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1、- 1 - - 2 - 第一部分第一部分 項目開發背景分析項目開發背景分析 項目基本情況項目基本情況 一、項目簡介一、項目簡介 中環凱麗思項目位于西安市高陵縣涇河工業園（以下簡稱“涇河園” ）南區的涇渭十路。 項目占地面積約41 畝（其中中環地塊約22 畝，凱麗思地塊約18 畝） ，容積率3.5，地形狹長，平整性好。 - 3 - 二、項目四至 項目北面臨涇河，東、西、南三面均為中小型企業廠房，南側為涇渭十路（雙向兩車道） ，西側為通往河岸的生產路（寬約 二、項目四至 項目北面臨涇河，東、西、南三面均為中小型企業廠房，南側為涇渭十路（雙向兩車道） ，西側為通往河岸的生產路（寬約 6 米） 。米）2、 。 - 4 - 三、項目經濟指標三、項目經濟指標 指標指標 目前數據目前數據 2011 年年 8 月項目可研階段數據月項目可研階段數據 總用地面積總用地面積 27479.2 （約 41.1 畝） 25923 建筑用地面積建筑用地面積 25755.4 25923 總建筑面積總建筑面積 107464 （可售104600 ） 105500 建筑占地面積建筑占地面積 - 6420 地上建筑面積地上建筑面積 90200 91000 地下建筑面積地下建筑面積 17264 （車位14400 ，人防 2864 ） 14500 住宅建筑面積住宅建筑面積 87400 865000 商業建筑面積商業建筑面積 283、00 4500 容積率容積率 3.5 3.5 綠化率綠化率 30% 30% 建筑密度建筑密度 22% 24.8% 總戶數總戶數 972 戶 - 停車位停車位 400 個 350 個 四、指標不確定性及限制性條件四、指標不確定性及限制性條件 1 1、用地退線不確定：直接影響地塊的可規劃利用范圍、退距、日照分析等。、用地退線不確定：直接影響地塊的可規劃利用范圍、退距、日照分析等。 2 2、西側生產路存在與否不確定：直接影響主入口設置的確定、商業物業的位置、住宅及商業建筑面積分配等。、西側生產路存在與否不確定：直接影響主入口設置的確定、商業物業的位置、住宅及商業建筑面積分配等。 3 3、限高、限高8080 米。米。 - 5 - 項目開發目標項目開發目標 利潤指標利潤指標 在開發成本剛性、區域售價彈性不足、片區內外部市場競爭極其激烈情況下，力求提升價值、創造溢價、符合投資回報率要求。在開發成本剛性