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1、房地產開發公司項目投資管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 一、項目投資管理制度第一章 總則第一條 目的為加強投資計劃管理，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質量，防范投資風險，提升投資效益，實現公司戰略目標，特制定本管理制度。第二條 使用范圍本制度適用于公司所有房地產開發項目的投資控制。第三條 投資管理的原則對投資的管理應該堅持以下三個原則：1、以事前控制為主，其他控制為輔。2、預決算的控制應公正、合理、準確、精細。3、投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第四條 管2、理職責1、負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。 2、配合成本合約部進行投資估算、預算、竣工決算等編制工作。3、配合財務部編制項目投資建議書等工作。第二章 投資的審批原則第五條 投資發展部提請的投資項目按照隸屬關系，層級請示、批復。第六條 新項目的開發必須事先進行可行性研究，可行性研究的內容包括以下五個方面。1、對公司發展的影響。2、主要風險和應對措施。3、考慮公司的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足投資需要。4、投資收益。5、財務及稅務論證。第七條 向公司提請新項目時，應積極充分準備好相關資料。1、項目投資申請報告或建議書。2、項目可行性研究報告。3、有關合作單位的資信情況。43、政府的相關政策及許可文件。第八條 在完成新項目的全部資料后，應組織有關部門對該項目進行初審，并形成初審意見。對初審予以否決的項目，在征得公司領導的同意后，可申請復查一次。第九條 經初審認為基本可行的項目，在征求公司領導意見后，會同有關部門召開投資審議會。第十條 投資審議會的內容1、查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。2、對項目的疑點、隱患提出質疑。3、提出項目的最終決策和建議等。第十一條 總經理及董事長根據投資審議會對項目所做出的決議簽署審批意見。第三章 投資風險控制第十二條 負責市場調查和項目情況調查，進行項目定位，擬訂最佳開發方案和銷售策略。第十三條 參與評選設計規劃方案，從中挑選4、最佳方案；根據總體規劃方案，對方案進行評審；再由成本合約部進行投資估算，財務部進行項目經濟評價，最終形成項目詳細可行性研究報告。第十四條 組織對項目詳細可行性研究報告的評審工作，評審結果報總經理簽署意見。第十五條 立項后，細致審核項目投資計劃和籌資計劃，報總經理及董事長批復后方可實施。第四章 項目的考核和驗收第十六條 組織公司相關職能部門成立投資評價小組，定期在項目運作后開展評價工作。第十七條 項目竣工驗收后，負責組織對項目投資效益進行研究分析。第十八條 本制度由投資發展部編制，解釋權、修改權歸投資發展部。二、項目前期開發管理制度第一條 目的 為規范公司工程項目前期及后期配套工作行為和事情處理5、標準，圓滿完成公司工作，特制定本管理辦法。第二條 適用范圍 本制度適用公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進行。第三條 工作要求 1、應熟悉房地產開發全部程序，熟悉政府土地、規劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。 2、了解開發項目的占地面積、容積率和綠化率等規劃指標，項目紅線內外水、電等能源配套設施情況及收費，是否九通一平，樓盤的地理位置、交通狀況以及規劃狀況，項目周邊地塊供應狀況，自然條件、社會環境、周邊經濟發展狀況，有無政策限制及將采取哪些節能、環保和智能化實施、物業管理方式等。3、 以項目為基礎了解工程進度，從實際出發制定合理的工作計劃，實現與工程建設的統一、協調、同步。4、所6、有有關工程項目的政府批件、權證資料，一經獲得將原件并復印件轉交資料員保管，做好交接記錄工作。 5、配套工作進行過程中，凡涉及費用支出的，由公司領導同意支付領取，將相關票據及時交財務部。 6、工程結束后，對工程期間工作做總結報告，交主管經理審閱。 7、搜集政府相關政策，隨時上報行業信息動態情況，上報公司領導進行公司決策。 8、嚴格遵守公司的保密制度，工作努力，公正、廉潔。第四條 工作內容： 項目可行性研究階段1、辦理土地準備工作，制定嚴格工作計劃，計劃包括征地、拆遷、補償等方案。2、制定“建設用地選址意見書” 項目前期階段1、繳納土地費，取得土地使用證明。2、辦理“建設規劃許可證”。3、配合國土7、測量隊、地籍科等部門獲得土地地籍圖，辦理“土地使用權證”4、規劃測量隊定樁、放線、繳納相關費用。5、辦理立項。6、辦理消防備案、人防備案。7、取得“建設工程規劃許可證。”8、辦理建委報建手續，繳納各項費用。9、辦理防雷審查，繳納審查費。10、聯系水、電、燃氣、市政等單位，找到市政配套接口。工程招標階段1、監理、施工單位招標備案。2、辦理工程質量監督申報登記。3、辦理工程施工許可證。4、辦理預售許可證。工程施工階段1、協調安監、質監的關系，協助各階段驗收工作，做好資料整理、歸檔工作。2、水、電、燃氣、市政等單位驗收，簽訂正式使用協議、合同。工程竣工備案驗收階段1、組織人防、防雷、消防、環保等各單8、位對工程的驗收工作。2、辦理規劃局、建設局組織的驗收工作并取得合格證。3、辦理房產證、土地分戶等。4、其他工程收尾性工作。第五條 制度解釋與修訂本度由投資發展部編制，解釋權、修改權歸投資發展部。附件： 項目投資與項目前期開發管理工具表附件一：投資項目競爭分析調研表: 項目名稱因素及權重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置價格配套設施物業管理質量建筑質量交通狀況樓盤規模外觀設計城市規劃朝向室內布置社區綠化發展商信譽付款方式戶型設計銷售情況廣告效果停車位數量合計 附件二：項目開發成本費用估算表 建設內容費用項目建設內容建設內容合計單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）一、土地費用1、土地出讓金2、城市建設配套費3、征地、拆遷安置補償費二、前期工程費1、可行性研究費2、勘查設計費3、“七通一平”費三、房屋開發費1、建安工程費2、附屬工程費3、室外工程費四、開發間接費五、管理費用六、基礎設施費七、財務費用八、不可預見費成本費用總計