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1、招標書內容清單1邀標書2項目簡介3項目招標人簡介4居住區物業管理標書及答辯評分標準細則5居住區物業管理招標書6.投標人須知危舊房改造項目簡介一、 項目概況1、 項目名稱：危舊房改造工程2、 承建單位：集團有限責任公司3、 建設地點：西城區4、 四至范圍：東至集團公司辦公樓、市政總公司辦公樓、南至核工業部招待所、第二炮兵招待所、西至三條南里、市政委辦公樓、北至南里士路三條。5、 物業性質：回遷住宅、公建6、 物業招標范圍：危改項目北區回遷住宅及公建7、 回遷住宅總面積：22801.5平方米8、 公建及配套建筑面積：1771.96平方米。9、 住房總套數：208戶。二、項目位置項目位于西城區，其四2、至為：東至集團公司辦公樓、市政總公司辦公樓、南至核工業部招待所、第二炮兵招待所、西至三條南里、市政委辦公樓、北至南里士路三條。三、周邊環境：辦公樓位于市西城區，地處市中心，緊鄰長安街、金融街，周邊高檔寫字樓、機關辦公樓林立，地理位置優異而獨特。四、品牌：項目由集團房地產開發經營部開發建設。集團是集房地產開發、建筑工程總承包、設計施工、科研環保等產業為一體的大型綜合企業集團，具有房地產開發一級資質.地產創建于1987年，為國家一級房地產開發企業。成立17年來已累計完成投資額25億元，開復工面積200萬平方米，竣工面積100多萬平方米，完成商品房銷售100萬平方米，建成工程項目合格率100%。地產3、已于 2003年通過了ISO9001：2000質量體系認證。五、項目技術指標1、經濟技術指標分區地上建筑面積（平方米）地下建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）新建分區南區36657.5421598.2458255.78北區20326.813746.6524073.46總計56984.3525344.8982329.24改建分區南區6290.001170.007460.00北區500.000.00500.00總計6790.001170.007950.00新建分區改建分區南區42947.5422768.2465715.78北區20826.813746.6524573.46總計63774.35264、514.8990289.24注：規劃面積2、 綜合技術經濟指標項目計量單位數值規劃建設用地面積m219372北區m26287南區m213085容積率：（含建筑面積）3.292建筑密度：北區32.50%南區25.48%綠地面積：m24847.92（北區綠地面積：）m21345.15（南區綠地面積：）m23502.77停車位：輛500地上停車位輛38地下停車位輛462自行車停車位輛1150建筑高度：m9829南區東側辦公樓m45.80南區西側住宅m31.20北區住宅m31.90住宅居住總戶數戶396居住總人數人1109注：規劃指標3、公共服務設施配套建設指標項目應建建筑面積（平方米）備注醫療衛生25、7文化體育67商業555金融郵電121社區服務68行政管理100市政公用密閉式清潔站11垃圾站、公廁位于4#樓，熱交換站用原熱力站改造，變電室設于地下，天然氣由市政接入公廁11有線電視機房3注：以規劃和管理部門審定方案為準危舊房改造項目物業管理招標人簡介 房地產開發經營部發展的簡要過程及取得的業績地產(集團有限責任公司房地產開發經營部）創建于1987年5月，是集團有限責任公司的事業部，具有房地產開發一級資質，已通過B/T19001:2000質量管理體系標準認證。十九年來，地產始終堅持“面向市場，規模經營，細化管理，扎實規范，求實進取，創造業績”的經營宗旨，十幾年來，地產累計完成投資額25億元，6、開復工面積200萬平方米，竣工100多萬平方米，完成商品房銷售100萬平方米。地產建成工程項目合格率100%，其中安慧北里小區項目獲市市優工程，并被評為2002年朝陽區優質放心房。2003年地產被建設部評為“中國房地產管理機制創新十強”。“地產”這一品牌形象已被越來越多的消費者所認同和推崇。近幾年來，集團有限責任公司提出實施產業結構調整，做強做大房地產業的思路，地產煥發了新的生機和活力，并取得了驕人的業績。地產各項指標屢創新高，實現了房地產開發工作的跨越式發展，近三年開復工面積超過過去13年的總和，現年開復工能力超過100萬平方米，年竣工20萬平方米，年銷售收入15億元。地產的開發項目涉及房地7、產產品的各個領域。除2003年已經竣工入住的陽光新干線精裝修商品房外翠谷玉景經濟適用房小區外，百子灣1號項目是東部臨近CBD商圈的經濟適用房， 5A級智能化寫字樓項目蘭華國際大廈是亞運村商圈的地標性建筑，廬師山莊居住小區為高檔別墅式住宅社區，花虎溝住宅小區是純板式精裝修商品房社區等等。地產真誠希望與社會各界加強合作。地產將抓住舉辦奧運的契機，不斷開拓創新，銳意進取，繼續貫徹“精心營造，規范管理，誠信服務，持續改進”的質量方針，追求“單位工程質量合格率達到100% 銷售服務滿意率95% 以上 售后服務滿意率90%以上；顧客有效投訴處理率達到100%”的質量目標，做好房地產開發建設工作，為客戶奉獻8、更多的精品項目，為客戶提供更加優質的服務，為的城市建設和發展做出更大貢獻。物業管理招標人通訊方式：通訊地址：郵編：聯系人：聯系電話：傳真：E-mail： 市西城區危舊房改造項目（北區）物業管理的邀標書 ：市西城區危舊房改造工程北區是由集團有限責任公司房地產開發經營部投資建設的房地產項目。該項目屬高檔住宅性質，根據市物業管理招標投標辦法要求，為切實搞好該住宅小區的物業管理，真正體現出物業管理的競爭機制，經集團公司研究決定，危舊房改造工程北區在市范圍內以邀請招標的形式，選聘物業管理單位。經我方資格預審，確認你公司符合投標資格要求，茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。附：1危舊房改造工程北區物9、業管理招標書2對投標人及投標書的要求3危舊房改造項目（北區）物業管理標書評標方法及標準4招標工作時間安排集團有限責任公司 房地產開發經營部 危舊房改造項目（北區）物業管理標書評標方法及標準一標書（總分80分）1企業基本情況（4分）1）企業管理規模較大，有資質證書（1分）2）企業有合理的機構設置和知識層次較高的從業人員（1分）3）企業經營管理有特點，有發展后勁（1分）4）歷年獲獎情況和管理業績（1分）2提高物業管理服務水平的整體設想和策劃（8分）根據有關法律、法規、政策、標準及磨石廠小區的特點提出整體設想與策劃1）在對該市場調查分析基礎上，確定切實可行的管理思路、管理措施（2分）2）有超前性、創10、造性、全方位的服務意識和創造優美舒適、安全文明小區的設想（2分）3）具有社區特色，突出社區文化工作的物業管理模式（2分）4）有現代化科技手段的設想和管理學前沿理論的應用（2分）3擬采取管理模式，工作計劃和物資裝備情況（6分）1）管理模式，包括：有清晰的業務流程和管理運作機制，有明確的管理架構和各部門職責（2分）2）工作計劃，包括：有各階段的工作計劃及其詳細的工作項目、工作內容、完成時間（2分）3）物資裝備，包括：管理用房的合理分配，管理物資的投入（2分）4管理人員的配備、培訓、管理（6分）1）管理人員的配備，包括：合理配備各崗位管理人員的人數，主要管理人員的簡歷，各類人員的專業素質要求（2分）11、2）管理人員的培訓：對各類人員各階段的培訓計劃、方式、內容和目標（2分）3）管理人員的管理：錄用與考核辦法，激勵機制，淘汰機制及獎懲措施（2分）5管理規章制度和住宅區檔案的建立與管理（4分）1）管理規章制度，包括：公眾制度，內部崗位責任制，管理運作制度及標準（2分）2）居住小區的檔案建立與管理，包括：檔案的建立、歸檔、分類合理、規范；檔案管理制度完善；利用電腦對檔案進行管理；檔案的建立能密切配合管理工作（2分）前期介入管理（4分）給開發商提供支持（2分）物業移交、接收的方案及內容；（2分）客戶服務體系的的運行與管理（10分）1）客戶服務特色的體現：針對本物業的情況，提供一套有特色、完善的客戶服12、務方案；（2分）2）業主檔案、業主投訴的接待處理流程、管理模式；（2分）3）擬提供的服務項目的內容及收費標準；（2分）4）擬建立的客戶服務體系，及軟件管理的應用；（2分）5）與開發商、施工單位、業主之間建立的聯系溝通方式。（2分）8經營管理指標的承諾及采取的措施（16分）包括：以下各項指標均有測算依據及采取的措施（各項1分）1） 房屋及配套設施完好率2） 房屋零修、急修及時率3） 維修工程質量合格率及回訪率4） 綠化完好率5） 保潔率6） 小區內治安事件發生率7） 小區內道路、車場完好率8） 小區內消防事故發生率9） 小區內居民用水合格率（包括自來水、中水）10）小區內裝修管理合格率11）員工13、統一著裝、持證上崗率12）物業管理費收繳率13）供暖費收繳率14）停車費收繳率15）住戶有效投訴率及有效投訴處理率16）居民對物業管理滿意率9經營收支預算（8分）1）有明確的經費收支原則（2分）2）收支項目合理（2分）3）經費收支測算準確（2分）4）對經費收支測算的結果與分析（2分）10物業維修養護計劃和實施（4分）1）根據房屋本體的使用年限，提出對房屋本體各部分的定期維護和日常養護的計劃、方案和實施效果（2分）2）根據公用設施的使用年限，提出居住小區公共設施的定期維護和日常養護的計劃、方案和實施效果（2分）11日常管理（10分）1）住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關手續、便民服務14、為住戶排憂解難的措施（4分）2）房屋裝修的監管方案、方式（2分）3）小區環境的管理方案、措施（4分）二現場答辯評分細則（總分20分）1投標企業介紹情況，包括企業概況，標書重點，管理設想，承諾等（8分）2投標企業回答評委提問（8分），包括：1）標書內容及管理事項2）物業管理的法規知識3）物業管理中發生的實際問題的處理3答辯人的儀容、儀表、信心、表達能力等（4分）三分值計算1上述投標標書分（80分），答辯分（20分），總分100分。2評分時，評委給各分項評分（保留到小數點后一位）。3計分時，各分項得分從五名評委中去掉一個最高分和一個最低分后，按平均分數計算（精確到小數點后兩位），11項平均得分之15、和為該投標企業最后得分。4如評標結果出現積分相等，將以抽簽形式決定名次。 危舊房改造項目物業管理服務內容及要求前 言危舊房改造項目規劃建設用地19372平方米，其中北區用地面積6287平方米，南區用地面積13085平方米。本項目的開發商是集團房地產開發經營部，由市第五建筑工程公司負責承建。本次物業招標的范圍為北區內住宅及其配套公建。一物業基本情況項目位于西城區，其四至為：東至集團公司辦公樓、市政總公司辦公樓、南至核工業部招待所、第二炮兵招待所、西至三條南里、市政委辦公樓、北至南里士路三條。占地面積：19372平方米容積率：3.292 綠地率：25.03%總建筑面積：82329.24平方米 總建16、筑密度：北區32.5%；南區25.48%回遷住宅建筑面積：22801.50平方米。北區配套公建面積：1271.96 北區回遷住宅規模：208戶。北區地上機動車停車位：13輛，為雙層機械停車位。北區綠地面積：1345.15平方米，綠地率6.94%。二規劃建設指標分區樓號總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積住宅建筑面積其中陽臺面積配套公建面積北區3#回遷住宅22801.5019413.313388.1920861.39851.901940.114#公建1271.96913.50358.460.000.001271.96三、設備設施情況電梯六部，每單元一部。1、2、6單元一梯4戶；3、5單元一梯3戶；17、4單元一梯2戶。 按照剛才那個標準 基本物業管理費上限是5毛5 4號樓是2.75 再加0.1的公眾保險再加上電梯的按年每部6300元 再加上高壓、變頻水泵運行維護費：0.10元/建筑平方米-月2000150013009001100800900消防設施設備日常運行維護費高層住宅0.10元建筑平方米北區共3個配電室。包括3#回遷樓及4#樓公建。其中：3#回遷樓北段一個配電室，南段一個配電室，4#樓公建一個配電室。變電室、熱交換站各一個。四物業管理服務的收費標準根據市政府相關政策要求，3#回遷樓物業費不得超過經濟適用房物業費收費標準。2住宅部分的物業管理收費明細。3.非住宅的物業管理費（）屬公益性配18、套用房的物業管理費的收取標準。（）經營性配套用房的物業管理費的收取標準。4按市政府有關規定向住戶提供的有償服務收費標準。（）地上機動車、非機動車的停放收費按市有關規定的收費標準執行。（）小區供水系統，供電系統及燃氣系統收費按收費標準按市有關規定的收費標準執行。6其它有償服務及家政服務的費用應向居民明碼標價。特約服務收費報物價部門備案。五物業管理服務內容（一）前期介入服務內容與回遷業主溝通回遷相關事宜，配合項目部做好回遷業主的安置工作。針對回遷樓建立相適應的物業管理體系。3項目竣工階段，重點對項目的設備、設施、材料等進行確認，熟悉各種設備和線路，軌跡工程圖紙資料，為驗收接管服務。制定前期物業管理19、服務協議，二次裝修管理協議，安全消防協議、用戶手冊，業主入住流程及公用設備設施維修養護計劃。（二）公用服務的內容及范圍制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業管理的各項制度。小區的公共場地、共用設施、設備共用部位的維修養護和管理。小區內公共綠地、花木、建筑小品的養護和管理。對物業規劃紅線內的市政公用設施設備的維修、養護、管理。對物業規劃紅線內的配套設施的維修、養護、管理。小區紅線內公共環境的清潔，垃圾的收集和處理（不含垃圾消納廠的管理）。對物業項目的機動車、非機動車及外來訪客車輛登記、停放的管理。小區的公共秩序安全管理、消防管理。消防20、管理服務，包括公共區域消防設施的管理與維護，消防設施標志、標識的定期檢查與巡視，業主消防意識及消防知識的培訓。維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查，看管公共財產。10小區的房屋竣工及接管驗收檔案，裝修管理，業主及使用人檔案資料的管理。11組織開展健康有益的社區文化娛樂活動。12負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費及按有關規定需要物業代收代繳的費用。13處理業主投訴，并對處理過程進行記錄，訂立回訪制度。14建立物業項目管理及設施設備的資料、養護及維修檔案。15、定期與業主聯系，及時發布與業主有關的各類信息并在公示欄內予以公告；定期召開業主例會，匯報管理進度，公布物業服務資金的收支情況。21、16法律政策及合同規定的其它事項。六物業管理標準依照全國城市物業管理優秀小區考評標準以及物業管理委托合同的有關條款。中標企業在投標書中涉及的指標和內容超過上述標準或有關規定的，以投標書為準。七標書中要包含的其他問題1 在竣工驗收后和業主入住前，對于房屋和設備設施，投標方的配合方案2 在入住期間，投標方的配合方案。八需要說明的其它問題1地上停車場：沒有開發商書面同意的情況下，物業公司不得私自設立地上停車場。九投標時間及聯絡方式投標企業于2007年6月19日17:00前將投標文件密封后送達招標辦公室，逾期按棄權對待。2007年6月20日上午8:30在市朝陽區安慧北里安園甲號樓進行開標、答辯、評標和22、定標。以上時間若有變化，以招標辦公室書面通知為準。通訊方式：通訊地址：市朝陽區安慧北里秀園安園甲號405室郵編： 聯系人： 聯系電話： 傳真： E-mail： 對投標人及投標書的要求A總則說明1適用范圍1.1本招標文件僅適用于邀標書中所敘述的危舊房改造項目的物業管理服務。2定義2.1 “招標方”系指集團有限責任公司房地產開發經營部。2.2 “投標方”系指向招標方邀請，符合資格，并按時提交投標文件的物業管理企業。2.3 “服務項目”系指物業管理企業（即投標人）按招標文件規定，須向用戶提供的物業管理服務。3合格的投標書3.1經本次招標的資格預審確認為合格的投標方稱為合格的投標方。投標方應具備以下條23、件：a有工商行政機關頒發的營業執照和市物業管理資質合格證書b技術力量較強、管理服務水平較高、社會效益較好4投標費用4.1無論投標過程中的做法和結果如何，投標人自行承擔所有參加投標有關的全部費用。B招標文件說明5招標文件的澄清5.1投標方對招標文件如有疑點，可要求澄清，應在投標截止時間前15天按投標邀請中載明的地址以書面形式（包括信函、電報或傳真，下同）通知到招標方。招標方將視情況確定采用適當方式以澄清或以書面形式予以答復，并在其認為必要時，將不標明查詢來源的書面答復發給已取得招標文件的每一投標方。6招標文件的修改6.1在投標截止日期10天前，招標方可主動地或依據投標方要求澄清的問題而修改招標文24、件，并以書面形式通知所有被邀請投標的每一投標方，對方在收到該通知后應立即以傳真的形式予以確認。6.2為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改，招標方可酌情推遲投標截止時間和開標時間，并以書面形式通知被邀請投標的每一投標方。6.3招標文件的修改書將構成招標文件的組成部分，對投標方有約束力。C投標文件的編寫7投標文件的組成7.1投標文件包括下列部分a投標書、授權書b投標函c投標資格證明文件d投標符合招標文件規定的證明文件及投標方認為需要加以說明的其他內容。投標應將投標文件裝訂成冊，并填寫“投標文件資料清單”8投標報價8.1投標方應在投標書中明確物業管理各服務項目的單價和投標總價。如25、果單價和總價有出入，以單價為準。投標方對每種服務項目只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。8.2招標方與中標方簽訂物業合同的方式不受投標方對服務項目報價方式的限制。9投標方資格的證明文件9.1投標方必須提交證明有資格進行投標的和有能力履行合同的文件，作為投標文件的一部分。10投標有效期10.1投標文件從開標之日起，投標有效期為90天。11投標文件的份數和簽署11.1投標方應準備一份正本和四份副本，在每一份投標文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。11.2投標文件正本和副本須打印并由正式授權的投標方代表簽字。11.3除投標方對錯處作必要修改外，投標文26、件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標文件人簽字。11.4電報、電話、傳真、E-mail等形式的投標概不接受。D投標文件的遞交12投標文件的密封和標記12.1投標方應將投標文件正本或副本分別用信封密封，并標明投標項目名稱，投標單位及正本或副本，信封上注明“于2007年6月20日8時30分前不準啟封”的字樣。12.2如投標文件由專人送交，投標方應將投標文件按12.1款的規定進行密封和標記后，按投標邀請注明的地址送至招標方。12.3如果投標文件通過郵寄遞交，投標方應將投標文件用內、外兩層信封密封12.3.1內層信封的封裝與標記同12.1款規定。12.3.2外層信封裝入全部內封資料，并注明27、招標項目名稱，招標方名稱、地址。同時應寫明投標方的名稱、地址，以便將遲交的投標文件原封退還。12.4如果未按上述規定進行密封和標記，招標方對投標文件的誤投或提前拆封不負責任。13遞交投標文件的截止時間13.1所有投標文件不論派人送交還是通過郵寄遞交，都必須在招標方在投標邀請中規定的投標截止時間即2007年6月19日17：00前送至招標方。13.2出現6.2款因招標文件的修改推遲投標截止時間時，則按招標方修改通知規定的時間遞交。14遲交的投標文件14.1招標方將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。15投標文件的修改和撤銷15.1投標方在提交投標文件后可對其投標文件進行修改或撤銷，但招標方須在投標28、截止時間之前收到該修改或撤銷的書面通知，該通知須有經正式授權的投標方代表簽字。15.2投標方對投標文件修改的書面材料或撤銷的通知應按第11條和第12條規定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改投標文件”或“撤消投標”字樣。15.3投標截止時間以后不得修改投標文件。E開標和評標16開標16.1招標方在投標邀請規定的時間和地點公開開標。投標方派代表人（企業經理和項目管理處主任各人）準時參加。16.2開標時，查驗投標文件密封情況，確認無誤后拆封唱標。17評標委員會17.1招標方將依據市物業管理招投標暫行辦法組建評標委員會，評標委員會由招標人代表1人和物業管理方面的技術、管理專家4人組成，總人數5人29、。18答辯18.1投標方宣讀投標書并介紹情況，包括：企業概況、標書重點、管理設想、承諾等，時間為45分鐘。18.2由評委對參加投標企業的答辯人（投標企業經理及物業管理處主任各一人）進行提問，提問時間為20分鐘，提問內容：a投標書內容b物業管理政策等法規c物業管理過程中發生的實際問題19評標19.1對投標文件的評估與比較19.1.1招標方及其組織的評標委員會將對實質性響應的投標文件進行評估和比較。19.1.2評估時除考慮投標價以外，還將考慮物業管理服務的質量，物業管理企業的信譽和物業管理方案的先進程度等因素。19.2評標原則和方法19.2.1對所有投標方的投標評估，均采用相同的程序和標準。評標采30、用綜合評分方式，并嚴格按照招標文件的要求和條件進行。19.2.2計分方法，詳見評標方法和標準投標附件：1投標書2授權書3投標函4投標人的資格證明文件（營業執照、資質證書復印件須加蓋公章）5投標人的業績證明文物業服務合同的簽訂說明一、定標準則1、合同將授予其投標符合招標文件要求，并能圓滿地履行合同的、對業主最為有利的、綜合評分最高的投標方。2、最低報價不是被授予合同的保證。二資格最終審查1、招標方將審查綜合評分最高的投標方的財務、技術、管理能力及信譽，確定其是否能圓滿地履行合同。2、如果確定該投標方不具備圓滿履行合同的能力，招標方將對下一個最高綜合評分的投標方資格作出類似的審查。三接受和拒絕任何31、或全部投標的權力招標方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標的權力，并對所采取的行為不作任何解釋。四中標通知1、評標結束5日內，招標方將以書面形式發出中標通知書，但發出時間不超過投標有效期。中標通知書一經發出即發生、法律效力2、中標通知書將作為簽訂合同協議書的依據。五、授予合同時變更數量的權力招標方有權在授予合同時對項目規模和工作量予以增減。六、物業管理委托合同的簽署1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標方簽訂物業管理委托合同。2、招標文件、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業管理委托合同的依據。中標通知書致：根據評標委員會的評審意見，我方決定同意按你方于2007年6月19日遞32、交投標書連同招標文件中規定的內容以及其他雙方招標過程中達成的條件，接受貴方為居住區物業管理中標單位。在雙方簽署正式的物業服務合同以前，本中標通知書及貴方的投標書將構成約束我們雙方的具有法律效力的契約。請貴方檢索上述中標條件并在十五日內與我方簽署物業服務合同。集團有限責任公司房地產開發經營部 年 月 日物業管理招投標活動方案一物業管理招投標組織機構（一）領導小組組長：程波浪成員： 張浩、羅烯（二）招標辦公室主任： 程波浪成員： 張浩、羅烯（三）專家評審組（共5人，其中開發商1人） 開發商：程波浪專家評委：4人 二物業管理招投標時間安排1招投標登記材料準備及報送：2007年5月29日前完成2邀請投標物業管理企業確認，發出邀標書：2007年6月1日前完成3投標書編制及送達：）送達時間：6月19日17：00前）送達地點：市朝陽區安慧北里安園甲號405室4開標、答辯、評標、定標：）時間：6月20日9：0017:00）地點：市朝陽區安慧北里安園甲號5發中標通知書，簽訂物業管理合同：6月28日11:30前完成6招投標登記材料準備及報送：7月2日11:30前完成三聯系方式招標辦公室地址：市朝陽區安慧北里安園甲號405室郵編： 聯系人： 聯系電話：傳真：E-mail: 28