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1、房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 1 總則1.1 業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。1.2 適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。1.3 易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于對(duì)管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2 業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃2.1 管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體策劃，2、由管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)行，從切實(shí)保證項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)過程，明確管理公司和項(xiàng)目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。2.2 系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下要求進(jìn)行：a) 充分識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過程，構(gòu)建以項(xiàng)目管理為核心的過程網(wǎng)絡(luò)；b) 合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴(yán)密、運(yùn)作有序；c) 規(guī)定過程操作的準(zhǔn)則和方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化；d) 提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率和準(zhǔn)確性；e) 建立必要的控制措施，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測(cè)量和分析；f) 持續(xù)改進(jìn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程，促進(jìn)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不斷提升。2.3、3 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)管理的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)中的顧客需求識(shí)別、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系、工程質(zhì)量、項(xiàng)目成本的管理。2.4 根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項(xiàng)目所在公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。a) 管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求；b) 項(xiàng)目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；c) 管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制的職能，促進(jìn)項(xiàng)目所在公司執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求、其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。3 管理制度表達(dá)與適用范圍3.1 文件結(jié)構(gòu)3.1.1 手冊(cè)及其支持文件的規(guī)4、定表達(dá)了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。 本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒有包括僅適用于某個(gè)（些）項(xiàng)目所在公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目所在公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)管理文件。3.2 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)3.2.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)是管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作過程的基本流程、管理權(quán)責(zé)、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊(cè)規(guī)定所需使用的作5、業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。3.2.2 本手冊(cè)的規(guī)定對(duì)管理公司和項(xiàng)目所在公司均是強(qiáng)制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。3.2.3 本手冊(cè)中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊(cè)規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項(xiàng)目所在公司自行制訂的文件。3.3 作業(yè)流程3.3.1 作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過程制定的規(guī)范與程序。管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清晰地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。 支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強(qiáng)制性要6、求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4 工作指引3.4.1 工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對(duì)流程中的重要活動(dòng)起解釋、指導(dǎo)、提示、補(bǔ)充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的文件。工作指引是公司積累知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要基礎(chǔ)。3.4.2 工作指引可分為強(qiáng)制性和參考性兩類，強(qiáng)制性的工作指引各項(xiàng)目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項(xiàng)目所在公司根據(jù)自身實(shí)際情況決定是否執(zhí)行，或進(jìn)行修訂。強(qiáng)制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過工作指引的文件編號(hào)方式予以體現(xiàn)。3.5 標(biāo)準(zhǔn)表單3.5.1 標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計(jì)好的、用于作業(yè)過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它7、以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。3.5.2 與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強(qiáng)制性的和參考性的，并通過標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)予以區(qū)別。4 管理制度文件編碼規(guī)則4.1 編碼目的在于規(guī)范管理公司各項(xiàng)制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識(shí)方式，以便于文件識(shí)別和使用。4.2 本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。4.3 文件內(nèi)容表達(dá)的格式要求4.3.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)每一節(jié)的內(nèi)容在表達(dá)形式上應(yīng)按以下三部分展開：a) 總則說明管理公司針對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的基本原則和總體要求；b) 正文說明管理公司對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容；c) 支持性文件列出落實(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工8、作指引。4.3.2 作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達(dá)，對(duì)流程圖基本畫法明確如下： 表示過程中的一個(gè)步驟/動(dòng)作 表示過程中的判斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條 流程線，表達(dá)步驟間的前后關(guān)系 表示該步驟/動(dòng)作的內(nèi)容為計(jì)劃/報(bào)告的編制 表示各流程間相互關(guān)系 流程結(jié)束點(diǎn)4.3.2.1 流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動(dòng)作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動(dòng)作”的時(shí)間或邏輯關(guān)系。4. 在執(zhí)行某個(gè)過程步驟時(shí)，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時(shí)，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號(hào)。4.3.3 工作指引一般采用文字表達(dá)方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完9、成某項(xiàng)具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。4.4 文件編號(hào)4.4.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)業(yè)務(wù)管理手冊(cè)各章節(jié)的編號(hào)方式如下：X . X 某一節(jié)的自然序號(hào)（09） 所在章的自然序號(hào)（09）4.4.2 作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單a) 業(yè)務(wù)類別代號(hào)及其流程模塊序號(hào)業(yè)務(wù)類別流程模塊名稱代號(hào)名稱序號(hào)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理 Development stratagem managementDSM項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理Project object managementPOM項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理評(píng)價(jià)與改進(jìn)100業(yè)務(wù)信息管理Business information managementBIM經(jīng)濟(jì)合同管理Econom10、ic contract managementECM招投標(biāo)管理Project purchase managementPPM管理公司集中采購(gòu)100第一類招標(biāo)200第二類招標(biāo)300第三類招標(biāo)400材料設(shè)備采購(gòu)500供方管理600安全文明生產(chǎn)管理Safe & environment managementSEM危機(jī)管理Corporation crisis managementCCM成本管理Project cost managementPCM目標(biāo)成本100成本統(tǒng)計(jì)與控制200工程結(jié)算300進(jìn)度管理Scheme managementSM項(xiàng)目投資管理Project investment managementP11、IM項(xiàng)目論證與決策100項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃200項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理Project design managementPDM規(guī)劃方案設(shè)計(jì)100建筑方案設(shè)計(jì)200景觀環(huán)境設(shè)計(jì)300初步設(shè)計(jì)400施工圖設(shè)計(jì)500設(shè)計(jì)變更600項(xiàng)目施工管理Project engineering managementPEM施工準(zhǔn)備100施工過程200工程驗(yàn)收300工程移交400工程保修500項(xiàng)目銷售管理Project sales managementPSM營(yíng)銷策劃100銷售準(zhǔn)備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500物業(yè)管理Property managementPRMb) 文件類型代號(hào)作業(yè)流程P(procedure)工作指12、引G(guide)標(biāo)準(zhǔn)表單F(form)c) 上述編號(hào)方式中，某一流程模塊僅有一個(gè)作業(yè)流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流程模塊有多個(gè)子流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“E”設(shè)置為“0”。如：PEP100，表示“施工準(zhǔn)備”流程模塊只有一個(gè)作業(yè)流程文件。如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個(gè)子流程，即“項(xiàng)目施工質(zhì)量控制”。d) 工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個(gè)作業(yè)流程，在編號(hào)方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進(jìn)行區(qū)別。e) 部分流程模塊因只有一個(gè)作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多（大于9），此時(shí)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號(hào)同時(shí)使用“DE”兩字段，從01開13、始編排。f) 部分沒有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊(cè)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號(hào)中的“CDE”字從001開始編排。g) 所有建議使用（非強(qiáng)制規(guī)定）的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號(hào)和版本狀標(biāo)識(shí)碼之間加“(T)”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。h) 部分工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個(gè)類型文件編號(hào)下，可進(jìn)行繼續(xù)細(xì)分，如：施工圖審查要點(diǎn)，可根據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點(diǎn)文件的編號(hào)，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)。4.5 文件版本標(biāo)識(shí)4.5.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的版本狀態(tài)，以發(fā)布日期作為標(biāo)識(shí)。4.5.2 作業(yè)流程、14、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的版本狀態(tài)，以英文字母加以標(biāo)識(shí)，寫在文件（表單）編號(hào)后面。如：PDP100A，表示規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程文件的版本為“A”（即第一版）。4.5.3 無(wú)論修改內(nèi)容多少，作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單每次發(fā)生修訂，均須更換文件“版號(hào)”，按A、B、C順序遞增。5 管理制度體系審核5.1 審核目的 規(guī)范對(duì)各項(xiàng)目所在公司管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)控，增強(qiáng)管理制度的執(zhí)行力度，促進(jìn)各項(xiàng)目所在公司內(nèi)部管理水平的持續(xù)提高。5.2 審核依據(jù)1) 國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)；2) 集團(tuán)公司行政管理制度匯編；3) 管理公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度；4) 項(xiàng)目所在公司制定的管理制度（規(guī)定）；5) 項(xiàng)目所在公司制定的計(jì)劃性15、文件；6) 集團(tuán)、管理公司下達(dá)的專項(xiàng)工作指令（文件）。5.3 審核機(jī)構(gòu)5.3.1本著公平、公正、公開的審核原則，管理公司設(shè)立管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)的制度體系審核工作，監(jiān)督項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并指導(dǎo)審核過程和有效利用審核結(jié)果。5.3.2 管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)執(zhí)行秘書，經(jīng)營(yíng)管理部作為執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)審核工作的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)和具體操作執(zhí)行。5.3.3 項(xiàng)目所在公司應(yīng)建立保證管理制度有效執(zhí)行的內(nèi)部審核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并配合管理公司的制度監(jiān)督、審核工作，該小組成員名單、工作方式等情況應(yīng)上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。5.4 審核方式5.4.1管理公司的日16、常業(yè)務(wù)審核在管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組的領(lǐng)導(dǎo)下，管理公司各部門負(fù)責(zé)按照管理制度要求檢查項(xiàng)目所在公司應(yīng)審批、核準(zhǔn)、備案事項(xiàng)的執(zhí)行情況，并進(jìn)行督促和指導(dǎo)。5.4.2 管理公司的現(xiàn)場(chǎng)審核根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，管理公司不定期對(duì)項(xiàng)目所在公司進(jìn)行管理制度現(xiàn)場(chǎng)審核。5.4.3 項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核項(xiàng)目所在公司根據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，定期（每半年）對(duì)本公司的制度執(zhí)行進(jìn)行內(nèi)部審核，并且將內(nèi)部審核報(bào)告上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。5.4.4 管理公司的年終綜合評(píng)價(jià) 管理公司審核領(lǐng)導(dǎo)組依據(jù)管理公司日常業(yè)務(wù)審核情況、現(xiàn)場(chǎng)審核情況、項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核情況、執(zhí)行中的制度反饋建議、外部情況變化等信息，在每年年終組織對(duì)在管理公司范17、圍內(nèi)的制度執(zhí)行進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，分析存在的問題，提出改進(jìn)的要求，形成評(píng)價(jià)報(bào)告。5.5 審核結(jié)果利用5.5.1 項(xiàng)目階段性（半年、年終）考核評(píng)價(jià)時(shí)將該階段的制度審核情況作為考核公司內(nèi)部管理能力（水平）的一項(xiàng)重要指標(biāo)依據(jù)。5.5.2 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書中的綜合調(diào)整系數(shù)B的一項(xiàng)“內(nèi)部管理系數(shù)”的確定依據(jù)。5.5.3 對(duì)項(xiàng)目所在公司高級(jí)管理層進(jìn)行績(jī)效考核、人力資源考核的重要依據(jù)。5.5.4 持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目所在公司和管理公司內(nèi)部管理水平的依據(jù)資料。5.5.5 管理制度持續(xù)改進(jìn)的主要依據(jù)資料。6 相關(guān)作業(yè)流程和指引文件1) MSG001 管理制度審核基本要求2) MSG002 現(xiàn)場(chǎng)審核指引3) MSG003 督促整改規(guī)定要求