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1、房地產(chǎn)開發(fā)公司市場部管理制度實(shí)施細(xì)則編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 1、目的：根據(jù)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)制發(fā)展戰(zhàn)略及下一步的工作規(guī)劃，本著逐步規(guī)范、健全公司管理體制，不斷提高管理的整體水平和市場競爭力，特制定本管理制度，供部門員工遵照執(zhí)行，同時(shí)為相關(guān)部門提供參考。2、適用范圍：本制度適用于xx所有項(xiàng)目。3、解釋和修改市場部擁有對本制度的修改和解釋權(quán)，如公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門對本制度有任何意見和建議，可對市場部提出，市場部負(fù)責(zé)修改。4、市場部管理組織架構(gòu)總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理市場部經(jīng)理市場部代理公司4.1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售整體把控及戰(zhàn)略決2、策，向總經(jīng)理匯報(bào)。4.2、市場部經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷、策劃、招商等市場部具體事務(wù)的策略與執(zhí)行，向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)。4.3、代理公司負(fù)責(zé)提供銷售和策略方案以及最終銷售方案和策略方案的實(shí)施，向市場部經(jīng)理匯報(bào)。5、 市場部職責(zé)范圍5.1營銷策劃負(fù)責(zé)會同工程部、代理公司及設(shè)計(jì)單位編制前期定位報(bào)告，供公司參考。負(fù)責(zé)與市場接軌，跟蹤市場，并收集優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目信息，將之運(yùn)用于我司項(xiàng)目的研究負(fù)責(zé)所有與項(xiàng)目相關(guān)的宣傳道具、媒體通路等選擇、制作、發(fā)布等工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌的推廣與宣傳，在項(xiàng)目品牌推廣的同時(shí)擴(kuò)大企業(yè)品牌和影響力。5.2項(xiàng)目銷售嚴(yán)格管理代理公司銷售工作，全力完成公司下達(dá)的銷售指標(biāo)，并及時(shí)回款。5.2.2每日、每周、每3、月，銷售情況、回款情況的統(tǒng)計(jì)及分析。5.2.3對代理公司以及我司相關(guān)部門提出的問題及建議，及時(shí)有效的解決和分析，同時(shí)將重要信息反饋給公司。5.2.4協(xié)助財(cái)務(wù)部收取售房款及租金，會同財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司做好交房及售后服務(wù)工作。5.2.5管理代理公司做好客戶資料歸類、統(tǒng)計(jì)工作。嚴(yán)格把控代理公司及其銷售人員的行為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)私通客戶售房、暗收回扣、等違反職業(yè)操守現(xiàn)象。5.3招商運(yùn)營5.3.1參與商用物業(yè)定位策劃5.3.2制定招商策略和方案5.3.3負(fù)責(zé)商用物業(yè)的招商推廣5.3.4負(fù)責(zé)商用物業(yè)的招商、租賃、合同簽訂。5.3.5負(fù)責(zé)商用物業(yè)的租賃合同的管理、歸檔、客戶分析5.3.6負(fù)責(zé)商用物業(yè)客戶的洽談、4、溝通及審核工作。6、銷售管理流程6.1 日報(bào)在正式認(rèn)籌后每天下午6點(diǎn)前，代理公司項(xiàng)目組以短信形式發(fā)送日報(bào)至市場部經(jīng)理手機(jī)，市場部經(jīng)理以短信形式轉(zhuǎn)發(fā)至項(xiàng)目經(jīng)理、總經(jīng)理手機(jī)內(nèi)。日報(bào)內(nèi)容包括今日成交套數(shù)，今日回款額，截止目前本月成交套數(shù)。例：常春藤9月 17日報(bào)：成交x套，回款x元，截止目前本月共成交x套。建議每天下午6點(diǎn)前，財(cái)務(wù)部將每日的銀行放貸數(shù)額以短信形式發(fā)送至總經(jīng)理手機(jī)內(nèi)。日報(bào)內(nèi)容包括今日放貸批數(shù)，今日放貸數(shù)額，截止目前共放貸批數(shù)，截止目前共放貸總額。例：常春藤9月 17日報(bào)：放x批，今日數(shù)額x元，截止目前本月共放貸x批，共放貸數(shù)額x元。6.2銷控代理公司銷售經(jīng)理每日更新銷控表（包括車位、儲5、藏室等銷控表），銷控表有變化時(shí)，在當(dāng)天下午6點(diǎn)前（如有特殊情況可延遲）以QQ離線形式發(fā)送給市場部經(jīng)理，當(dāng)日成交房屋以紅色標(biāo)注。當(dāng)日成交房屋詳情以QQ離線形式發(fā)送給市場部經(jīng)理，房屋詳情包括 房屋單價(jià)、房屋面積、房屋總價(jià)、儲藏室單價(jià)、儲藏室面積，儲藏室總價(jià)，車位號、車位總價(jià)，房屋+儲藏室+車位=總價(jià) 等等公司財(cái)務(wù)部有一套銷控表，銷控表包括房屋銷控、車位銷控、儲藏室銷控，做銷控時(shí)需以一萬定金為底線，否則無需銷控，其他任何不以一萬定金為標(biāo)準(zhǔn)的銷控，財(cái)務(wù)無需在自有的銷控表上銷控。財(cái)務(wù)銷控表做為公司記賬以及代理公司結(jié)算憑證使用，不做銷售依據(jù)。6.3價(jià)格調(diào)整及價(jià)格優(yōu)惠根據(jù)銷售情況以及市場變化，市場部會結(jié)合代6、理公司意見對項(xiàng)目價(jià)格做些許調(diào)整，調(diào)整后須由代理公司重新整理調(diào)整后的價(jià)格表，整理完畢后由代理公司銷售經(jīng)理簽字、項(xiàng)目經(jīng)理簽字，方可生效，簽字后，原件代理公司留存，復(fù)印件轉(zhuǎn)交市場部存檔。市場部根據(jù)每次價(jià)格調(diào)整的日期，做好歷次價(jià)格調(diào)整的存檔，以便做為代理公司結(jié)傭時(shí)的審查憑證。當(dāng)售樓處有需要談價(jià)客戶以及關(guān)系客戶時(shí)，根據(jù)優(yōu)惠方式以及優(yōu)惠幅度的不同（2000元以下經(jīng)市場部經(jīng)理授權(quán)，2000元以上5000元以下經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)）經(jīng)市場部經(jīng)理及項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)后方可洽談。根據(jù)優(yōu)惠幅度的不同房屋優(yōu)惠前須經(jīng)市場部經(jīng)理（3000元以內(nèi)簽字權(quán)）及項(xiàng)目經(jīng)理（5000元以內(nèi)簽字權(quán)）簽字的優(yōu)惠單方可生效，5000元以上需經(jīng)總經(jīng)理簽7、字，如遇簽字人不在，可先電話溝通，事后補(bǔ)簽，簽字后代理公司留存原件，復(fù)印一份交予市場部存檔，此優(yōu)惠單尤為重要，將做為代理公司結(jié)算特殊房屋的憑證，此類房屋結(jié)算時(shí)無優(yōu)惠單不預(yù)結(jié)算。此優(yōu)惠單超過個(gè)人限定權(quán)限金額無效，他人簽署無效。 泰安辰邦地產(chǎn)有限公司優(yōu)惠申請表客戶姓名房號優(yōu)惠方式單價(jià)優(yōu)惠 （ ） 總價(jià)優(yōu)惠（ ）原單價(jià)優(yōu)惠后單價(jià)原總價(jià)（含配房）優(yōu)惠后總價(jià)（含配房申請人（眾匯地產(chǎn)授權(quán)人（辰邦地產(chǎn)約定事項(xiàng)1、 為了慎重起見在提出申請前客戶須交納200元人民幣保證金。2、 如申請未獲批，保證金無利息退還。3、 如申請獲得批準(zhǔn)，客戶同意按批準(zhǔn)后的條件成交則保證金轉(zhuǎn)為部分購房款。4、 如申請獲得批準(zhǔn)，客戶仍然8、不能按批準(zhǔn)的條件成交則保證金不予退還。5、 客戶須對批準(zhǔn)后的條件負(fù)保密責(zé)任，如因客戶泄密導(dǎo)致本公司損失，本公司保留向客戶追究的權(quán)利。6.4退房原則上房屋一旦售出，非不可抗力不接受退房，如遇貸款審批未果以及關(guān)系客戶等原因退房者，除去規(guī)定所需扣除的違約金外，需填寫退房申請單，注明退房原因，然后由市場部經(jīng)理審核簽字，后由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，財(cái)務(wù)復(fù)審簽字，最后經(jīng)總經(jīng)理簽字方可退房。流程示意：填寫退房申請單市場部經(jīng)理簽字項(xiàng)目經(jīng)理簽字 財(cái)務(wù)復(fù)審簽字總經(jīng)理簽字 財(cái)務(wù)退款上述審核環(huán)節(jié)不可缺失，全部通過方可退房。退房申請表格式 泰安辰邦地產(chǎn)有限公司退房申請表客戶姓名房號退房原因貸款未批 （ ） 甲方原因（ ）已交房款9、應(yīng)扣違約金是否已退還賣方購房禮品是否票據(jù)齊全核算后應(yīng)退房款銷售經(jīng)理（眾匯市場部經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理總經(jīng)理約定事項(xiàng)1、此表由相關(guān)工作人員填寫，客戶填寫無效。2、上述表格內(nèi)的退房原因開發(fā)商可受理，其余任何原因均不予退房。3、退房批準(zhǔn)后，客戶應(yīng)攜帶開發(fā)商開具的收據(jù)原件以及定金單、協(xié)議、合同等所有手續(xù)做為申請表附件交由開發(fā)商，任何手續(xù)缺失，均不可辦理退房。4、上述手續(xù)均辦理完畢后，開發(fā)商在7個(gè)工作日內(nèi)將核算后的應(yīng)退房款無息退還給申請退房客戶。6.5傭金結(jié)算代理公司結(jié)算傭金時(shí)，須以傭金結(jié)算表形式報(bào)于公司，結(jié)算表須包括每套房子的詳細(xì)信息，包括單價(jià)、總價(jià)、面積等所有涉及到價(jià)款的單項(xiàng)，車位、儲藏室不包括其中。10、傭金表整理完善后報(bào)于公司時(shí)，經(jīng)市場部審核簽字，項(xiàng)目經(jīng)理簽字，財(cái)務(wù)復(fù)審，最后由總經(jīng)理簽字通過。市場部審核代理公司傭金表時(shí)，將根據(jù)市場部整理的成交明細(xì)表、價(jià)格表、銷控表、價(jià)格調(diào)整存檔、退房申請單、優(yōu)惠單等銷售憑證據(jù)實(shí)審核。傭金結(jié)算表格式合同編號成交房號成交面積成交單價(jià)成交總價(jià)合同價(jià)傭金比例本戶傭金戶主小計(jì)本期合計(jì)售出總戶數(shù)售出總金額售出總面積本期傭金金額本期請款金額眾匯地產(chǎn)辰邦地產(chǎn)銷售經(jīng)理市場部經(jīng)理審核總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理復(fù)審財(cái)務(wù)部總經(jīng)理制表人6.6銷售明細(xì)表市場部將根據(jù)售樓處每日發(fā)送的成交數(shù)據(jù)整理項(xiàng)目的銷售明細(xì)表，已售房屋有個(gè)別需要變動時(shí)代理公司需與市場部經(jīng)理溝通，填寫變更單，簽字同意后方可變11、動，否者因數(shù)據(jù)、房號等原因引起的事故、糾紛、傭金拖延等事項(xiàng)由代理公司負(fù)責(zé)。6.7廣告、宣傳物及印刷品本辦法涉及宣傳物制作品、印刷品及營銷禮品，適用于市場部對外加工及訂制委托制作業(yè)務(wù)。具體事項(xiàng)包括但不限于 DM單張、報(bào)廣、條幅、噴繪、電廣、樓書、折頁、沙盤、模型等，一切與市場營銷有關(guān)的定制委托制作業(yè)務(wù)。具體管理辦法：1、由代理公司案場經(jīng)理根據(jù)案場推廣需要提出廣告請求或推廣制作業(yè)務(wù)，報(bào)市場部經(jīng)理審核。2、市場部經(jīng)理根據(jù)銷售情況結(jié)合公司預(yù)算決定是否通過。3、通過后，由市場部負(fù)責(zé)與相關(guān)制作商聯(lián)系，一般每項(xiàng)制作業(yè)務(wù)的展開，要聯(lián)絡(luò)不少于2家承攬商參加。4、市場部根據(jù)制作商的報(bào)價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量及其交付時(shí)間等情況12、綜合考慮，同時(shí)在此基礎(chǔ)上與制作商洽談并做初次還價(jià)，填寫承攬商比價(jià)表。5、由市場部經(jīng)理將承攬商比價(jià)表報(bào)于項(xiàng)目經(jīng)理審核、決策。6、選定后由市場部經(jīng)理填寫常規(guī)制作物費(fèi)用申請表，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽字。7、制作完成后由市場部驗(yàn)收，如出現(xiàn)質(zhì)量問題影響公司銷售或形象，由市場部經(jīng)理負(fù)全責(zé)。8、全部完成后由市場部將制作商檔案輸入電腦，建立公司對外制作品供應(yīng)商資料檔案庫。9、對于重復(fù)制作相同印刷品或制作品，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)可直接在檔案庫中選取廠家進(jìn)行比價(jià)、制作。10、以上“管理辦法”適用于1000元以上廣告業(yè)務(wù)、印刷業(yè)務(wù)及其它市場部涉及的業(yè)務(wù)。小額業(yè)務(wù)管理辦法1、低于1000元的屬于市場部小額業(yè)務(wù)。2、根據(jù)市場需求項(xiàng)目本13、身及案場會涉及部分小額印刷或制作業(yè)務(wù)，可由代理公司案場經(jīng)理直接報(bào)于市場部經(jīng)理審核。3、核準(zhǔn)后，由市場部經(jīng)理從供應(yīng)商檔案庫選取廠家進(jìn)行制作。4、制作完成后，供應(yīng)商提供的發(fā)票或收據(jù)需有項(xiàng)目相關(guān)人員以及市場部經(jīng)理簽字方可進(jìn)入結(jié)款程序。7、 例會制度7.1市場部例會市場部定于每周一下午16:0017:30開例會(特殊情況下可調(diào)整)，由銷售團(tuán)隊(duì)管理人員匯報(bào)工作，分析數(shù)據(jù)，總結(jié)問題，提出下周計(jì)劃.7.1.2與會人員包括：市場部經(jīng)理、代理公司案場經(jīng)理、代理公司銷售主管、代理公司案場策劃，甲方項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)時(shí)間安排決定是否參加。7.2市場部月例會市場部定于每月28號下午4點(diǎn)至晚上6點(diǎn)開月例會。月例會匯報(bào)內(nèi)容包括：本月銷售數(shù)據(jù)、營銷問題、策劃問題、開發(fā)商需要解決的問題，本月未完成任務(wù)的原因，下月的任務(wù)指標(biāo)，下月的工作計(jì)劃。與會人員：代理公司案場經(jīng)理、案場主管、案場策劃，甲方市場部經(jīng)理、甲方項(xiàng)目經(jīng)理、總經(jīng)理（總經(jīng)理根據(jù)時(shí)間安排盡量參加）7.3市場部機(jī)動會議市場部會根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排、銷售情況變化、以及項(xiàng)目經(jīng)理或總經(jīng)理要求臨時(shí)組織會議安排。會議內(nèi)容：視情況而定。與會人員：市場部及代理公司相關(guān)人員以及公司相關(guān)主管。