；14、本10、合同期內，本物業達到成立業主委員會條件的，應由乙方牽頭并配合市房地產管理局組織業主委員會籌備事宜，所需費用由乙方先行支付，待業主委員會成立后，統一向各業主分攤。第五章 物業管理服務內容及質量標準第二十條 乙方保證向本小區全體業主和物業使用人提供以下物業管理服務內容及質量標準。(詳見本合同附件 “觀邸”小區物業管理服務內容及質量標準) 第六章 物業管理服務費用和維修費用支付第二十一條 物業管理服務費是指為完成本合同第二章所規定的委托管理事項而發生的費用，由服務成本、法定稅費、人員工資構成。本協議前期費用由甲方向乙方支付，費用僅含四名保安工資及服裝費，支付的金額與方式為：四名保安工資按月結清；四名11、保安服裝費于本合同簽訂時一次性付清。1、本物業的每月物業管理服務費收取標準暫定為：普通住宅 0.30 元/平方米、復式住宅0.5元/平方米，低層聯排住宅0.8元/平方米，商業用房1.00 元/平方米，上述收費標準經當地物價部門及房管部門批準后由乙方向業主或物業使用人收取，乙方與市物價部門及市房地產管理局協調，使物業管理服務費達到上述收費標準。 2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按上述收費標準的50%向業主或物業使用人收取(含交房時甲方最多不超過150套未售出房屋)。 3、業主或物業使用人逾期未交納物業管理費的，根據按日千分之五加收滯納金。 4、露天車位：各類小轎車、小型汽車、小三卡、邊三輪、12、摩托車、自行車停車管理費用標準按當地物價局核定的標準收??； 5、臨時停車：各類轎車、小型汽車、2.5噸貨車以下按當地物價局核定的標準收??；2.5噸以上汽車、客車、卡車不得進入小區，摩托車、電動車、自行車不收費；6、特約服務：對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，向當事人按事先約定價格收取費用。 7、裝璜垃圾清運費、裝修保證金等按當地房管局及物價局的相關規定執行。 第二十二條 甲方同意乙方無償使用本物業的配套管理用房，乙方不得將管理用房轉作其他用途。第二十三條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用： 1、房屋共用部位的日常養護13、維修、更新費用，由乙方承擔。 2、房屋共用設施、設備的日常養護、維修、更新費用，由乙方承擔。 3、房屋公用部位、公用設施、設備的維修基金，由甲方在本物業交付時向市房地產管理局交清，用于保修期滿后本物業共用部位共用設施設備的維修，乙方使用時向市房地產管理局申請支付。第二十四條 乙方對物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗鄰部位的維修、養護及其他特約服務，應事先公布收費標準，由當事人按實際發生的費用計付。第七章 違約責任 第二十五條 甲方違反本合同的約定，致使乙方無法完成本合同附件規定的物業管理服務內容及質量標準，乙方有權要求甲方限期解決，逾期未解決的，乙方有權單方終止本合同；造成乙方經濟損失的14、，甲方應給予對方經濟賠償。 第二十六條 乙方違反本合同的約定，未能達到本合同附件約定的物業管理服務內容及質量標準(目標)，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權單方終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予對方經濟賠償。 第二十七條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準或擴大收費范圍的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方包括聲譽在內的利益損害的，乙方應承擔相關法律責任并給予經濟賠償。 第二十八條 甲乙雙方任何一方無契約或未經對方同意單方提前終止合同的，違約方應向對方賠償伍萬元的違約金；造成對方經濟損失的，還應給予經濟賠償。 第二十七條 甲乙雙方的其他約定如下：1、甲方除履行本合同所列的權15、利和義務外，其余及以后所有涉及物業管理的事項(包括本合同乙方的經營盈虧)，在本合同期內由乙方負責自行處理，并承擔相應的責任，與甲方無涉。2、因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。由此對乙方造成的經濟損失由甲方向乙方進行賠償。3、本合同期內，凡有涉及甲方責任的問題發生時，乙方可以先采取臨時措施應急反應，并將相關情況立即通報甲方處理。乙方采取臨時應急措施而發生的費用或損失，由甲乙雙方另行協商處理。第二十八條本物業的物業管理服務工作由乙方駐的分公司負責執行，乙方對其分公司的權利和義務16、承擔全部直接的法律責任。在本合同托管期限內，先生為乙方常駐分公司的主管負責人，負責與甲方進行本物業的所有業務聯系，并承擔相應責任；乙方如對其工作崗位進行調動，應事先書面通知甲方，并告知具體原因。第二十九條市房地產管理局作為本物業的行業主管部門，有權對甲乙雙方履行本合同各自的權力和義務進行管理、檢查和監督。 第八章 附則 第三十條 雙方約定自本合同生效之日起到房屋交付使用之前15日，根據本合同委托管理事項，辦理完交接驗收手續。 第三十一條 合同期滿后，乙方全部完成本合同約定的義務和本物業管理服務內容及質量標準，并且成績優秀，大多數業主和物業使用人滿意度良好，可與業主管理委員會優先續訂本物業委托管17、理合同。 第三十二條 本合同未盡事宜雙方可以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。 第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第三十四條 本合同正本連同附件共十六頁，一式三份，甲、乙雙方各執一份，向市房地產管理局備案一份，具有同等法律效力。 第三十五條 本合同執行期間，如遇不可抗力或情勢變更，致使本合同無法履行時，甲乙雙方應按有關法律規定及時協商處理；協商或調解不成的，本合同可自行終止，甲乙 雙方互不追究對方責任。 第三十六條 本合同在履行中如發生爭議，甲乙雙方應協商解決或報請市房地產管理局進行調解，協商或調解不成的，甲乙雙方中任何一方均有權向沙市區人民法院起訴。第三十七條 本合同經甲乙雙方簽章并報市房地產管理局備案后生效。 附件： “觀邸”小區物業管理服務內容及質量標準 甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 法定代表人： 法定代表人： 授權代表人： 授權代表人： 年 月 日