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1、二手房估價模型調研 一、一、 研究研究背景背景 隨著經濟的發展，我國與房地產相關的經濟活動越來越頻繁， 二手房的交易 也尤為活躍。無論是從市場參與者的角度，還是從國家開征稅費的角度，二手房 價格的衡量始終是一個熱門話題，二手房評估工作受到更加普遍的重視。 房屋的價格影響因素諸多，這些因素對最終價格影響的優先級也不一樣。 目 前經常使用的三大傳統評估方法市場比較法、成本法、 和收益法在實際使用中對 操作人員的素質要求較高，缺乏對數理模型的使用，成本較高。 近年來特征價格理論被廣泛使用， 該理論從消費者對住宅特征的需求角度全 面理解房價， 進行房價評估研究。在利用特征價格理論構建二手房估價模型過程2、 中， 一般使用多元線性回歸方法進行回歸預測，函數形式的選擇對評估的效果影 響較大。而這種選擇卻常常依賴于人為的線性假定，容易造成較大誤差。 國外學者開始將機器學習的方法廣泛應用于房地產評估領域。 在該領域出現 的特征變量眾多， 特征變量與價格也非傳統的線性關系，采用機器學習的方法能 更好的挖掘特征變量與價格的關系，獲得更好的評估效果， 這是以后國內發展的 行業趨勢。 二、二、 相關相關理論基礎理論基礎 1. 傳統的三大評估方法 市場比較法適用于已經有類似房屋成交記錄的情況。 顧名思義市場法就是通 過與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行 比照， 然后依據實例價格3、再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算 所評估二手房的客觀合理價格或價值。把三套房子的成交價格作為比較對象，加 入幾方面的修正系數最終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。這種 方法也基本接近于基于特征價格理論的模型。 成本法是以假設重新復制被估房地產所需的成本為依據而評估房地產價值 的一種方法，即以一處與被估房地產可以產生同等效用的房地產，所需投入的各 項費用之和為依據，再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產的價值。 收益法則通過預測房產以后每年的純收益，將未來現金流折現求和，以求取 該房產的合理價格。主要適用于估算用于投資或經營的房地產。 成本法、市場比較法、收益法分別從生產費用價值理論、經濟學中的替代原 理、房地產價格形成的預期原理來進行評估。三種方法之間存在較大差異，一般 情況下， 收益法得出的估價最高， 市場比較法得出的價格其次， 成本法估價最低。 2. 特征