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1、地產(chǎn)投資有限公司項目成本標(biāo)桿編制與使用管理規(guī)定編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: xx地產(chǎn)投資（中國）有限公司管理體系文件文件類型管理制度文件名稱項目成本標(biāo)桿編制與使用管理規(guī)定文件編號目前版本發(fā)布日期修訂記錄版本修訂時間修訂內(nèi)容編制人： 日期：審核人： 日期：審批人：總裁聯(lián)席辦公會日期：目 錄1、總則 12、成本標(biāo)桿編制原則13、成本科目定義24、工作程序55、成本考核標(biāo)桿說明86、附則 8項目成本標(biāo)桿編制與使用管理規(guī)定1、總則1.1 目的 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合2、集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本規(guī)定。1.2 適用范圍本規(guī)定適用于xx地產(chǎn)投資（中國）有限公司（以下簡稱集團(tuán)）及下屬獨資、合作、合資的子公司和所屬管理的公司。2、成本標(biāo)桿編制原則2.1 一桿兩求原則以市場為標(biāo)桿，確保顧客需求、確保市場競爭需求的方針（簡稱一桿兩求原則）。 2.2 成本倒逼、看菜吃飯原則（1）成本倒逼：目標(biāo)顧客定位（銷售單價、總價），是項目成本倒逼的總標(biāo)桿；倒逼目標(biāo)成本的基本概念公式：成本=售價-利潤；（2）看菜吃飯：根據(jù)產(chǎn)品類別及其市場競爭水平確定成本標(biāo)桿，在項目開發(fā)實施過程中，維持成本標(biāo)桿的剛性，不可突破。2.3 責(zé)任到人原則按成本控制責(zé)任落實到相關(guān)個人，根據(jù)不同管控模3、式的責(zé)任范圍，第一責(zé)任人為地區(qū)、海創(chuàng)或經(jīng)典公司總經(jīng)理，第二責(zé)任人為業(yè)務(wù)部門高經(jīng)。不同管控模式下的成本控制第一責(zé)任人：一級成本科目水平模式設(shè)計單垂模式工程單垂模式雙垂模式土地成本地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理前期費用設(shè)計費海創(chuàng)總經(jīng)理海創(chuàng)總經(jīng)理建筑安裝工程費地區(qū)總經(jīng)理經(jīng)典總經(jīng)理經(jīng)典總經(jīng)理政府配套費地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理售后服務(wù)費營銷費財務(wù)費管理費稅金2.4 基于項目原則所有成本標(biāo)桿按項目分解。3、成本科目定義3.1 一級成本科目（1） 土地成本：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用（包括紅線外市政工程配套費或施工費，不包括財務(wù)費用）； （2） 前期費用：指在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前發(fā)生4、的報批報建費及咨詢顧問費(包括設(shè)計垂直模式下海創(chuàng)負(fù)責(zé)報建發(fā)生的費用)；（3） 設(shè)計費：包括勘察費、各階段圖紙設(shè)計費、設(shè)計招標(biāo)費、專項設(shè)計費及審圖費、測繪費、曬圖費等；（4） 建筑安裝費：包括在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后發(fā)生的報批報建費、咨詢顧問費、三通一平、臨時設(shè)施、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀、示范區(qū)、樣板房及售樓處工程施工費用、公建設(shè)施、項目管理費（僅限于工程垂直管控項目）等；（5） 政府配套費：包括開發(fā)中根據(jù)政府文件規(guī)定需向政府繳納的相關(guān)配套費用（大市政配套費用除外）：如電力配套費、采暖增容配套費； （6） 售后服務(wù)費：包括小區(qū)入住前投入的物業(yè)啟動費、400客戶服務(wù)中心費用以及房5、屋交付小業(yè)主后質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的售后維修費用。其中售后維修費在項目竣工備案、交接驗收移交給美佳物業(yè)公司后，由地區(qū)公司（工程水平）/經(jīng)典公司（工程垂直）一次性將售后維修費用（按主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程及公建設(shè)施工程等4項成本總和的1%計）撥付給美佳物業(yè)公司，由美佳物業(yè)公司實行專戶管理。特別說明：根據(jù)交接驗收時發(fā)現(xiàn)問題的類型，可在上述1%之外另行追加費用，由地區(qū)公司/經(jīng)典公司與美佳物業(yè)公司協(xié)商決定；如有異議，報集團(tuán)計劃財務(wù)部最終裁定，地區(qū)公司/經(jīng)典公司根據(jù)集團(tuán)裁定意見執(zhí)行；（7） 營銷費：為實現(xiàn)項目銷售而發(fā)生的相關(guān)費用(不含售樓處、樣板房及示范區(qū)工程施工費用）；（8） 財務(wù)費：包括直接6、用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額，因借款而發(fā)生的中介費、手續(xù)費等； （9） 管理費：包括開發(fā)間接費（包括成本、營銷、投資專業(yè)端口費用，和設(shè)計及工程端口費用（僅限于水平模式下）及行政管理費（財務(wù)、人力、綜合部費用）； （10） 稅金：項目開發(fā)過程中所發(fā)生的，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定需要繳的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加等。3.2 一、二、三級成本科目結(jié)構(gòu)一級科目二級成本科目三級成本科目一、土地成本1.1 政府地價政府地價1.2 合作款項1.2.1 合作款項1.3. 紅線外市政工程費 紅線外市政工程費1.4. 增容費 增容費1.5.拆遷補(bǔ)償費1.5.拆遷補(bǔ)償費二7、前期費用2.1規(guī)證前報批報建費規(guī)證前報批報建費2.2規(guī)證前咨詢顧問費規(guī)證前咨詢顧問費三、設(shè)計費3.1勘察費勘察費3.2規(guī)劃、方案設(shè)計費規(guī)劃、方案設(shè)計費3.2施工圖設(shè)計費及其它費用施工圖設(shè)計費及其它費用四、建筑安裝工程費4.1 規(guī)證后咨詢顧問費4.1.1 規(guī)證后咨詢顧問費4.2規(guī)證后報批報建費規(guī)證后報批報建費4.3三通一平費三通一平費4.4臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費4.5主體建安費地基及基礎(chǔ)工程主體建安工程室內(nèi)精裝修工程集中采購工程甲供材料設(shè)備4.6社區(qū)管網(wǎng)費 室外給排水系統(tǒng)費 室外采暖系統(tǒng)費 室外電氣及高低配電工程費 泛光照明系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng) 弱電系統(tǒng) 室外道路 4.7園林景觀費園林景8、觀費4.8示范區(qū)、售樓處、樣板房工程費示范區(qū)、售樓處、樣板房工程費4.9公建設(shè)施費公建設(shè)施費4.10項目管理費(工程垂直管控模式項目)項目管理費(工程垂直管控模式項目)五、政府配套費5.1政府配套費政府配套費六、售后服務(wù)費6.1售后維修費售后維修費6.2 物業(yè)啟動費 物業(yè)啟動費七、營銷費7.1媒介推廣費媒介推廣費7.2促銷活動費促銷活動費7.3 售樓處及樣板間 售樓處及樣板間7.4顧問合作費顧問合作費7.5地區(qū)銷售獎金地區(qū)銷售獎金7.6銷售工具制作費銷售工具制作費7.7現(xiàn)場管理費用現(xiàn)場管理費用7.8xx會費用xx會費用7.9其它費用其它費用八、財務(wù)費8.1利息利息8.2銀行費用銀行費用8.3資9、本化財務(wù)費用資本化財務(wù)費用九、管理費9.1管理費9.11管理費9.2 開發(fā)間接費開發(fā)間接費十、稅金10.1營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加一、二、三級成本科目由集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定和定義，地區(qū)/專業(yè)公司不得更改、增減一、二、三級級科目；成本明細(xì)及合同（非合同）計劃清單，地區(qū)/專業(yè)公司可以自行設(shè)定，但其內(nèi)容必須符合相應(yīng)成本科目的定義。4、工作程序4.1 CS01成本標(biāo)桿編制 控制重點CS01階段成本控制重點是項目盈利目標(biāo)、一級成本結(jié)構(gòu)及成本分?jǐn)偂?編制依據(jù)項目策劃方案（市場、產(chǎn)品）、概念性設(shè)計方案、成本數(shù)據(jù)庫。 工作程序 項目策劃階段 此階段CS01表是項目策劃報告的重要組成部分（財務(wù)篇），與項目策劃報告10、同步編制、審核和下達(dá)。1) 地區(qū)財務(wù)管理部成本組組織地區(qū)/專業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門編制CS01表，經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理審核后并入項目策劃報告一同上報集團(tuán)；2) 集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組對地區(qū)上報的CS01表進(jìn)行審核，并與地區(qū)溝通、調(diào)整；3) CS01表在項目策劃評審會上經(jīng)總辦審批后，下達(dá)至地區(qū)公司或?qū)I(yè)公司（10個成本科目的指導(dǎo)性控制目標(biāo)）。 項目規(guī)劃方案獲政府審批后1）地區(qū)財務(wù)管理部成本組根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬徟捻椖恳?guī)劃指標(biāo)對原CS01表中的相應(yīng)成本（僅限于受規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整影響的成本項目）進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理審核后上報集團(tuán)；2）集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組對地區(qū)上報的CS01表進(jìn)行審核，并與地區(qū)溝通、調(diào)整；3）經(jīng)總裁審批11、后，將調(diào)整后的CS01表（10個成本科目的控制目標(biāo)）下達(dá)至地區(qū)公司或?qū)I(yè)公司。4.1.4編制與下達(dá)時間節(jié)點:1）項目策劃階段的CS01表與項目策劃報告同步編制、審核和下達(dá)；2）規(guī)劃方案獲政府審批后的CS01表在規(guī)劃指標(biāo)批復(fù)后的5天內(nèi)上報集團(tuán)審核，集團(tuán)5天內(nèi)完成審核和下達(dá)。4.2 CS02成本標(biāo)桿編制4.2.1 控制重點:CS02階段成本控制重點是落實看菜吃飯原則，對二級成本結(jié)構(gòu)重新分解細(xì)化，通過對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備及成本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化實現(xiàn)成本目標(biāo)有效控制。編制依據(jù)單體方案設(shè)計、成本數(shù)據(jù)庫。工作程序1）地區(qū)財務(wù)管理部成本組將相應(yīng)管控模式下的責(zé)任成本目標(biāo)分解至二級成本科目，形成責(zé)任范圍內(nèi)的CS02表12、，報地區(qū)總經(jīng)理審批；2）在垂直管控模式下，由專業(yè)公司成本端口將本公司的責(zé)任成本分解至二級科目，形成本公司責(zé)任范圍內(nèi)的CS02表，經(jīng)專業(yè)公司總經(jīng)理審批后，報地區(qū)財務(wù)管理部成本組備案。標(biāo)桿分解的責(zé)任單位如下表所示：一級成本科目水平模式設(shè)計單垂模式工程單垂模式雙垂模式土地成本地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司地區(qū)公司前期費用設(shè)計費海創(chuàng)公司海創(chuàng)公司建筑安裝工程費地區(qū)公司經(jīng)典公司經(jīng)典公司政府配套費地區(qū)公司地區(qū)公司售后服務(wù)費營銷費財務(wù)費管理費稅金3）地區(qū)公司財務(wù)管理部成本組匯總專業(yè)公司及地區(qū)公司的CS02表，形成全項目CS02表，上報集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組及相關(guān)業(yè)務(wù)部門備案。特別說明：a) 在工程水平模式下，集中采購13、項目成本（含在二級主體建安成本科目下）的目標(biāo)分解由地區(qū)公司編制，經(jīng)典公司最終審核確定；b) 在工程垂直模式下，示范區(qū)、售樓處、樣板房項目的成本目標(biāo)分解由經(jīng)典公司編制，地區(qū)公司最終審核確定；c) 在二級科目分解過程中地區(qū)或?qū)I(yè)公司可以根據(jù)情況在保證成本總額不突破的情況下，在二級科目內(nèi)預(yù)留機(jī)動數(shù)，便于成本實施中的細(xì)項調(diào)整；d) 成本標(biāo)桿二級科目分解過程中，屬同一責(zé)任權(quán)限內(nèi)（地區(qū)公司、專業(yè)公司）的科目之間成本費用可挪項使用，不在同一責(zé)任權(quán)限內(nèi)的科目之間成本不可挪項使用。4.2.4編制時間節(jié)點: CS02表在方案審批后的15天內(nèi)完成編制/審批，上報集團(tuán)備案。4.3 CC03成本標(biāo)桿編制4.3.1 控制14、重點CC03階段控制重點是合理預(yù)測并編制合同和非合同的成本計劃，明確各業(yè)務(wù)部門的成本管理職責(zé)及目標(biāo)。 編制依據(jù)施工圖紙、承包模式規(guī)劃。 工作程序1）由地區(qū)公司/專業(yè)公司業(yè)務(wù)部門按相應(yīng)管控模式下的責(zé)任成本目標(biāo)，分解到詳細(xì)的合同（非合同）計劃，編制業(yè)務(wù)部門CC03表初稿，由地區(qū)公司/專業(yè)公司成本端口審核匯總編制責(zé)任成本的CC03表；2）成本端口審核通過后的CC03表報地區(qū)總經(jīng)理/專業(yè)公司總經(jīng)理審批；3）專業(yè)公司成本端口將批準(zhǔn)的CC03表報地區(qū)財務(wù)管理部成本組備案；4）地區(qū)公司財務(wù)管理部成本組匯總專業(yè)公司及地區(qū)公司的CC03表，形成全項目CC03表，上報集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組及相關(guān)業(yè)務(wù)部門備案。特別說15、明:a) 在工程水平模式下，集中采購項目合同計劃由地區(qū)公司編制，經(jīng)典公司最終審核確定；b) 在工程垂直模式下，示范區(qū)、售樓處、樣板房項目的合同計劃由經(jīng)典公司編制，地區(qū)公司最終審核確定。 編制時間節(jié)點在施工圖完成15天內(nèi)完成編制、審批并上報集團(tuán)備案。5、成本考核標(biāo)桿說明5.1 集團(tuán)對地區(qū)公司/專業(yè)公司的成本考核以CS01“本期項目成本”總額為準(zhǔn)；5.2因?qū)嶋H銷售收入增加引起的稅金、地區(qū)銷售獎金及項目銷售代理傭金增加的費用不納入考核成本中。6、附則6.1關(guān)于CS01表審批前，部分業(yè)務(wù)成本實施標(biāo)準(zhǔn)的確定 CS01表審批前所必須發(fā)生的各項前期費用，由相關(guān)專業(yè)端口編制費用計劃，地區(qū)財務(wù)管理部成本組審核把16、關(guān)，地總審批后報集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組備案。待CS01表編制時該部分費用并入總成本標(biāo)桿中。6.2有關(guān)地區(qū)編制項目成本標(biāo)桿控制表的質(zhì)量與資料要求6.2.1地區(qū)在向集團(tuán)計劃財務(wù)部成本組上報編制成果時，應(yīng)附齊全部資料和附件：投資報告、策劃報告、設(shè)計圖紙、產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)研手稿、計算手稿等。6.2.2地區(qū)自項目策劃的開始階段應(yīng)主動地將項目有關(guān)的資料報送給集團(tuán)各專業(yè)管理部門，以便于集團(tuán)各部掌握項目的進(jìn)度情況，及時跟進(jìn)。6.3 CS表本標(biāo)的成本分期分?jǐn)傇瓌t根據(jù)集團(tuán)相關(guān)財務(wù)規(guī)定，分期開發(fā)的項目，對各期項目的本標(biāo)的成本，需按服務(wù)或受益對象進(jìn)行分?jǐn)偅詼?zhǔn)確評估各期的盈利貢獻(xiàn)。在測算階段也應(yīng)按每個產(chǎn)品類型對其成本進(jìn)行分?jǐn)偂Ｔ诰幹艭S01/CS02表階段應(yīng)測算出每個產(chǎn)品類型的單方全成本，本單方全成本一經(jīng)確定即為CS01/CS02表每種產(chǎn)品類型的單方成本標(biāo)桿，應(yīng)具有嚴(yán)肅性，不得輕易改動。項目實施過程中的實際+預(yù)測成本也應(yīng)按此分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偅３峙cCS01/CS02表中確定的每個產(chǎn)品類型的目標(biāo)單方成本口徑一致便于對比。 項目的本標(biāo)的成本的分期分?jǐn)傇瓌t及產(chǎn)品分?jǐn)傇瓌t及方法詳見集團(tuán)財務(wù)成本測算分?jǐn)傊敢?.4 附件CS-CC成本系列套表（模版）6.5 本規(guī)定由集團(tuán)計劃財務(wù)部負(fù)責(zé)編制、修訂與解釋，由集團(tuán)知識管理部負(fù)責(zé)審核與發(fā)布，自頒布之日起生效。