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1、房地產公司成本控制核算管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總 則第一條 為進一步加強成本管理，提高公司盈利水平和工程承攬價格的市場競爭力，根據企業會計準則和施工企業會計制度等有關規定，結合公司的實際情況，制定本規定。第二條 本規定適用于本公司及所屬各單位。第三條 公司實行公司、直屬單位（含各分公司、駐外辦事處，下同）兩級成本管理核算體制，由總裁負責，各直屬單位作為內部獨立核算單位，直屬單位經理對工程成本負全面責任。第四條 公司成立成本管理委員會，其主要職責是成本預測，為投標、報價提供依據；在成本預測的基2、礎上，制定工程目標成本。目標成本作為工程項目目標責任制書的重要內容，各直屬單位依據目標成本編制本工程的具體成本計劃；對直屬單位成本計劃執行情況進行檢查、考核，督促其及時、有效地解決成本管理中出現的問題，使工程成本始終處于受控狀態。第五條 財務人員要嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，按權責發生制原則，以各工程為核算對象進行成本核算，凡屬當期成本負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入當期成本；凡不屬于當期成本負擔的費用，即使款項已支付，也不應計入當期成本。第六條 成本管理應遵循的原則（一）成本最低化原則。即制定通過努力可實現的最低成本水平，并據以分析、考核。（二）全面成本管理原則。3、即全公司、全員、全過程的“三全”管理。（三）成本責任制原則。即實行目標成本責任制，將目標成本進行分解，層層落實，責任到人，并與獎罰制度掛鉤。（四）成本管理有效化原則。以最少的投入，獲得最大的產出；以最少的人力、物力，完成較多的工作。（五）成本管理科學化原則。即運用科學的方法，結合公司實際情況進行成本管理，并隨著經濟的發展，不斷完善公司的成本管理規定。第七條 成本管理的內容包括成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核六個環節。第二章 成本預測第八條 成本預測是通過取得的歷史數字資料，采用經驗總結、統計分析及數學模型的方法對成本進行判斷和推測。成本預測要充分預測影響施工項目成本變4、化的因素及結果，科學地認識施工項目的成本變化，為投標、準備施工的項目提供決策和管理的依據。第九條 對于投標工程成本預測，首先要搜集近期同類工程的成本資料，然后進行市場調查，將影響工程成本的諸因素充分考慮后，測算出該投標工程的預計成本，分析是否贏利、利潤大小，為投標決策提供依據。第十條 公司或各直屬單位預測工程成本降低額時，可按以下幾種方法：方法一： 工程成本降低額=施工產值-稅金-計劃利潤-工程成本 其中工程成本是指完全成本，即包括間接費用、管理費用和財務費用。工程成本也可通過財務部門提供同類已結算工程成本資料，市場部門提供現行社會平均成本資料進行預測。方法二：在報告年度成本降低率的基礎上，測5、算由于計劃年度實現所制訂的各項技術組織措施，使工程量增加、材料消耗定額降低、勞動生產率提高等形成的工程成本降低率，進而測算出工程成本降低額。（一）計劃年度工程成本降低額率=報告年度工程成本降低率+計劃年度比報告年度增加的工程成本降低率。計劃年度比報告年度增加工程成本降低率=由于材料消耗定額降低對成本的影響+由于勞動生產率和平均工資變動對成本降低的影響+由于工程量和固定費用變動對成本降低的影響1.由于材料消耗定額降低對成本降低的影響=材料消耗定額降低率材料費占工程成本的比率2.由于勞動生產率和平均工資變動對成本降低的影響=1-（1+平均工資增長率）（1+勞動生產率增長率）人工費占工程成本的比重36、.由于工程量和固定費用變動對成本降低的影響=1-（1+固定費用增長率）（1+施工產值增長率）固定費用占工程成本的比重（二）計劃年度工程成本降低額=計劃年度工程預算成本計劃年度工程成本降低率。 第三章 成本計劃第十一條 成本計劃是成本管理中的重要環節，它既體現了社會主義市場經濟體制下對成本核算單位降低成本的客觀要求，也反映了核算單位降低成本的目標。第十二條 各直屬單位應在目標成本的基礎上，由項目經理組織各業務部門對目標成本進行層層分解，制定成本計劃，落實到各部門、班組及個人，實行歸口管理，并做到責、權、利相結合，檢查評比和獎懲有根有據。第十三條 各直屬單位要根據施工圖預算和施工預算認真研究施工順7、序、施工方法、技術組織措施等，制定科學先進、經濟合理的施工方案，編制明細具體的成本計劃。第十四條 項目成本計劃一般由技術組織措施計劃表、降低成本計劃表和項目成本計劃任務表組成。技術組織措施計劃表，由直屬單位技術人員會同有關業務人員編制。項目成本計劃任務表則根據前兩張表編制。技術組織措施表編制單位： 年 月 日 單位：萬元工程名稱項目經理措施項目措施內容涉及對象成本降低額實物名稱單價數量合計人工費材料費機械費其他直接費間接費降低成本計劃表工程名稱： 項目經理： 編制日期： 年 月 日 單位：元工程名稱成本降低額人工費材料費機械費其他直接費間接費合計項目成本計劃任務表工程名稱： 項目經理： 編制日8、期： 年 月 日 單位：元項 目直 接 成 本間接成本合 計人工費材料費機械費其他直接費小計預算成本計劃成本計劃成本降低額計劃成本降低率第四章 成本控制第十五條 成本控制，通常是指在項目成本形成過程中，對生產經營所消耗的人力、物力、費用支出，進行監督、調節、限制，把各項生產費用控制在計劃成本范圍內，以保證成本目標的實現。第十六條 成本控制貫穿于整個經營生產的全過程。（一）施工前期1.工程投標階段，根據工程概況和招標文件，聯系建安市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。2.準備施工階段，中標后，根據工程建設規模，組建與之相適應的直屬單位，以標書為依據，確定目標成本下達給直屬單位，直9、屬單位根據設計圖紙和有關技術資料，認真研究分析，制定科學合理的施工方案，編制明細具體的成本計劃。（二）施工期間1.從基礎工作入手，嚴格控制成本支出，突出強化項目工期、材料采購、物資消耗、租賃費用、工程質量、安全生產、工作質量及效率等成本影響要素的事前、事中控制。強化生產班組作業時間的節約和勞動效率的提高。2.經常檢查對外經濟合同的履約情況，對質量不合格的，及時向對方索賠，對缺乏履約合同能力的單位，采取斷然措施，終止合同，以免影響施工，造成經濟損失。3.積極收取工程進度款，制定資金使用計劃，提高資金使用率，降低資金成本，控制各項費用支出。4.檢查成本計劃的執行情況，實施全過程的動態控制。定期檢查10、各責任部門、責任者成本控制情況，檢查成本控制責、權是否到位，以便及時發現成本異常情況，并采取相應解決對策。（三）竣工驗收階段1.精心安排，干凈利落地完成工程竣工掃尾工作，使掃尾時間縮短到最低限度，以免拖拖拉拉，戰線過長，成本費用照常發生，使在建階段取得的經濟效益逐步流失。2.及時辦理工程竣工結算，工程結算應在事前經公司審定。第十七條 實行項目成本管理責任制（一）合同預算崗位人員：根據合同內容和有關規定，充分利用有利因素，編好施工圖預算，為增收節支把好第一關；根據工程變更資料同步辦理工程量增減變動，編制補充預算，確保公司應得收入的實現；及時提供已完工程的結算資料，已便辦理年度結算、竣工結算。（二11、）計劃統計崗位人員：組織編制、實施項目施工作業計劃，加強綜合平衡和施工調度，高度認識項目工期長短對成本節超的重要影響，確保施工生產進度計劃的完成，按月編制統計報表提供已完工程量，分析工程量完成情況。（三）工程技術崗位人員：應緊緊圍繞工程質量、項目工期、安全生產等成本影響要素，做好工程技術工作。合理規劃施工現場平面布置，編制落實技術組織措施，嚴格執行工程技術規范，確保工程質量，不斷降低質量成本。不斷進行技術革新，以提高勞動生產率，按期分析技術措施執行情況及效果。（四）材料管理崗位人員：負責編制、落實材料采購計劃，合理采購，健全收、發、領、退料制度，做好限額領料和材料定期盤點對帳工作，按期分析材料12、成本計劃執行情況，不斷降低材料成本。（五）機械設備管理崗位人員：根據工程特點和施工方案，編制機械設備使用計劃，合理選擇機械，提高機械使用率，減少機械費開支，注意日常維修與保養，提高機械設備完好率，按期核算機械設備租賃費，并分析機械費計劃執行情況。（六）勞動工資崗位人員：編制勞動力需用計劃，控制非生產用工，嚴格執行勞動定額，建立健全單位工程人工臺帳，做好人工費計劃執行情況的分析。（七）安全崗位人員：堅持“預防為主”，做好安全宣傳，組織實施安全防護管理措施，開展安全標準化達標活動，檢查安全生產情況，制止違章行為，防止事故的發生，按期分析安全情況，提出改進措施。（八）行政管理崗位人員：負責該直屬單位13、全面行政管理工作，編制執行費用節約計劃，管好辦公用品和管理用具，保證其安全完整；合理安排管理人員和后勤服務人員，節約非生產性開支。（九）財務會計崗位人員：按照成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，嚴格審核各項成本費用，控制成本支出；按照成本管理和成本核算的規定，正確計算工程的預算成本和實際成本；在項目經理的領導下，協助項目經理檢查、考核各部門、各班組的成本計劃執行情況，并按期分析成本計劃節超變動情況，為直屬單位經理提供決策資料。（十）其他崗位管理人員：要在各自職責范圍內，提高工作質量和效率，節約費用支出。第五章 成本核算第十八條 成本核算是施工項目進行成本預測，制訂成本計劃和實行成本控制所14、需信息的重要來源，又是施工項目進行成本分析和成本考核的基本依據。離開成本核算就談不上成本管理。第十九條 成本核算的對象與成本項目（一）根據公司實行的項目經理負責制的施工組織特點，結合工程項目的實際情況，確定成本核算的對象。1.以每一獨立編制施工圖預算的單位工程為成本核算對象。2.改建、擴建的零星工程，可以將開、竣工時間相接近，屬于同一建設項目的各個單項工程合并作為一個成本核算對象。（二）工程成本包括人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和施工間接費五個成本項目。1.人工費：包括直接從事安裝施工的生產工人的工資，應計入成本的工資性津貼，生產工人的工資附加和勞動保護費等。2.材料費：包括施工過程中15、消耗的構成工程實體的材料、構配件、零件、半成品的費用和有助于工程形成的其他材料費用，周轉材料的攤銷及租賃費用，以及材料節約獎。3.機械使用費：包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費、租賃費和租賃外單位施工機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。4.其他直接費：包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費用、生產工具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費用、冬雨期施工增加費、夜間施工增加費、儀器儀表使用費、特殊工程培訓費、特殊地區施工增加費。5.施工間接費：包括直屬單位為施工準備、組織管理施工生產所發生的全部施工間接費支出。具體包括工作人員工資、獎金、16、辦公費、差旅交通費、固定資產使用費、行政工具用具使用費、工作人員勞動保護費、合同公證簽證費、其他費用。第二十條 為便于落實項目管理責任制，直屬單位不再將管理費用、財務費用轉公司，而直接列入當期損益，單獨編制管理費用表、財務費用表。預算間接費的70%不再上交公司。第二十一條 成本核算要在堅持會計核算原則的前提下，劃清以下界限： （一）劃清成本、費用與非成本、費用的界限。即劃清資本性支出和收益性支出、營業支出和營業外支出的界限。企業為取得本期收益而在本期內發生的各項支出，根據配比原則，應全部作為本期的成本或費用：施工企業會計制度規定，下列支出不得列入施工項目成本，也不得列入企業成本：1.為購建固定17、資產、無形資產和其他資產的支出；2.對外投資支出；3.被沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金；4.企業贊助、捐贈支出；5.國家法律法規規定以外的各種費用和國家規定不得列入成本費的其他支出。（二）劃清施工項目成本與期間費用的界限。（三）劃清本期工程成本和下期工程成本的界限，堅持權責發生制原則，正確計算本期工程成本。（四）劃清不同成本核算對象之間的界限，不得“張冠李戴”。（五）劃清未完工程成本與已完工程成本的界限，保證施工項目成本的真實性。第二十二條 實際成本核算（一）直接成本1.人工費的核算：直屬單位各月發生的各項工資，均要通過“應付工資”科目，按月或按季分配計入各工程成本，并按要求填18、制“應付工資臺帳”。2.材料費的核算：（1）不論是外購材料，還是由甲方調料或從內部單位調料，都要及時辦理材料驗收入庫手續，計入各材料科目。（2）工程耗用材料，每月末由材料人員根據限額領料單和其他領料憑證，按成本核算對象及時編制“材料消耗匯總表”送交財務部門一份，財務部門據以記入各分項工程成本。（3）季末、年末對本期已開領料單領出，但未耗用的材料應進行盤點，填制“已領未用材料盤點表”，辦理“假退料”，沖減本期工程成本的“材料費”，計入下期工程成本“材料費”。（4）若當期料具未報消耗，則應預提計入工程成本，預提費用應根據預算定額和已完工程量計提，不能盲目計提；工程完工后，預提費用應及時沖回。（5）19、工程竣工后的剩余材料，能向甲方退料的及時辦理退料手續，不能向甲方退料的仍能繼續使用的材料，原則上作價結轉公司物資部門。邊角廢料應盡量回收利用，填制廢料交庫單，估價入帳，財務部門根據退料單、廢料交庫單沖減工程成本“材料費”。（6）對于周轉材料，應根據施工任務需要量，向公司物資部門辦理租賃手續，交付生產班組使用、保管，建立領用保管手冊，公司物資部門根據周轉材料使用情況，填制“周轉材料租賃結算單”雙方通過內部支票結算。3.機械使用費的核算 根據施工需要，直屬單位可向公司物資部門辦理機械設備租賃手續，由公司物資部門根據使用情況，填制“機械設備租賃結算單”，直屬單位通過內部支票結算，計入各受益工程項目。20、4.其他直接費的核算 主要核算施工中發生的生產工人的外埠補助、臨時設施攤銷、測試儀器、施工機具的攤銷、租賃費等。能分清成本核算對象的可直接計入，不能分清的，可分配計入。其中測試儀器、施工機具租賃結算手續同“周轉材料”。（二）間接成本1.間接費用的核算：二級單位應設以下明細科目。（1）管理人員工資及獎金：指直屬單位管理人員的工資、獎金、工資性津貼等。 （2）管理人員福利費：指現場管理人員應付工資總額的14%計提的福利費。（3）辦公費：指現場管理辦公用的復印費、書報費、會務費、水電費、燒水與集體取暖用煤等費用。（4）辦公用品費：指現場管理辦公用的筆墨紙張及各種表格等。（5）差旅交通費：指員工因公出21、差路費、住勤補助費、探親路費等。（6）出租車費：指現場管理人員發生的市內交通費、過路過橋費等。（7）物料消耗費：指管理用具攤銷、食堂用炊具等。（8）折舊及修理費：指現場管理使用的固定資產、管理用具維修費等。（9）其他費用。2.管理費用的核算：明細科目設置如下（1）工會經費：按直屬單位應付工資總額的2%計提數。（2）員工教育經費：按直屬單位應付工資總額的1.5%計提數。（3）業務招待費(包括招待物品)：指按“小額、合理、必須”原則使用的業務活動費。（4）勞動保險費：按應付工資總額計提的應由單位負擔的養老金數額。（5）失業保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。（6）醫療保險費：22、按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。（7）工傷保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。（8）生育保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。（9）住房公積金：按應付工資總額計提，應由單位負擔的住房周轉金數額。（10）稅金：應由項目負擔的房產稅、土地使用稅、印花稅等。（11）市場營銷提成：按市場營銷提成辦法計算。（12）司法清欠提成：按司法清欠提成辦法計算。3.財務費用的核算（1）利息支出：指項目在銀行開戶的存貸款利息收支凈額。（2）銀行手續費。 第二十三條 各直屬單位都要建立工程成本卡，做到一份工程項目目標責任制書，一個工程成本卡，一張工程成本報表23、。 第二十四條 設置工程施工、間接費帳，還應設置質量成本帳，用以核算為實現和提高項目質量水平所支出的費用，按照預防成本、鑒定成本、內部故障成本、外部故障成本、創優成本等設置明細，月終按核算需要結轉計入工程成本。第六章 成本分析第二十五條 成本分析是根據統計核算、業務核算和會計核算提供的資料，對項目成本的形成過程和影響成本升降的因素進行分析，以尋求進一步降低成本的途徑，促進成本管理與核算。第二十六條 成本分析的原則（一）實事求是 要有充分的事實依據 ，客觀公正地分析成本情況。（二）用數據說話 要充分利用統計核算、會計核算和有關輔助臺帳進行定量分析，盡量避免抽象的定性分析。（三）注重時效 要做到三24、個“及時”，及時進行成本分析，及時發現問題，及時解決問題。 第二十七條 成本分析應在項目經理組織下，對所屬單位、各班組及個人按照成本計劃與實際成本進行對比分析，分析方法一般采用比較法、因素分析法、比率法等。成本項目預算成本實際成本降低額降低率人工費材料費機械費其他直接費間接費合 計（一） 綜合分析：即從總體上對施工項目工程成本水平、成本變動進行綜合性的分析。 預算成本執行情況分析表 單位：萬元通過上表看工程成本是節約還是超支，分析在成本總額降低的情況下，是否掩蓋著成本超支的因素，以進一步分析。 成本計劃執行情況的分析 單位：萬元或%成本項目計 劃實 際計劃完成(%)預算成本降低額降低率預算成本25、實際成本降低額降低率降低額降低率人工費材料費機械費其他直接費間接費合 計通過本表，檢查、分析降低成本計劃執行情況。工程成本降低動態情況分析表 單位：萬元或% 成本項目上 年 度本 年 度同比增長預算成本實際成本降低額降低率預算成本實際成本降低額降低率降低額降低率人工費材料費機械費其他直接費間接費合 計通過本表，認識工程成本變動的規律性，據以加強成本管理，并與同行業先進水平進行橫向比較，發現差距，改進成本管理。（二）工程成本項目分析1.人工費分析人工費成本分析表項 目單 位預算成本實際成本差異每人日平均工資元工程用工數工日人工費合計萬元2.材料費的分析 材料費成本分析表 單位：元 材料名稱規格單26、位單價材料用量預算實際差異預算實際差異3.機械費的分析 機械費成本分析表單位：元機械名稱預算成本實際成本差異臺班單價金額臺班臺班成本金額其中：停置臺班費臺班金額占預算成本%臺班金額4.其他直接費分析表其他直接費分析表單位:萬元 成本項目預算成本實際成本差 異施工外埠補助材料二次搬運費臨時設施攤銷生產工具用具攤銷檢驗試驗費工程定位復測費工程點交費場地清理費冬雨期施工增加費夜間施工增加費儀器儀表使用費特殊工種培訓費特殊地區施工增加費工程用水電費合 計5.施工間接費用的分析間接費用分析表單位：萬元項 目預算成本實際成本差 異管理人員工資及獎金管理人員福利費辦公費辦公用品差旅交通費出租車費物料消耗折舊及修理其 他合 計通過成本分析，認真總結成本管理的經驗教訓，制訂改進、挖潛措施，在下一個管理循環中，提高成本管理水平。第七章 成本考核第二十八條 項目成本考核是指依據工程項目目標責任制書，對項目經理進行定期成本考核和竣工成本考核，依據成本考核結果實行獎罰。項目成本考核包括公司對直屬項目經理的考核和分公司對所屬項目經理的考核。第二十九條 項目經理組織對各班組的計劃成本完成情況、崗位成本責任制落實情況等進行考核，對依據考核結果，寫出成本指標完成情況和獎懲處理意見報告，報本單位負責人批準后執行。第八章 附 則第三十條 本規定由公司財務部組織實施并負責解釋。