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1、地產公司業務運作策劃管理制度系統編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1 總則1.1 管理制度是公司業務運作策劃結果的表達，管理制度的價值在于溝通意圖、統一行動，是保證管理公司商業地產經營取得預期成果的重要手段。1.2 適用的業務管理制度有賴于系統的業務運作策劃，識別、分析和確定業務運作過程，有效構建業務管理模式，是編制管理制度的基礎。1.3 易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統結構和表達方式將有助于管理制度的理解、執行和修訂。2 業務運作策劃2.1 管理公司商業地產業務運作的總體策劃，應從切實保證2、項目開發業務效益和效率的目標出發，優化、規范項目開發作業過程，明確管理公司和項目公司各自工作責任和方法，以及相互間的配合關系。2.2 系統的業務運作策劃應遵循以下管理原則：a) 顧客中心原則顧客滿意是企業生存和發展的基礎，公司各項業務管理工作均必須以顧客為中心，充分識別顧客需求和期望，并將其轉化為相應的內部業務管理規范。公司顧客包括兩類：戰略合作伙伴（主力店）、購買商鋪的客戶。公司內部業務管理應系統地體現顧客中心原則，兼顧主力店和商鋪業主的要求和利益。b) 過程導向原則業務過程是公司基本價值鏈，各項業務活動的設計、責權劃分、工作關系的建立，以及資源調配，均應依據業務過程運作需要確定。公司經營效3、益和水平的持續提升，直接取決于相關業務過程的有效性、效率(投入產出比)和適應性。c) 控制與效率平衡原則控制的目的在于預防問題的發生，消除或降低失敗的風險，控制的代價是管理成本的增加和運作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業管理中非常重要?？刂频牟僮鞅憩F為業務運作的規范化，但任何規范的要求都必須以合理化為前提，因此針對不同的業務運作，需要根據其技術成熟程度、市場競爭狀況、工作人員能力和經驗，以及以往過失的經歷，進行全面的分析和評估，從而決定控制程度和方式。效率與控制平衡的原則，要求公司綜合考慮發展機會與風險控制、眼前效益與長遠效益等諸多因素，從而決定集權與分權的有機匹配。d) 持續改進原則持4、續改進是企業管理追求的永恒目標，有效的業務管理必須具有自我評價、自我完善的能力。實現持續改進需要正視業務管理系統可能存在的問題，充分認識、理解現實狀況與預期目標之間的差距，根據顧客評價、市場競爭、內部運作，以及集團發展戰略的需要，清晰界定業務管理系統中有待改進的事項。持續改進原則要求各級管理人員必須戒除滿足現狀的心態，關注業務管理運作的實際狀況，發現問題、分析問題、解決問題，從而有效預防問題的發生或再發生。2.3 根據管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目公司的協調運作需要在以下方面進行明確，并具體規定操作方式和控制程度。a) 管理公司商業地產業務運作的基本要求；b) 項目公司為執行管理公5、司的規定要求，結合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；c) 管理公司為履行策劃、指導、監督和控制職能，促進項目公司執行地產業務運作要求，其內部的運作方法和要求。3 管理制度表達3.1 文件結構3.1.1 管理手冊及其支持文件的規定表達了管理公司商業地產業務運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據表達的內容不同分為不同層次的文件，包括業務管理手冊、作業流程、工作指引、標準表單等。 本手冊及其支持文件的內容沒有包括僅適用于某個（些）項目公司內部運作的管理規定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目公司應根據本手冊及其支持文件的規定，并結合自身管理需要進一步制訂相應管理文件。3.2 業務管6、理手冊3.2.1 業務管理手冊是管理公司商業地產業務運作管理制度中最高層次的文件，規定了管理公司業務管理的基本原則和管理政策，并按章節分別闡明了管理公司商業地產業務運作過程的基本流程、管理權責、控制內容，以及遵循本手冊規定所需使用的作業流程、工作指引、標準表單。3.2.2 本手冊的規定對管理公司和項目公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴格執行。3.2.3 本手冊中的規定并不具備直接的可操作性，執行本手冊規定需要使用相應的作業流程、工作指引、標準表單，以及要求各項目公司自行制訂的文件。3.3 作業流程3.3.1 作業流程是支持業務管理手冊的第二層次的文件，是對常規的、普遍性的、內容較固定的作業過7、程制定的規范與程序。管理公司商業地產業務運作流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業務作業步驟、作業內容、順序、責任，以及執行重要作業步驟所需要使用的工作指引和標準表單編號。 支持本手冊的所有作業流程規定屬于強制性要求，具體工作中必須執行。3.4 工作指引3.4.1 工作指引一般是作業流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指導、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業務管理手冊的文件。3.4.2 工作指引分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目公司必須執行，參考性工作指引由項目公司根據自身實際情況決定是否執行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指引的區別，將通8、過工作指引的文件編號方式予以體現。3.5 標準表單3.5.1 標準表單是預先設計好的、用于作業過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規定了所填寫的內容、類型、要求等。3.5.2 與工作指引類似，標準表單也分為強制性的和參考性的，并通過標準表單編號予以區別。3.6 文件編號與標識商業管理公司文件編號、標識方式，參照集團指引文件ADG104制度文件編號與標識規則執行。其中“業務類別”代號具體規定如下：項目經營目標與計劃（Object & Plan）OP項目發展管理（Project investment management）PI項目招商管理（Attract commerc9、e）項目設計管理（Project design management）PD項目工程管理（Project engineering management）PE采購及招標管理（Project purchase management）PP項目銷售管理（Project sales management）PS項目成本管理（Project cost management）PC經濟合同管理（Economic contract management）EC4 管理制度評價4.1 管理公司行政部、項目部將對制度執行情況進行監督檢查，具體按集團MSG001制度執行情況檢查要求和MSG002現場檢查指引的規定執行。4.2 管理公司總經理負責定期組織進行制度有效性、適宜性和充分性綜合評價，具體按集團管理手冊第2章的規定執行。