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1、房地產開發公司工程項目設計工作管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1 范圍本制度規定了對設計工作的管理要求。本制度適用于對所有工程項目的設計管理工作。2 總則為了規范對項目設計工作的有效控制，發揮公司的技術監控職能，使公司開發項目設計管理實現節約資金、高效運作，提高項目前期及方案階段的設計水平，確保開發項目符合公司的開發理念，確保投資的產品質量和高性價比，且滿足房地產消費市場的需求，制定本制度。3 職責分工3.1 建設工程招投標工作領導小組是公司各項工程招標、比價的最高權力機構，負責對公司各項工程涉及招標、比價2、結果的最終審核，領導公司各項工程涉及招標、比價工作的開展。3.2 工程部3.2.1 負責規劃與設計全過程的組織、協調、實施工作；3.2.2 負責組織規劃與設計方案的評審，提出各階段評審報告；3.2.3 協助經營部辦理項目規劃設計方案的申報；3.2.4 與委托設計單位的溝通和協調；3.3 經營部3.3.1 參與項目前期設計全過程的策劃和研發工作，提出對項目設計的合理化意見；3.3.2 負責辦理項目規劃設計方案的審批工作；3.3.3 負責按照項目規劃設計成果進行工程概算。3.3.4 參與規劃與設計方案的評審。3.4 營銷策劃部3.4.1 負責客戶市場的調研，配合工程部為項目的前期設計工作提供參考依3、據；3.4.2 參與規劃與設計方案的評審。4 工作程序4.1 公司項目設計階段劃分4.1.1 項目設計階段劃分為：概念設計階段、委托規劃設計階段和委托環境設計階段。4.1.2 委托設計包括：4.1.2.1 規劃設計；4.1.2.2 擴初設計；4.1.2.3 施工圖設計。4.2 概念設計控制4.2.1 經營部負責在公司獲取開發土地使用權（招牌掛出讓信息）后，根據項目前期可行性研究和市場調研結果進行土地價值分析，報告建設工程招投標工作領導小組。4.2.2 土地價值分析是在進一步市場調研的基礎上，依據規劃要點，尋找“土地價值最大化和投資價值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：經營部負責牽頭，結合營4、銷策劃部，擬訂幾個不同的產品方案和開發方案，并測算出不同方案的土地價值，價值最大化所對應的產品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產品方案對應著幾種開發方案，而只有一種開發方案在單位時間內能產生最大的效益，是這一產品方案的投資時間價值最大。這種產品方案和開發方案就是“最佳方案”。4.2.3 營銷策劃部負責對項目所在區域客戶及潛在客戶市場開展調研工作。根據調研情況結果對工程部提出市場或客戶對產品設計的具體要求，為項目設計工作提出可靠地參考依據。 工程部根據經營部、營銷策劃部所提供建議及“規劃要點”進行概念性設計研究。概念性設計研究的要點包括：4.2.4.1 項目核心開發理念；4.2.45、.2 項目銷售主體定位； 項目整體風格定位；4 項目建筑、景觀、園林主題思想； 配套設施規劃； “規劃要點”的分解等。4.2.5 概念性設計研究后，工程管理部應形成23個概念性方案。概念性設計方案包括：4.2.5.1 項目的整體風格說明（要與城市風格、自然景觀、人文景觀相融合）；4.2.5.2 總體規劃效果圖；4.2.5.3 單體建筑效果圖；4.2.5.4 景觀園林效果圖；4.2.5.5 方案的設計參數、設計標準，設備和結構造型、功能和使用價值等。4.2.6 概念性設計方案完成后，工程部應報請建設工程招投標工作領導小組審批。4.3 委托規劃設計4.3.1 概念性設計方案經建設工程招投標工作領導6、小組審核通過后，工程部根據選定的概念設計方案，編制委托單位規劃設計任務書和建筑方案設計任務書并聯合經營部開展規劃設計招標工作。招標工作結束后，對中標單位進行規劃和建筑設計委托工作，工程部向委托設計單位提供概念性設計方案的資料，作為設計單位設計的依據，并簽署委托設計合同。 委托設計過程中工程部應嚴格執行概念性設計方案、規劃設計任務書和建筑方案設計任務書中確定的設計思想和要求。4.3.3 委托規劃設計方案、擴初設計方案、施工圖設計方案的評審和確認執行按照工程部管理制度中建設工程竣工圖管理辦法。因項目原因，工程部認為不需要初步設計階段的，應書面說明理由。 方案設計評審的要點包括：4.3.4.1 建筑7、風格的選擇；4.3.4.2 不同建筑的具體位置；4.3.4.3 園林風格的選擇；4.3.4.4 各類戶型的比例；4.3.4.5 每種戶型的面積、設計方案；4.3.4.6 建筑平面設計方案；.7 外立面設計方案等。 各階段方案設計結束后，建設工程招投標工作領導小組組織工程部、經營部、營銷策劃部相關部門對設計方案進行討論和評審，提出對各階段設計方案的修改意見，直至最終方案通過。 各階段方案設計評審要點4.3.6.1 概念設計 技術經濟指標； 景觀利用； 規劃分區； 道路結構； 建筑高度； 創新點。4.3.6.2 方案設計 技術經濟指標； 規劃結構：景觀利用、入口位置、規劃分區、道路結構、豎向設計、8、組團形式、建設分期、停車方式、建筑高度； 戶型平面：朝向、單元結構、公共空間平面、戶型結構、功能空間、尺度、屋 面形式； 建筑立面：立面風格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺做法、外露設備 隱蔽、建筑色彩。4.3.6.3 擴初設計 擴初及施工圖須符合國家設計深度要求； 結構方案：結構選型、基礎選型、結構布置。4.3.6.4 施工圖設計施工圖設計評審要點見本制度關于對設計工作的評審及管理中涉及對施工圖設計階段的描述。設計管理中的施工圖設計。4.3.6.5 環境設計 環境規劃：規劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規劃分區、流線設計、場地布置、綠量控制； 公共設施規劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置9、標識布置、背景音樂布置、綠量控制； 場地設計：地面材料、構筑物造型、構筑物材料、藝術品布置； 道路設計：地面材料、路牙設計； 綠化設計：視線分析、樹種分區。4.3.7 各部門評審的內容和重點包括：4.3.7.1 營銷策劃部從市場發展趨勢、市場需求、客戶需求、其他項目成敗因素等角度進行評審；4.3.7.2 工程部從設計和施工技術、進度、造價控制等技術方面進行專業評審； 4.3.7.3 公司項目成本管理小組從成本角度進行評審；4.3.7.4 經營部從項目設計是否符合預算要求，材料是否易于采購、采購的成本（包括采購價格和采購費用）角度進行評審；4.3.7.5 評審應邀請有關規劃、建筑專家參加，征詢10、專家的意見。4.4 委托環境設計的控制參照以上規程執行。5 對設計工作的評審及管理5.1 對設計工作的評審及管理過程中的職責分配5.1.1 工程部負責設計評審程序的組織和實施； 5.1.2 工程部提出施工方面的意見； 營銷策劃中心提出市場定位方面的意見，確定市場和客戶的需求；5.1.4 經營部負責提出成本控制方面的意見； 建設工程招投標工作領導小組負責對最終對設計方案的確認。5.2 對設計圖紙審核的工作程序5.2.1 初步設計階段：由于初步設計是決定工程采用的技術方案的階段，所以，這階段設計圖紙的審核，側重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到項目決策階段確定的質量標準。511、.2.2 技術設計階段：.1 技術設計是在初步設計基礎上方案設計的具體化。所以，對技術設計圖紙的審核側重于各專業設計是否符合預定的質量標準和要求，是否符合設計大綱所提的要求。5.2.2.2 由于工程項目要求的質量與其所支出的投資是呈正相關的，所以，各專業工程師在初步設計及技術設計階段審核方案或圖紙時，需要同時審核相應的概算文件。只有既符合預定的質量要求，而投資費用又在控制限額內時，設計才能得以通過。5.2.2.3 技術設計階段的審核由工程部根據施工圖評審項目記錄表（附錄二）的內容進行，并填寫和保持記錄。5.2.3 施工圖設計階段施工圖是對建筑物、設備、管線、園藝軟、硬質景觀等工程對象物的尺寸、12、布置、選用材料、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。對施工圖的審核，應注重于反映使用功能及質量要求是否得到滿足。5.2.3.1 建筑施工圖。簡稱“建施”。主要應審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。例如，建筑外立面是否符合整體風格，施工難易程度如何，有沒有更好的方案；主力戶型，非主力戶型的比例，在小區的位置是否合理；每一戶型設計是否合理，創新點是什么，改進建議；每一戶型各方間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離。”衛生間、廚房、采光、通風如何、怎樣改進；裝飾材料規格與戶型設計尺寸的13、匹配性；對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質的評價；外窗面積、材質是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風；錯層、復式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設計的合理性評價。5.2.3.2 結構施工圖。簡稱“結施”。主要應審核設計構件是否優化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如：結構設計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設計安全性、經濟性評價。5.2.3.3 給排水施工圖。簡稱“水施”。主要應審核水處理工藝設備及管道布置和走向，加工安裝的質量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設計是否合理，有無沖突。5.2.3.4 電氣施工圖。簡稱“電施”。14、主要應審核電氣線路及設施是否合理，線路走向與其它專業是否矛盾。例如：配電箱、電線的設計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛生間是否有電話插口和網絡終端。5.2.3.5 園林設計施工圖。主要應審核各種軟、硬質景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設計是否合理，是否符合規劃控制要求；環境設計、是否便于施工；綠化面積是否符合規劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好的方案。5.3 對總平圖的審核5.3.1 是否符合城市規劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑15、層數及高度、立面造型及與所在地區的環境協調等。5.3.2 工程建設對象本身是否符合法定的技術標準，如對安全、防火、衛生、防震、三廢治理等方面是否符合有關標準的規定。5.3.3 有關專業工程設計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業工程的設計，應主要審核是否與工程所在地區的各項公共設施相協調與銜接等。5.4 對設計工作的一般性管理要求 在設計委托合同簽署后，為更好地監督設計單位履行合同，確保設計質量，按時完成設計，工程部負責建立并實施與委托設計單位良好的溝通渠道。 工程部甲方代表每周二次定期與設計負責人保持聯系，了解設計進度和需要補充、明確的地方，必要時可到設計單位實地了解。16、 當設計內容有變更，如業主提出新的設計要求時，需要補充協議時，工程部應與設計單位及時簽署。 如果設計單位無法按合同完成，工程部長師要及時將情況反饋給公司主管領導。 設計期間，工程部要及時、準確地記錄雙方往來的內容，記錄是雙方出現糾紛的原始證據。附錄一 規劃設計評審報告項目名稱規劃設計階段評 審 內 容（本報告可附相關資料）評 審 結 論采 取 的 更 正 措 施參加人員部 門職務參加人員部 門職務附錄二 施工圖評審項目記錄表表一 建筑： 住宅：共頁.第頁 日期: 審圖人 建筑面積M其中：人防面積M二標高M室外地坪標高M層高層數基本開間M基本進深M標準層室比總戶數建筑長寬高三維尺寸立面造型：（立17、面造型：是否多樣化和適當，與周圍環境是否協調統一.）是否符合九五住宅標準坡屋項內空間作臥室（2.1米和1.5米）新建住宅的面積按戶型分類：每戶住宅使用面積：使用說明有關日照，采光、通風、排風、排油煙、節能、隔聲及室內初裝修等方面。表一住宅：共4頁，第2頁 是否符合九五住宅標準設備和實施廚房、衛生間、電氣、電訊、電視等設備和設施及住宅預留空調器位置、陽臺、信報箱、存車處等的布置安排：安全防衛防火、漏電保護、安全防護裝置等：各層平面布局存在什么問題門窗選型上存在的問題單元大門：類型和尺寸。戶門：是否采用安全防護門；類型和尺寸；門洞口寬度不小于1米。臥室門：類型和尺寸；門洞口寬度不小于0.9米廚房門18、：類型和尺寸；門洞口寬度不小于0.8米。衛生間門：類型和尺寸。水箱間門：類型和尺寸。電梯間門：類型和尺寸。窗的類型，主要窗尺寸。表一住宅：共4頁.第3頁 屋面、衛生間、地下室防水要求和材料存在什么問題：外墻面、門窗防滲漏存在什么問題：防潮：排水屋面排水要求和材料存在什么問題：保溫隔熱保溫做法及采用的材料存在什么問題：節能措施，有無問題新材料采用了何種新材料和特殊材料，有無問題： 電梯、水箱電梯數量、廠家，有無問題：水箱數量及選型和安放的位置有無問題管線與土建交叉上水管線的位置、標高、真誠向與土地建有無矛盾：下水管線的位置、標高、真誠向與土建有無矛盾：消防管線及設施的位有無矛盾：置、標高、走向與19、土建有無矛盾暖氣管線的位置、標高、走向與土建有無矛盾：煤氣管線的位置、標高、走向與土建有無矛盾:表一住宅 ：共4頁，第4頁 電氣、電訊、電視電氣、電訊地、電視天線等管線及設施的位置、標高、向與土建有無矛盾；其它問題施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高間否與總平圖一致；樓梯間凈高是否過小或樓平臺梁碰頭：圖紙是否齊全：（包括選用的標準圖冊，節點詳圖與文字說明是否齊全）圖面的錯、碰、漏等問題：多層住宅是否安裝或預留可視對講系統的電控門；高層住宅是否安裝或留可視對講系統的電控門：表二 建筑：公建及其它：共2頁，第1頁 期: 審圖人： 建筑面積M其中：人防面積M二0標高M室外地評標高層 高層數基本開間M基本20、進深M建筑長寬高三維尺寸立面造型（是否適當，與周圍環境是否協調統一等）各層平面布局存在什么問題：門的類型，主要門尺寸：窗的類型，主要窗尺寸：門窗選型上存在的問題：內外裝修存在什么問題防水材料及做法存在什么問題表二土建及其它：共2頁，第2頁 外墻面、門窗防滲漏存在什么問題屋面排水要求和材料存在什么問題保溫材料及做法存在什么問題采用的新材料、特殊材料存在什么問題各種功能的房間（包括通道）采用的器具（設備）存在什么問題電梯數量、廠家，有無問題水箱數量、廠家、有無問題水暖衛、煤氣、消防、噴淋、通風、空調與土建有無矛盾電氣、電訊、電視天線與土建有無矛盾其它問題圖紙是否齊全施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高21、等是否與總平面圖一致圖面上的錯、碰、漏等問題表三 建筑：結構：共2頁，第1頁日期: 審圖人：結構形式基礎類型地下水位地基土質類別地基承載力基底標高安全等級抗震烈度人防等級擬定開工時間結構層數圖紙是否齊全基礎工程材料要求主體工程材料要求伸縮縫、沉降縫、抗震縫的做法及要求樓板類型外墻材料節能保溫做法隔墻材料重要的結構尺寸及存在的問題（墊層、底板、墻板、柱、梁、電梯井、軸線等）結構設計方面存在的問題表三共2頁，第2頁 結構工程的特點及對施工的要求重要部位的配筋情況有無問題洞有無加筋構造處理有無問題抗震處理有無問題有無防止溫度裂縫的措施焊接工程要求地梁、圖梁的標高、截筋及砼等級有無問題梁墊的做法及設計22、要求設計對墻體接筋的要求承重獨立磚柱的截面尺寸防潮層位置預留洞、預埋件、大樣圖和采用標準構配件圖的型號是否準確結構圖建圖的平面尺寸及標高是否一致水暖、煤氣對結構工程的要求及存在的問題電氣對結構工程的要求及存在的問題其它問題：（屋蓋有無保溫層，基槽回填灰土要，大空間靈活分隔，等等）表四 建筑：給水 日期： 審圖人：給水圖紙是否齊全給水系統管材與零配件的選擇管道防腐要求給水加壓與水箱位置入樓水表位置與做法閥門及控制儀表的選擇有無節水、節能措施防結露保溫要求消防消防系統管材及附件的選擇消防栓的規格與設置消防栓箱產品及規格消防水箱規格與設置消防泵及泵房的設置特殊消防滅火裝置及說明無采暖房間的保溫要求圖23、紙經消防部門批準日期備注表五 建筑：排水 日期: 審圖人:衛生設備型號坐便器小便器洗滌器拖布池沖洗設備衛生設備布局是否合理污水排放系統坡向坡度問題管道安裝及規格 （mm）管道出口處理雨水管道排泄方式管道敷設防腐及回填土要求管道托吊支座安裝及結露要求檢查口、清掃口設置是否合理管材品種規格及聯接要求明裝托吊管、立支管的防腐要求備注表六 建筑：電氣 日期： 審圖人: 建筑面積電壓等級負荷估算多、高層住宅住戶的常用電器負荷低壓照明暗材料選型明電氣照明裝置、開關、插座的安裝，標高及布置是否符合規范電度表位置的選擇安裝高層配電柜、電鎏互感器及電纜母線選擇的是否符合規范多層低壓引入線是否采用型截面不小于3524、mm2銅線高層低壓引入線電纜導線是否符合規范高層力和光是否互投水箱安裝控制方式存在的問題泵房電動機與降壓起動器是否配套防雷、避雷針及材料選擇是否符合規范各種接地裝置的霎地電陰值及材料和安裝方式熔斷器，接觸器，熱繼電器，自動開關及磁力起動器選擇是否合理兀接箱是否符合電覽管理處的管理原則照明表箱位置是否符合規范要求其它問題表七 建筑：電話、電視天線 日期： 審圖人:建筑面積層數戶數高層是否每個樓門首層有總組線箱，尺寸及標高為多少多層是否在其中一個樓門首層有總組線箱，尺寸及標高為多少進樓干管是否符合規范總組線箱至各分箱之間管徑是否符合規范層與層之間立管管徑？每戶是否留有電話出線器，標高多少？每棟樓電25、話出線口共多少個備注：天線系統預埋管是否符合分支分配的要求天線前端基礎是否有接地點天線系統是否有前端箱，分線箱，尺寸多少？天線系統前端箱，分線箱內是否接入220V電源區域性天線系統樓與樓之間采用何種連接形式天線系統每戶出線端口標高？樓內共有多少個天線端口備注：表八 建筑：電梯 日期： 審圖人: 電梯類型電梯噸位開工日期電梯臺數層/站井道結構形式現澆預制層高有無預埋鐵件井道寬大井道深大小小機房牛腿形式門口高度底坑深度機房高度門洞高門洞寬有無隔斷墻吊鉤承重轎廂尺寸大門尺寸大 小小非電梯用設備管線處理意見電源位置鋼梁及支承要求項目位置尺寸長寬厚（高）縱向間隔位置橫向間隔位置預埋鐵主軌道副軌道廳門用預26、留洞層顯示呼 梯機房底板是否按甲方提供的井道圖設計表九 建筑：室外工程（一）： 日期： 審圖人： 圖紙是否齊全設計單位小區道路工程（包括干道、支道及甬路）路面寬度、坡度是否合適道路拐彎半徑是否合適路面厚度及做法是否妥當路基做法是否妥當道路與建筑物的標高是否合適道路與各種管道交叉有無矛盾其它問題廣場工程廣場排水坡度是否妥當廣場面層厚度及做法是否妥當廣場基層做法是否妥當廣場下各種管道敷設有無矛盾其它問題表九 建筑：室外工程（二）： 日期： 審圖人： 圖紙是否齊全設計單位小區電力、電訊、電視外線及路燈工程：安排是否合理：管線交叉有無矛盾：小區綠化工程：綠化布局是否合理：小品布置是否適當：表九 建筑：室外工程（三）： 日期： 審圖人：圖紙是否齊全設計單位外管線工程（上水、消防、雨水、污水、熱力、煤氣）管道與建筑物間距是否合理相鄰管道間的間距管道交叉處在高程上有無矛盾管道交叉處的處理是否合理管道的方程、坡度、坡面是否正確管道和現狀管線聯接處高程是否合適管道和擬建管線管道的平面圖，縱斷圖是否一致管材、管件的選用是否合理管道防腐、保溫的作法是否正確管道附件的安裝位置、方法是否正確管道的試壓標準為何界值化糞池的型號、位置是否恰當有何其它問題注：一種類型的管道填一張表