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1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(1)(1) 一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？ 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分 為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下： (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、 柱等采用磚或砌塊砌筑， 柱、 梁、 樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼 筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板 結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝2、土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用 鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗 腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 二、什么是使用率？什么是實用率？二、什么是使用率？什么是實用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72% 至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比， 大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。 三、怎樣計算房屋的使用率？三、怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例， 是衡量物業(yè)使用效率的 重要標(biāo)準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多3、以建筑面積表示，但對客戶來說最具 有實際使用意義的是使用面積。 二者在數(shù)值上差距越大使用率越低， 效用也越低。 在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房 間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積， 這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一 半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用 面積情況。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面 積后得出的使用面積， 這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為 “地毯面積” 。 它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責(zé)任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為 高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積， 每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅 有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電