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1、物業服務合同 甲方： 乙方： 甲乙雙方根據中華人民共和國合同法等相關法律法規的規定，在自愿、公平、平等的基礎上，經協商一致就乙方為甲方位于 的園區提供物業服務相關事宜達成如下協議：一、護衛服務1、經雙方協商，乙方為甲方提供以下護衛服務項目：1) 安全防范及秩序維護工作。2) 協助甲方發現治安隱患，堵塞漏洞，健全安全防范制度。3) 嚴格執行甲方的門衛值班制度，負責對進出甲方園區的外來人員、車輛、物資進行登記驗證和檢查。4) 負責疏導出入車輛和行人，保障進出車輛、人員出入有序，對園區車輛有序停放負有管理責任。5) 值勤護衛著裝規范并佩戴工牌，主警衛室值勤護衛必須實行立崗（上下班時間立崗）；甲方有重2、大活動須配合甲方做好值勤工作。6) 協助甲方對各公共部位定時和不定時地進行巡視、檢查警戒，減少影響甲方安全的各種因素，并認真做好各項檢查記錄，隨時接受甲方的檢查。7) 負責甲方信件、信函和小物品郵件的登記、接收和簽收(不負責驗收)。8) 協助甲方園區內消防器械的日常檢查，發現問題及時報告甲方相應負責人。9) 護衛人員維護好甲方所配發的各種物資。10) 護衛人員做好警衛室及門前10M半徑內的清潔衛生工作。2、護衛人員要求：1) 護衛人員全天24小時，兩班值勤，每周工作6天/人。護衛人員考勤由乙方統一管理。2) 所有隊員年齡應在25至50周歲，且必須身體健康、五官端正、軍事素質高。3) 乙方護衛人3、員必須按規定統一著裝，服裝由乙方配備，且必須干凈整潔。4) 進駐甲方的護衛人員在執勤時所需要的警械、日常用品，如橡膠警棍、對講機、手電筒、登記表、圓珠筆等由乙方解決。5) 乙方護衛人員，應嚴格遵守甲方相關的規章制度，按乙方制定的業務操作規程進行規范操作。3、人員配置及服務費用：根據護衛服務項目確定乙方派駐甲方護衛人員 名，門崗每班 人，巡邏崗每班 人甲方支付給乙方護衛的服務費用標準為￥ 元/人/月，即每月支付費用￥ 元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方護衛人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內有人值守。4、護衛考核標準（4、見附件）：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經甲方提出整改意見后，一個月內仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。二、保潔服務1、經雙方協商，乙方為甲方提供以下保潔服務項目：1) 在物業區域內部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛生死角2) 親切的服務，給人以溫馨的感覺3) 垃圾及時清理，免除空氣的污染4) 保持建筑常5、用常新2、具體清潔服務人員的選擇、培訓、教育1) 選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質的員工2) 注重職業技能培訓和服務規范化教育3) 定期進行新技術培訓器材及洗劑選定1) 針對石材選用養護技術設備2) 大堂適時采用先進設備進行大面積清潔作業3) 不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔公共場所設施清潔1) 洗手間設施定期進行消毒2) 垃圾桶、箱定期進行消毒，避免空氣污染保護作業法1) 保護建筑的作業：不同的建筑采用不同的方法和洗劑2) 保護使用者的作業：A、選擇適當的時間作業；B選擇無噪音作業，避免干擾3) 使用保護劑全面保護建筑外觀清潔作業的實施1) 制定詳細的計劃書2) 管理人員確6、認作業完成情況3) 定期進行專業的技術培訓4) 緊急事件的應急增援5) 加強夜間作業避免影響白天的正常工作6) 嚴格控制外部垃圾、塵沙對內部建筑的破壞7) 加強大堂的日常作業3、清潔業務的基本方針建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。清掃業務的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經常保持良好的清潔狀態便是提高園區以及清掃業務形象的重要事宜。如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現代清潔業務的一般常識，清掃作業可以防止建筑的磨損、變色、生銹、發霉等現象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著。例如：地板涂地板7、維持劑，不僅可以預防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作。4、確定清潔作業基準制定清掃業務標準，需要考慮建筑物的建筑構思，建筑物內的使用狀況（場所）、季節、時間等因素。對于制作貴園區的作業基準，由于建筑物詳細情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業基準制作程序加以說明。在我司的清潔管理工作中，作業基準、作業實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施。因此，我們確認在與貴方密切交流、會商共進的前提下，通過下列循環可以永久維持建筑物優美高雅的環境。調查籌劃編制計劃實施營運診斷評價5、清潔的目的及特點1、清潔作業的根本是清除8、建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建筑、延長其壽命、潔凈環境衛生的目的。提高建筑美觀延長建筑壽命注重環境衛生2、清潔概念園區的清潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔固有“千變萬化”之稱，正是這樣的變化對作業人員的要求也提出具有專業化和廣泛的建材和洗劑知識。1）針對不同的建材采用不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等）2）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等）3）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等）6、人員配置及服務費用：根據清潔服務項目確定乙方派駐甲方保9、潔人員 名，甲方支付給乙方保潔的服務費用標準為￥ 元/人/月，即每月支付費用￥ 元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內有人值守。7、保潔考核標準（見附件）：甲方對乙方人員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經甲方提出整改意見后，一個10、月內仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。三、維修服務1、經雙方協商，乙方為甲方提供以下維修服務項目：1) 負責編制設備、設施維修保養計劃，并組織維修人員實施。2) 負責所轄工業園項目的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統、空調及建筑裝修等項目的接管驗收和技術資料的交接工作。3) 巡查、檢查工業園內公用設備及設施運行情況，監督有關責任人對公共設備設施進行維修保養。負責處理公共設備設施的搶修及由設備設施故障運行不正常引起的突發事故、及時排除設施設備的故障。4) 根據設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養護或技術改造方案提報物業服務中心審核并制定零件采購計劃。5) 負責對所轄區域內維修工作。611、) 配合供水供電供氣等有關部門進行設備設施的維修、檢查、保養。7) 每月配合有關部門抄錄水電表數。8) 制定部門年工作計劃，制定設備設施的年度保養、檢查、維修計劃。2、制訂房屋及設施設備維修養護計劃的基本方法1.維修養護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內費用最經濟的目的。1)預防性維修為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初12、級階段，從而提高系統的穩定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業管理應提倡的主要維修養護方式。特別是對重點和重要設施設備，更應該實行預防性維修。預防性維修有以下幾種方式：計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據零件的失效規律，事先規定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。狀態監測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態監測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。改善性的預防維修。為消除設13、施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經濟性好。但對物業管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業使用造成影響;修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件;某些利用率低或有備用的設備。3)緊急搶修緊14、急搶修是對意外事件引發的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發生緊急事件會對物業的使用或安全造成重大影響，因此物業管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。(2)修理類別(對于修理的類別，一般在物業服務合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業服務的范圍)1)大修設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的15、一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(監測)維修的設備，小修的工作內容主要是針對日常點檢和定期檢查發現的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能;對于實行定期維修的設備，小修的內容主要是根據掌握的損耗規律16、，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結構1)修理周期對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。3、人員配置及服務費用：根據維修服務項目確定乙方派駐甲方保潔人員 名，甲方支付給乙方維修的服務費用標準為￥ 元/人/月，即每月支付費用￥ 元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內有人值守。4、維修考核標準（見附件）17、：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經甲方提出整改意見后，一個月內仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。四、綠化服務1、經雙方協商，乙方為甲方提供以下維綠化務項目：1) 負責做好各種雜草的清除、枯枝敗葉的清理、落葉的處理、施肥、澆水、松土、殺蟲等具體工作。2) 負責做好各種植物的補種、移植和其它工程種植。3) 負責枝葉修剪18、造型，打造清新美麗的園區外圍環境2、養護方案1）、草坪養護服務1澆灌、排水（1）用土鉆檢查草坪土壤干濕程度土層深100mm150mm處若呈干燥狀應及時進行澆灌（2）草坪養護人員應使用專用水管進行澆灌澆灌應濕透根系層浸濕的土層深度為100mm但不允許地面長時間積水（3）澆灌時期和澆灌時間可遵循下列規定冷季型草：春秋兩季充分澆水每周一次；夏季適量澆水每兩周一次宜早晨澆安全越夏暖季型草：夏季勤澆水每周兩次宜早、晚澆；春秋季每兩周一次冬季可不澆水2修剪（1）草坪長到70mm80mm時草坪養護負責人員應予修剪大面積草坪（面積50m）應用手推式草坪機進行統一修剪小面積草坪（面積50m）可用割草機（亦稱割19、稈機、打邊機）或大號枝剪進行局部修整（2）草坪修剪后高度為60mm左右（3）草坪修剪次數見下表3清除雜草、雜物（1）與管理區域的草坪草形態不符的雜草養護人員應及時進行清除并要求除早、除小、除凈（2）清除雜草作業分人工除草和化學除草人工除草用尖頭小刀進行挑除化學除草應由綠地養護人員用噴藥器進行噴灑（3）一周后對未清除的部分雜草可通過人工除草的方法進行補除除草效果測評以立姿目視草坪無雜草為準4施肥（1）冷季型草種追肥宜在春季或秋季暖季型草種追肥宜在晚春（2）追肥應以復合肥料為主追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定早春、晚秋可施有機肥施肥方法可采用撒施和根外追肥（3）每年施肥一次20、每次施肥成分含量分別為：磷3g/m；鉀2g/m；氮5g/m5病、蟲害防治病、蟲害防治應以防為主防治結合（1）預防：預防性噴藥每年一次預防病害以噴滅菌靈等為主常用濃度8001000倍液；預防蟲害以噴愛福丁等為主常用濃度20xx倍液（2）除害：綠化人員可依具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑消除病、蟲害6其他養護草坪邊緣線應整齊劃一裝飾性草坪或花壇可運用切邊機進行切邊養護2）、樹木養護服務1澆灌、排水（1）夏季澆灌宜早、晚進行冬季澆灌宜在中午進行澆灌要一次澆透尤其是春、夏季節（2）若處高溫久旱（氣溫高于3510天未下雨）時期應及時進行澆灌一般應在清晨或傍晚進行（3）暴雨后一天內樹木周圍仍有積21、水應予排水對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水（挖若干小洞直徑50mm左右至根部；垂直插入相同直徑PVC管周邊用土填實）2中耕、除草（1）樹木根部附近的土壤要保持疏松易板結的土壤在蒸騰旺季應每兩個月松土一次（2）喬木、灌木周圍大型野草應結合中耕進行鏟除特別注意鏟除具有嚴重危害的各類藤蔓（3）中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣且土壤不過分潮濕的條件下進行3施肥（1）樹木休眠期可施基肥(如豆餅)每年10月中旬至11月進行一次樹木處于生長期可依據植株的長勢對其施追肥（注：花灌木應在花期前、花期后進行）（2）一般喬木胸徑在15cm以下的每3cm胸徑可施堆肥05kg胸徑在16cm以上22、的每3cm胸徑施堆肥05kg15kg樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物可適當增加施肥量（3）喬木和灌木均應先挖好施肥環溝其外徑應與樹木的冠幅相適應深度和寬高均為25cm30cm（4）施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定早期欲擴大冠幅宜施氮肥觀花、觀果樹種應增施磷鉀肥（5）施肥宜在晴天4修剪、整形（1）樹木應通過修剪調整樹形均衡樹勢調節樹木通風透光和肥水分配調整植物群落之間的關系促使樹木茁壯生長各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主（2）喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭（3）灌木類：灌木修剪應使枝葉繁茂分布勻稱修剪應遵循“先上后下先23、內后外去弱留強去老留新”的原則進行（4）綠籬類：綠籬修剪應促其分枝保持全株枝葉豐滿；花球應確保春、秋兩季各修剪一次（5）地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應促進分枝加速覆蓋和攀纏的功能對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓清除枯枝（6）修剪時切口都要靠節剪口要平整對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法操作時應注意安全（7）休眠期修剪以整形為主可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主宜輕剪；有傷的樹種應在夏、秋兩季修剪3、人員配置及服務費用：根據綠化服務項目確定乙方派駐甲方綠化人員 名，甲方支付給乙方綠化的服務費用標準為￥ 元/人/月，即每月支付費用￥ 元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工24、作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內有人值守。4、綠化考核標準（見附件）：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經甲方提出整改意見后，一個月內仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。五、權力、義務與責任甲方：1、 協助乙方對人員實施有效管理，并按服務范圍與要求實行監督、指導25、和考核。2、 對乙方派駐的人員所抓獲的犯罪分子、查獲的物資，甲方應根據實際情況給予一定的物質獎勵。3、 甲方應按公安部門的有關規定，建立一套行之有效的安全防范措施，特別是重點要害部位、貴重物品嚴格管理，妥善保管；根據公安部門的有關規定，各部門人員不得在抽屜內存放現金、有價證券、金銀首飾、手機等貴重物品，財務保險柜內夜間不得超額存放現金。4、 對乙方提出的整改措施、合理化建議以及事故隱患報告，應及時給予答復并進行整改。5、 對個別不適應在甲方工作的人員，甲方有權要求乙方進行調換。6、 對重要物資、產品、設備、工具等，下班后，應及時收進倉庫存放。7、 甲方應指派專人負責指導工作。乙方：1、 按乙方26、的規定和章程及甲方的管理要求對派駐甲方的護衛人員進行管理與調配。2、 因責任原因或護衛人員失職造成（經公安部門破案認定乙方責任的）甲方被盜的，乙方應承擔相應的經濟賠償。3、 乙方向甲方提供派駐人員的詳細檔案（身份證復印件、暫住證復印件等），并應對人員的偷盜行為（經公安部門破案認定乙方責任的），承擔相應的賠償責任。4、 嚴格加強對責任區的管理，發現或抓獲服務范圍內的違法犯罪分子，應通報甲方，并送交有關部門處理。5、 建立治安情況通報制度，及時將治安環境和安保信息進行通報，杜絕不安全因素和事故苗頭，及時報告甲方有關領導。6、 乙方承諾履行護衛服務項目的要求，虛心聽取甲方對人員管理方面的批評意見，不27、斷改進工作，做到優質服務。七、合同的有效與終止1、 本合同自 年 月 日起至 年 月 日止，合同到期前1個月甲乙雙方應就合同續簽事宜進行協商，若雙方繼續合作，則應另行簽訂服務合同。2、 有下列情況之一，甲、乙雙方，守約方有權單方面解除本合同：（1）如遇到戰爭以及其它不可抗拒因素；（2）甲方無故拖欠乙方服務費一個月以上的；（3）由于乙方人員責任心不強，給甲方造成5000元以上的經濟損失。（5）乙方人員監守自盜的。八、其他：1、本合同經雙方代表簽字加蓋公章后生效2、本合同未盡事項，由雙方協商解決。3、本合同一式四份，甲乙雙方各二份。4、甲乙雙方因履行本合同發生爭議，應協商解決，協商不成任何一方均可向合同履行地人民法院起訴解決。甲方：（蓋章） 法定地址： 委托代理人（簽字）：電 話： 傳 真： 簽訂日期： 年 月 日 乙方：（蓋章） 法定地址： 委托代理人（簽字）： 電 話： 傳 真：簽訂日期： 年 月 日- 10 -