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1、投資發展公司工程項目及監理單位管理辦法編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第1章 總 則1.1目的為規范公司所屬項目的建設管理，明確在工程管理過程中有關職能部門的職責和工作流程，提高工程質量、進度、安全等方面的管理水平，獲得最佳投資效益，特制定本辦法。1.2適用范圍本辦法適用于聯合投資發展有限公司建設項目的工程管理業務。本辦法與公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。本辦法的條款如與國家的規范、標準或地方法規有矛盾之處，應以國家規范、標準或地方規定為準。第2章 職責與權限2.1 工程部2.1.1工程部在權2、限范圍內具體負責工程的各項組織管理工作，主要負責以下事項：l 負責編制項目工程建設的計劃。l 負責辦理開工證（附件1）。l 負責總包單位、獨立分包單位以及材料設備供貨廠商的協調管理工作。l 負責管理監理單位。l 負責編制項目工程的質量、進度、安全文明施工管理目標和實施方案，并按批準的實施方案組織落實。l 負責組織施工圖紙會審，配合設計部門完善施工圖設計。l 負責管理工程合同。l 配合永久用水、用電、供氣、供熱、消防、市政綜合等工程的報裝工作。l 負責各階段驗收工作：- 組織內部驗收工作；- 組織設計、監理、施工、政府質量監督部門等相關單位進行工程的階段驗收、隱蔽工程驗收、專項工程驗收（專業分包3、單位應負責驗收通過）、項目竣工備案驗收等。l 組織完工驗收及工程移交。l 配合物業部門做好入住及保修期內的維修工作。l 記錄項目工程日誌附件3，記錄工程實施過程中的相關事宜。l 編制項目工程月報附件4。l 工程管理過程資料的保管、存檔和竣工資料的存檔、移交。l 負責按照工程進度及合同規定申請工程進度款。2.2 運營部運營部部主要負責以下事項：l 負責按批準的招標計劃選定施工安裝承包單位、材料設備廠商。l 負責審核工程付款。l 負責審核設計變更、工程變更、批價、現場簽證的費用額。l 負責處理工程索賠費用額。2.3 綜合部 負責圖紙收發負責合同檔案管理2.4 開發部開發部主要負責以下事項：l 負責4、辦理開工規劃驗線、竣工規劃驗收手續。l 負責辦理人防、交通、園林、環保等專項申報和驗收手續。2.5 工程管理審批權內 容工程部運營部總經理編制質量、進度、安全管理實施方案編制、實施-審批項目施工組織設計審核、修正-審批項目監理大綱審核、修正-審批甲方代表授權書辦理-簽發項目開工/停工/復工通知辦理-簽發進度計劃目標辦理-審批工程進度款配合辦理審批 工程變更配合辦理審批工程延長配合辦理審批工程索賠配合辦理審批專項工程竣工驗收（市政、園林景觀）辦理-審批項目總體竣工驗收辦理-審批資料移交配合入住辦理-審批完工證明書辦理-審批 簽發結算配合辦理審核保修終結書辦理-審批 簽發第3章 工程管理3.1 項5、目管理控制計劃l 工程開始前，工程部應制定全面的安全、質量、進度計劃、配合開發部制定成本控制計劃，并落實控制計劃的實施，確保工程的各方面均處于受控狀態。l 施工過程中，總經理應檢查控制計劃的落實情況，并根據工程的實際情況對控制計劃采取必要的修訂和補充，確保工程的安全、質量和進度。l 控制計劃應落實到人。3.2 工程現場協調會l 工程部應定期（每月至少一次）在工地現場召集運營部、開發部、以及總包單位、監理單位召開工程現場協調會，聽取有關工程管理相關問題的匯報，研究解決工程建設中有關重要問題。l 工程協調會會議紀要應存檔。3.3 工程周例會l 工程部部長每周應召集工程部全體員工召開一次項目工程會議6、，檢查工程管理過程中有關安全、質量、進度、合同管理、工程檔案等情況。l 檢查各合同的執行情況，分析可能存在的風險和隱患，及時采取必要的措施，確保各項合同順利執行。l 應抓住工程中的重點問題、難點問題，落實專人負責解決。l 項目工程部周例會可以根據情況，邀請監理單位參加。3.4 與施工單位的溝通l 與施工單位的溝通原則上只能由工程部進行。l 其他部門與施工單位溝通后應將溝通情況告知工程部。l 工程部與施工單位溝通應采用書面的形式（工作聯系函（附件2），經工程部部長簽字后生效。l 口頭的指令應書面確認。3.5 往來函件l 往來函件應分類建立收發文臺帳，登記并存檔。l 各項來函由工程部負責處理，超出7、工程部權限的由總經理處理。l 各項發文應按照審批權限進行處理和審批。l 工程部與施工單位的往來函件應同時抄送監理。3.6圖紙l 施工圖紙、圖紙會審記錄、設計變更必須經過審核，由工程部發給施工單位、監理單位使用。l 所有正式施工圖紙工程部、運營部、綜合部應留存。l 工程部應建立圖紙收發記錄臺帳。l 作廢的圖紙應及時作廢，以免誤用。3.7工程日誌l 工程部應安排專人記錄工程日誌（附件3）。l 工程日誌的內容包括但不限于以下內容：- 自然氣候條件；- 安全、質量、進度檢查對比情況；- 現場人員、設備、材料情況；- 會議情況；- 政府管理部門檢查情況；- 場地周邊環境等情況；- 往來信函/文件情況。l8、 工程日記應存檔。3.8 工程月報l 工程部每月應編制工程月報，送總經理審閱。l 工程月報的內容包括但不限于以下內容： - 工程的安全情況：安全事故、沉降觀測； - 工程的質量說明：材料檢測、施工質量檢測； - 工程的進度情況：有無滯后、滯后的原因分析、附進度表；- 工程投資的完成情況(運營部協助)；- 工程款的支付情況、應付未付情況(運營部協助)；- 下月的資金需求情況(運營部協助)；- 工程部的人員、工作等情況；- 監理單位的人員、工作情況；- 各施工單位/材料供應單位/設計單位的工作情況；- 工程照片；- 其他。l 工程月報應存檔。3.9事件報告在工程管理過程中，對于合同中的主要事項如：9、工程進度達到控制節點、嚴重違約事宜以及發生質量安全事故等重大事件，工程部應以書面報告的形式報告總經理。3.10 工程竣工總結l 工程完工后工程部應組織人員編寫工程竣工總結。l 工程竣工總結按項目分期編寫，在入住后30天l 內完成。第4章 監理單位的管理4.1 監理實施細則監理單位在實施監理工作前，應有針對性地編制所監理項目的監理實施細則。工程部應審核監理實施細則，對其中有關設計變更、現場簽證、工程開工、復工、停工等對工程進度、工程造價有影響的審批工作流程及權限，要注意其與公司的相關管理規定相一致。4.2 監理人員工程部負責對現場監理人員的日常工作的監督、管理，主要事項如下：l 按合同中標明的現10、場監理人員配備情況檢查人員到崗情況；l 檢查監督監理人員按合同及監理規劃、監理實施細則及有關規范、標準、規定開展工作；l 檢查監理按安全、文明施工的要求開展工作；l 監督檢查監理人員的工作紀律，對出現以下情況的監理人員，及時發出更換人員通知：- 為施工單位指定承包商、建筑構配件、設備材料生產廠家；- 收受被監理的施工單位的任何禮金；- 泄露所監理工地工程各方確認需要保密的事項；- 玩忽職守，不嚴格執行旁站制度、不嚴格執行材料進場檢驗制度、不嚴格執行工過程檢驗制度，不能及時發現施工過程中的質量、進度問題；- 未經甲方同意，擅自簽字確認施工單位提交文件；- 責任心不強，不具備任職資格的監理人員。411、.3 監理例會l 工程部有關人員應參加監理例會。l 工程部應規范工程現場監理例會制度，明確參加監理例會的人員組成、 會議程序，提高監理例會協調解決各方配合及工程施工中實際問題的效率和效 果，保證正常的工程質量和進度。l 監理例會紀要發出前，應經過甲方授權代表的審核。l 監理例會紀要應存檔。4.4對監理單位提交文件的管理l 開工前督促監理單位及時提交監理規劃，簽署審核意見。l 督促監理單位分階段提交監理實施細則，及時進行審核。l 審核監理單位提交的監理月報，簽署審核意見。l 重視監理單位發出的監理備忘錄、監理通知單，認真研究監理單位提交的專題 報告，并對上述文件進行追蹤檢查。l 監督、檢查監理單12、位對施工單位提交的總進度計劃、月進度計劃、周進度計劃 的審核情況，督促監理單位分析工程進度滯后的原因，提出追趕進度的方法，并嚴格要求施工單位按此執行。l 監督、檢查監理單位對施工組織設計、施工方案、施工技術交底的審核情況。l 監督、檢查監理單位對施工單位的現場簽證、工作聯系函、技術核定、工程付款的審核情況。l 審核監理單位提交的工程評估報告，并簽署意見4.5監理發文監理單位對施工單位發出或確認的所有文件（包括工程量、成本、進度等），應得到工程部的認可。工程部要防止監理人員擅自發出或確認文件，以免對我公司造成不利情況。監理單位對施工單位的所有發文須抄送工程部。4.6監理月報工程部應督促監理單位及13、時上報當月的監理月報。工程負責人應審閱監理月報。監理月報的內容應全面、客觀、準確反映工程施工的質量、進度、投資、安全等現場實際，并指出工程施工存在、潛在的主要問題，提出解決方案。監理單位不提供監理月報或提供的監理月報不合格，則不予撥付當月的監理費。4.7 監理檔案資料工程竣工后監理單位應向我方提交工程監理總結報告及一套完整的監理檔案資料。第5章 施工準備5.1 場地接收及臨時設施建設工程部負責對項目場地的接收和臨時設施建設工作，主要包括：l 確定用地四角邊界，置埋界樁；l 接收用地測量成果，現場接樁、護樁；l 接驗市政基礎設施條件；l 現場看護，防止現場破壞（市政基礎設施、取土、毀樹、傾倒垃圾14、等）；l 在工程開工前完成現場的“三通一平”工作；l 結合項目分期、銷售需要及永久使用等綜合因素進行規劃設計和建設現場臨時圍墻、大門、辦公生活用房等；l 結合項目分期及工程總承包標段的劃分作好資源分配，對場地、施工臨時水、電及排雨、排污設施合理規劃，對水電能夠實現獨立的控制、管理和計量。l 工程部要結合現場具體情況會同運營部制定現場施工水電管理規定，明確水電計價、計量、結算等事項；5.2 授權甲方代表l 總經理應根據合同簽發甲方代表授權書（附件5），授權甲方代表負責現場管理工作。l 甲方授權代表原則上應由工程部部長擔任。l 甲方授權代表不得超越總經理的授權權限行使職權。l 甲方代表授權予下屬人15、員應先取得總經理的批準。5.3 開工條件單位（單項）工程開工前，應具備以下條件：l 應按政府相關工程開工管理的規定取得建設工程施工許可證、規劃驗線批復等開工手續。未取得政府建設工程施工許可證但又需要先行施工的必須取得總經理的書面批準。l 施工圖已審查完畢l 施工組織設計或施工方案已審批l 施工圖紙已會審l 現場“三通一平”及臨時設施等已能滿足施工需要l 主要材料、施工機械設備已落實（或有所計劃）l 工程基線、標高已復核l 總經理批準的開工通知。l 甲方代表已取得授權資格。l 監理單位已進駐現場，并編制完成單位（單項）工程監理規劃、單位（單項）工程監理細則，取得工程部批準。l 購買項目工程保險。16、l 施工單位進已按照當地行業管理的有關規定完成了開工前的相關審批、備案手續。5.4 施工圖紙會審l 目的公司為減少因施工圖紙設計深度不夠而引起錯誤施工，使項目工期、成本、質量能夠得到更好的控制，特訂立本準則。l 參加人員- 施工圖紙會審及技術交底由工程部組織，銷售部、運營部、設計單位、工程監理 單位及施工總承包單位參加。如果有需要可以聘請1-2位專家參與l 工作職責- 參加人員必須對各專業圖紙認真核查。目的是達到了解設計意圖，熟悉施工圖紙， 發現其中可能存在的問題，及時提出，并加以解決，確保施工順利。- 各相關部門及單位在核查施工圖的基礎上，將施工圖中出現的錯、漏、碰、缺等 問題在圖紙會審中提17、出，由設計單位解決；監理單位負責書寫設計交底和圖紙會審紀要，并經業主、設計、施工三方簽證。- 對于“三邊”工程，工程部提出分步施工出圖要求，各相關部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發現矛盾及時與設計單位聯系協調處理，為確保施工順利進行創造條件。l 施工圖紙核查的重點：- 單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關規定；各種地下設備管道是否符合市政工程總體規劃；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關規定等。l 建筑專業施工圖紙核查要點- 房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足設計任務書的要求。- 建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。- 平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標注及每18、間平面的布局，平面相互交叉關系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關系尺寸；核查立面 圖中每層標高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標高，特別是 交叉層的標高以及交叉層的處理；立面圖中應標明門窗的標高；結構梁、柱、板的 表示等。- 校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標 高 要核準。- 樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。- 屋面工程防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或設計任務書的要求要求。- 配合設19、備專業，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對空調留洞及冷凝水管的處理。- 門窗表中的數量、尺寸、型號必須與平面圖核對，有否遺漏或差錯。如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時要設有避免雨水進庫的集水坑。- 衛生間等需要降班的地坪比室內要低。- 屋頂避雷裝置的設計是否符合規范。- 圖紙必須交待的節點有無遺漏。- 圖紙中采用的標準圖集，一律要注明標準圖集的型號。l 結構專業施工圖紙核查要點- 結構總說明(核對地質勘察報告)，校對基礎部分的設計。- 復核各類結構構件的尺寸是否齊全，用料設計是否符合設計規范和抗震要求。- 校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結20、構平面的標高。- 校對所有結構構件的設計鋼筋和構造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯接筋等是否表示完整。- 如有懸挑構件，懸挑構件的主筋應設置在上部；懸挑構件的端頭如有集中力時，懸挑主筋應下彎鉤住集中力作用構件的鋼筋。- 電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的設計是否符合制造廠提供的電梯資料。- 各設備專業所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。- 樓面和梁面有高低差時，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。- 所有必須繪制的構件詳圖，節點詳圖以及特殊結構的詳圖有否遺漏。- 防潮層的設置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺欄桿轉角的小柱與壓頂等是否設計完善。- 構件尺寸21、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。- 凡選用的標準構件，必須注明標準圖集的型號。- 避雷接地的設計是否符合構造及規范要求。l 給排水專業施工圖紙核查要點：- 校對設計說明和材料明細表，是否有錯、漏。- 校對用戶提供的數據和設計供水總量是否符合規范。- 進水管的直徑應按最大用水量和揚程的高度進行設計，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。- 核對水泵房的大小以及水泵的臺數是否符合工藝和規范的要求。- 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛生間和盥洗的龍頭除三件套外，應加設計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子22、。- 校對所有系統圖的管徑尺寸和標高。- 校對泵房間的設計和水箱的設計是否符合規范要求。- 排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標高及坡度；排進市政集水井的坡度不小于0.3。- 校對各層平面圖和排水系統圖，特別是位置、數量、管徑、標高是否符合規范。須設置地漏的地面是否做坡度。- 凡有穿孔及預埋套管處都須在圖中表明。- 屋面排水斗的設計和排水量是否符合規范要求。- 注意變壓器室下面，是否須要設置隔油池。- 化糞池的型號和數量按排放量定。l 煤氣專業施工圖紙核查要點- 煤氣設計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。- 煤氣管道是否設計到廚房。- 校對煤氣管道的平面圖和系23、統圖。- 對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。- 設計應考慮煤氣加熱器的排氣管。l 強電專業施工圖紙核查要點：- 校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補充。- 校對用戶總耗電量和設計總電量是否符合，并須所在區供電局批準。- 進戶線的方位應該離供電局距離最短的方向，節省用戶的電線、電纜。- 根據總的用電量是否要設配電間還是變電所應按規范進行設計。- 檢查每層分項的電表或配電箱的設計有否。- 動力與照明線路必須分開。- 校對每戶需用電氣設備的布局(如照明、空調、電視)以及高標準裝修所提出的要求是否都有設計。- 校對所有平面圖的設計。- 校對高壓及低壓的配電系統圖。- 電纜溝的設計是否符合規范。- 防雷24、統的設計是否遺漏。- 對建筑所須開洞、預埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標高和尺寸。l 弱電專業施工圖紙核查要點- 是否設總機房，根據電話門數而定。總機房必須木地板。- 進每戶的電話線除特殊要求外，每戶進一路線，設二三個分線盒。- 衛生間應設置一電話分線盒。- 校對消防系統圖、電話系統圖、安防系統圖、有線電視共用天線系統圖。l 會議紀要及其他相關資料需按公司檔案管理規范進行歸檔保管。5.5 審核施工組織設計l 目的充分考慮工程的特點，科學審查、修改施工組織設計，保證施工質量，節約工期和成本。l 審查時間臨建搭設前審核施工總平面布置，在開工前審核施工組織設計，在各分部工程開工前審核技術交底。l 25、審查小組成員工程部、全體監理人員以及運營部、特殊的部分還要請相關的專家參與施工總平面圖、施工組織設計的審查工作由工程部負責召集和主持l 審查責任- 審查小組應全面、認真審查施工組織設計；- 審查后的施工組織設計如導致施工出現重大技術失誤或經濟損失，審查小組應負有關責任；- 施工組織設計未經審查，不得擅自簽發與之有關的文件；- 未經審查的施工組織設計，不得作為施工和結算依據。l 審查程序- 施工單位在工程開工前編制施工組織設計；- 施工組織設計按監理單位、運營部、工程部的順序進行審批，施工單位對施工組織設計的審核意見及時進行補充和完善；最后報總經理審批。- 施工組織設計必須經總經理批準以后才能施26、工。l 審查內容綜合部分- 施工組織設計依據應充分，包括：招標書、投標書、施工合同、甲方其他要求、政府有關規定、國家和地方有關規范、全套施工圖紙、地質勘探報告、地下管網分布圖、現場狀況等；- 施工組織設計必須六項齊全且有深度：工程管理架構、進度總計劃、現場平面布置、主要施工方法、施工機械狀況說明及一覽表、質量安全保證措施；- 針對本工程的特殊部位和關鍵節點要編制詳細的施工方案。管理架構- 需詳細具體，包括項目經理、五大員、各班組長；- 相關人員的資質、經驗、能力、配合等必須符合合同的條件、滿足工程要求。進度計劃- 進度計劃安排應符合實際情況，并考慮分包單位的施工進度安排；- 進度計劃中應明確各27、分項工程工程量、材料用量、日人工產量等計算依據，并應繪制各工種勞動力分布曲線；- 施工人員、施工機械、設備、材料安排應充足，進退場時間應科學、合理，特別對需甲方限價以及甲供的材料、設備應有詳細的進場計劃；- 應明確甲方或乙方分包工程的進退場時間（包括電梯、消防系統、空調、防水、鋁合金、通訊系統、有線電視、高低壓配電、室外給水等等）；- 施工進度計劃應考慮因建設單位銷售需要提前移交部分的施工安排。施工總平面布置- 現場布置圖應考慮基礎、地下室、主體、裝修等施工各階段的需要（包括分期工程的上下期銜接），并應重點考慮銷售需要；- 乙方應采取措施創造、維護良好的現場銷售環境；應有具體措施配合樣板房施工28、和對外開放；- 現場排水系統的安排、現場施工用電布置必須經濟合理- 施工機械的布置必須滿足施工機械的要求- 平面布置應達到方便施工、易于管理、節省成本的目的。主要施工方法- 主要施工方法的審核包括以下幾個方面：施工機械的型號數量，施工流水作業和勞動力的安排，周轉材料的選用和配備，各種施工難點的技術措施等是否滿足現場施工的進度和質量要求，是否經濟合理。- 主要施工機械指壓樁機、塔吊、井架的選用和布置必須滿足現場施工的進度和質量要求，且經濟合理- 施工流水作業和勞動力的安排必須滿足施工進度的要求。- 模板的選用和數量配備必須滿足現場施工的進度和質量要求。質量、安全要求- 由于業主對房屋質量（特別涉29、及到使用方面，例如滲漏、裂縫、排水不暢通等）的要求高，方案中應有防治工程質量通病的具體措施和獎懲制度，確保房屋的使用功能；- 在危險環境下施工，應采取具體防護措施，確保人身和財產安全；- 乙方應采取措施協調各分包單位的施工工作（如垂直運輸、用水用電、加工場地等），負責本單位和分包單位的成品、半成品的保護。施工方案- 施工組織設計中的措施，應根據工程需要考慮周全，并分項列明所采取的措施的費用，由甲方根據招標書、投標書、施工合同等決定是否支付該部分費用；- 應針對施工難點（例如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉換梁、坡屋面等）編制技術方案，方案應科學、經濟、方便；- 應明確乙方分包工程的施工單位，并由分包單位提供分包工程施工方案、資質證書；- 應針對各季節的特點（如臺風、雨季、冬季等），采取不同的施工措施；- 考慮各種備用方案，包括人力、設備、材料等，如發電機、水池等；- 施工現場應采取措施達到文明施工標準；- 關于樣板房毛胚部分的施工應有具體的措施，樣板房開放后應有具體的維護辦法（如防水等）；- 人力、設備的安排應充分，對于垂直、水平運輸等關鍵設備應有具體可行的維修、備用措施。