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1、置業有限公司成本管理信息系統制度規范編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: XX（XX）成本管理信息系統管理制度第一章 總則第一條 為規范集團成本管理軟件的操作與管理，保證成本管理軟件數據的準確性，提高集團成本信息管理水平。第二條 集團成本設計中心及生產運營中心負責本制度的制訂、修改、解釋、指導、監督檢查。第三條 XX（XX）置業有限公司及其各分子置業公司負責貫徹實施。第四條 本制度適用于XX（XX）置業有限公司及其各分子置業公司所有成本管理系統業務工作。第二章 成本系統管理制度與過程控制第五條 成本管理軟件總體要求與原則2、1.1 成本管理軟件能夠及時、準確、完整地反映項目成本情況，成為成本數據的反饋中心、存儲中心。1.2 各部門在操作成本管理軟件過程中應分工合理、運作協調，提高效率并減少重復勞動。1.3 成本管理軟件應涵蓋各分子置業公司在建和新建的所有項目。第六條 成本管理軟件各功能模塊的使用要求2.1 基礎資料設置： 開發項目設置為三級：一級為公司名稱，二級為項目名稱，三級為一期、二期、跨期分攤、，能確定開發期數的項目應盡量將各期列出，一般不設后期，如項目期數和方案較難確定，可設置后期。三級即為開發項目設置的最低級，其下不設置子級項目，不同類型產品(多層、商業等)的成本反映由軟件的成本分攤功能模塊完成。開發項3、目設置結果及核算內容如下：項目設置核算內容XX置業(XYZY) 中央花園西(ZYHYX)核算項目的全部成本，為三級之和。 跨期分攤(KQ)核算跨期合同，目標成本本項目為零。 一期(1Q)核算各期直接成本以及由待分攤轉入的成本。 二期(2Q) 后期HQ(一般不設)核算暫未確定開發規劃方案的后續土地成本。 城市之家(CSZJ) 跨期分攤(KQ) 一期(1Q) 二期(2Q) 開發項目及機構簡碼如下：名稱簡碼名稱簡碼河南XXHA X項目X取項目名稱前二字拼音首字母山東XX SD跨期分攤KQ湖南XXHNY期YQ (Y為數字)江蘇XXJS后期HQ 集團成本科目及代碼統一設置，標準成本科目詳見下表，一級(如4、4301)、二級(如01)成本科目及代碼不能改變，除建安費用（4301.04.01）和地基處理工程（4301.04.02）下根據產品類型、樓號不同允許自行增減外，其他成本科目及代碼一律不能改變。標準成本科目表：成本科目代碼成本科目名稱4301項目總成本4301.01土地費用招拍掛土地土地價款非招拍掛土地拆遷費用安置補償費用出讓金合作價款大配套費契稅/公證/傭金土地使用稅4301.02前期費用設計費總體規劃設計/初步設計費施工圖設計費園景設計費自來水設計費電力設計費熱力設計費4301.0燃氣設計費人防設計費日照分析費交通流量分析費其他設計費地質勘探地質勘察文物鉆探三通一平臨時供電臨時道路臨時用水5、平整場地4臨時設施費臨時圍墻臨時用房臨時圍板臨時景觀其他臨時設施行政事業性收費辦理土地征費用辦理用地規劃許可證費用辦理建筑規劃許可證費用辦理施工許可證費用檢測費其他辦證費用4301.02.放驗線費4301.02.拔地釘樁費4301.02.其它辦證費前期其它費用市政補償臨時用地及占道費其他費用4301.03基礎設施建設費供水工程紅線外供水部分紅線內供水部分供電工程紅線外電力、電纜部分室外電力、電纜工程電力監理費高可靠用電保證費用雨水污水工程紅線外雨、污水外網紅線內雨、污水外網室外中水系統熱力工程入網費紅線外熱力外網紅線內一次熱網紅線內二次熱網換熱站（含土建）燃氣智能化工程對講系統家庭安防系統車輛6、管理系統監控系統紅外系統背景音樂電子巡更門禁系統智能化線網控制室景觀工程道路景觀綠化其他車位水電消防系統信息系統有線電視電話寬帶網遠程抄表標識牌夜間照明系統工程其他配套開路口市政建設費其他配套費4301.04建筑安裝工程費建安費用住宅部分4301.04.多層住宅4301.04.1125#4301.04.小高層4301.04.0714#4301.04.高層4301.04.011#4301.04.別墅4301.04.0000#4301.04.公寓4301.04.013#4301.04.底層商業4301.04.其他其他建筑形態4301.0裝修費用主體門窗工程主體火災報警工程及設備空調系統其他地基處理7、工程住宅部分4301.04.多層住宅4301.04.1024#4301.04.小高層4301.04.0714#4301.04.高層4301.04.011#4301.04.別墅4301.04.公寓4301.04.底層商業4301.04.其他其他建筑形態護坡樁試樁材料設備采購進戶門電梯屋面瓦4配電箱單元對講門成品挑沿人防門散熱器主體通風、空調工程設備給排水設備（水泵、控制柜）消防系統設備其他其他4301.05公共配套建設費會所及裝修、設備會所主體建安工程二次裝修游泳池設備通風系統空調系統火災報警系統材料設備采購（水泵）外部效果燈熱水系統設備娛樂設施辦公、家具等會所其他系統地下車庫車庫建安（含降水、8、護坡）通風系統火災報警系統消防噴淋系統消火栓系統（設備材料）氣體滅火系統及滅火器水泵其他地下車庫工程教育設施（幼兒園/學校）主體及裝修教學器材430其他垃圾用房大門文娛設施物業管理用房其他公共配套4301.06開發間接費項目管理費工資福利費統籌、醫療交通費差旅費辦公費4301.0租金業務費低值易耗品攤銷折舊費維修費宣傳費其他保險費現場文明費臨時用工施工合同外獎金印花稅其他4301.06.02評估、咨詢費用評估費用預、結算編審費其他監理費用施工、采購合同印花稅物業前期介入管理費其他4301.07預備費建筑變更不可預見費用部分4301.08資本化利息4301.09管理費用4301.10銷售費用營銷9、設施建造費售樓部、接待廳裝修、裝飾費樣板間其他銷售費用媒介廣告費展銷費促銷活動費宣傳資料及禮品費現場銷售器具費銷售管理費工資、福利看樓交通費名家會費用銷售代理費及傭金中介策劃及咨詢費辦證費交易服務費廣告設施及發布費現場包裝費銷售道具制作費其他4301.11財務費用 “跨期分攤”(KQ)的成本項目設置土地獲得價款、開發前期準備費、配套設施費三大類成本科目，錄入并歸集所有開發分期均受益的成本合同及成本事項。在錄入合同的同時，應根據規劃分期情況，及時拆分到相應期相應的成本科目，該項目跨期分攤下所有的合同應是“完全拆分”狀態，當規劃條件變化引起拆分標準變化，已經竣工結算的項目所承擔的拆分金額不再變動。10、雖屬上述三大類科目但非為所有開發期別受益的成本事項，不歸集到“KQ”項目，直接記入開發當期，如分期發生的土地出讓金、分別開展的施工圖設計費等。主體建安、社區管網、園林環境、開發間接費等科目發生的成本事項，如在受益當期的同時也受益于其他開發期，該成本合同或事項直接錄入合同發生的開發當期，并按當時標準拆分相應成本給其他受益的開發期。此后若建筑規劃面積調整，引起分攤標準變化，如果開發當期已經竣工結算，不再重新改變成本拆分金額，如果開發當期未竣工結算，應重新改變成本拆分金額。 同一開發期中，包含不同類型的產品，應在基礎資料中設置成本分攤對象，分攤對象設置要簡單、合理，有利于成本的核算。一般來說，成本分11、攤對象根據產品成本或售價的不同可為：別墅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、多層商鋪、高層商鋪、車庫、幼兒園等，當產品類型較為單一時各根據產品差異特點進行適當細分，如多層細分為公寓和洋房；按指定的分攤標準“占地面積、建筑面積、可售面積”輸入參數，當規劃和設計數據變動，并且有設計部確定的正式文件依據，應及時更新該基礎數據。 必須根據XXXX合同分類編號規則進行成本管理軟件中的合同編碼規則設置。各分公司應制定合同變更簽證、結算、付款計劃與付款單統一的分類編號規則，并按照規則在成本管理軟件中進行相應的編碼設置。XXXX公司供應商編碼規則是體現公司、項目、和業務類型進行，每個供應商只能存在一個類型中，供12、應商名稱是全稱。2.2 目標成本 取得土地證后10個工作日內，必須完成在估算錄入模塊錄入可行性研究報告成本測算數據(最新版本)，并直接將可行性研究報告成本測算表上傳到項目文檔中。 目標成本必須分期確定，不設置跨期分攤成本(即跨期分攤為0)，目標成本應錄入工作量、單位、單價、說明等項目。目標成本電子文檔(目標成本控制責任書、目標成本測算表、跨期成本分攤原則說明書與跨期成本分攤明細表)須在經公司審批后5個工作日內上傳至相應項目各期項目文檔，目標成本修訂后須及時更新。目標成本按程序審批完成后5個工作日內，必須準確錄入到成本管理軟件，主體的目標成本必須按照項目的各產品類型和樓號錄入，并在各產品類型目標13、成本表功能模塊中，按產品類型分攤目標成本，準確得到各產品類型的目標成本，并與上傳的目標成本電子文檔的數據一致。 可研成本錄入時，可研報告成本測算表的錄入由地產部完成。 目標成本錄入完成后，須經過地產部部門負責人的審核確認，目標成本除規劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經確定，不得隨意修訂。成本管理軟件上，目標成本的變動只有通過目標成本修訂完成，并且目標成本的修訂必須符合集團相關規定。2.3 預算管理：本模塊可暫不使用。2.4 合同管理： 合同錄入應及時，一般應在合同簽訂后3個工作日完成。 合同錄入信息必須全面，其中合同類型、合同編號、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價性質、合同性質、簽約時間14、形成方式以及招標項目的招標信息必須填完整。合同類型責任部門錄入時間標準土地合同地產部土地證取得的當日合同金額，項目分期面積和產品占地面積準確。上傳電子文檔設計合同規劃設計部合同簽訂完畢的當日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔工程、施工合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔配套采購合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔預算咨詢合同預算部合同簽訂完畢的次日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔營銷合同營銷部合同簽訂完畢的當日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔零星工程合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內合同金15、額、項目受益分類準確。上傳電子文檔非合同成本財務部合同簽訂完畢的次日內合同金額、項目受益分類準確。上傳電子文檔 直接錄入各期的合同，原則上應在合同的錄入完畢后及時進行拆分，對于不能立即拆分的合同(僅限于金額不能確定或預計變化很大的合同)應先暫估合同金額（如單價合同）然后再拆分。錄入待分攤的合同在確定跨期分攤成本原則說明書后進行完全拆分；分攤至后期的成本，待規劃方案確定后對待分攤合同進行二次分攤，后期更改為相應各期。 主體建筑工程費、主體安裝工程費科目下每一個合同都必須準確將其金額直接歸屬到相應的產品類型。對于費率合同，可以合同暫估的金額拆分到各產品類型。 合同為暫估價的合同或者單價合同，一旦合16、同實際造價確定后，允許修訂合同價及修改合同拆分相應的金額。 合同信息錄入到軟件后不允許隨意刪除，存在變更簽證、結算信息與付款信息的合同不允許進行刪除；需要刪除合同必須經過地產部與財務管理部的同意（審批文本）方可刪除，刪除合同后必須進行書面說明，并將電子文檔上傳到合同模塊。2.5 合同執行 變更與簽證按對應的合同錄入，其中合同調整類型、調整單編號、調整單名稱、調整時間、提出部門、調整金額、調整說明等項必須填寫。所有的變更與簽證須做到一單一錄，每月發生的變更與簽證，在月底前須按照按月核算書審批數據逐單錄入到成本管理軟件中。 主體合同變更簽證必須拆分到各類產品，能做到將變更金額直接歸屬到產品的應直接17、歸屬到該產品；合同結算錄入前，該合同的所有變更簽證的金額應是“已確定造價”。 合同結算：所有錄入的合同必須進行結算，合同執行完成后應及時進行合同的結算，合同結算審批完畢后當月必須將結算錄入成本管理軟件，其中結算編號、結算名稱、結算造價、是否最后結算、編制人、審核人、審定人及相應的時間為必須填寫的信息。 結算拆分：在合同結算錄入的同時應進行結算拆分，結算拆分條件一般與合同拆分條件相同。 合同結算完成后，不允許再修改合同金額及相應的拆分，也不允許刪改其變更簽證金額。2.6 資金計劃 付款計劃：每次合同付款時，應做合同付款計劃，付款計劃錄入信息需齊全。 付款錄入：每次合同付款時均應錄入付款金額，并生18、成付款憑證，付款錄入需填寫編號、付款說明、合同完成摘要、金額、付款日期、對應計劃和審核人，沒有付款計劃的付款錄入應將“對應計劃”后的空格雙擊打開再關閉即可保存。2.7 動態成本 非合同性成本錄入：月底前須將當月發生的非合同性成本及時從本模塊錄入。 待發生成本預測：待發生成本必須經常調整，否則動態成本反映不準確，待發生成本預測時，應詳細列出待發生成本的工程量、單價，并作必要的說明；待發生成本的調整至少每月一次，并在月底前的3個工作日內完成。 主體建筑工程費、主體安裝工程費必須根據各產品類型的待發生成本進行調整，并應用直接歸屬功能歸屬到該產品和樓號。 全項目動態成本表必須能準確地反映項目實際動態成19、本情況，使用成本管理軟件過程中發現動態成本表出現錯誤時，應及時查找、分析原因并進行修正。 各產品類型動態成本表必須能準確地反映項目各產品類型的動態成本情況，各產品類型的分攤方案須正確。待發生成本預測中的工程管理費、利息、物業完善費等由財務部完成，其他成本預測由地產部完成。2.8成本拆分原則地下建筑物只分攤地下建安成本，項目產品成本按照誰受益誰分攤原則進行。土地成本按地上建筑物的占地面積分攤。按照項目產品占地面積計算，再按建筑面積分攤到產品；分期的土地成本，按照項目期占地面積分攤，再按建筑面積分攤到產品。前期工程費按照地上建筑物的建筑面積分攤。分期的前期工程費，歸屬單期的成本，按照建筑面積分攤；20、屬于多期的成本，先按照屬期的占地面積先行分攤到項目，后在項目中再按建筑面積分攤到產品。基礎設施費按照地上建筑物的建筑面積分攤；分期的前期工程費，歸屬單期的成本，按照建筑面積分攤。 配套設施費按照營業性和非營業性的性質拆分；營業性配套（小學、幼兒園、會所、地下車庫等）按照自身受益原則歸集、拆分成本，整個項目的營業性配套資產，按照自身建筑面積歸集成本。非營業性配套（配電房、熱交換站、物業用房、地下人防、公廁、大門等）按轄區內的可售建筑面積分攤。開發間接費按照建筑面積分攤；分期的開發間接費，歸屬單期的成本，按照建筑面積分攤。 建筑安裝工程費按照建筑面積分攤（含地下室）；建筑安裝工程費按照建筑面積和樓21、號歸集成本、按照產品類型分攤成本。資本化利息按照建筑面積分攤到產品中。2.9產品分類可售產品分為多層住宅、小高層住宅、高層住宅、多層公寓、高層公寓、多層商鋪、高層商鋪、寫字樓；配套產品類型分為營業性配套和非營業性配套營業性配套有：小學、幼兒園、會所、地下車庫、地下室。非營業性配套有：配電房、熱交換站、物業用房、地下人防、公廁、大門等。產品成本歸集與分配 項目成本分攤按照規定把成本歸集到可售產品和配套產品中，非營業性配套產品成本最終分配到可售產品中去。2.10.基礎數據編制、確認和審核房地產成本的基礎數據分為建筑面積、銷售面積和占地面積。這些面積是房地產成本分攤的基礎。 210.1建筑面積是在施22、工圖完成或主體招投標完成后5天內，由預算部編制各種產品的建筑面積明細表，錄入房地產成本系統。210.2銷售面積是在取得預售證后5天內，由預算部編制各種產品的銷售面積，經營銷部審核后、錄入房地產成本系統。占地面積是在取得土地證后，在項目規劃圖出具后5天內，由地產部編制項目產品的占地面積，經規劃設計部審核后，錄入房地產成本系統。第三章 成本管理軟件執行程序3.1 成本管理軟件使用人員相關領導：集團總裁辦、各中心總經理、三總師、分子公司總經辦、財務部經理、預算部經理、工程配套部經理、地產部經理；相關部門及人員：成本設計中心、地產發展中心、各分子公司地產部、預算部、規劃設計部、工程配套部、財務部、綜合23、事務部。3.2 權限設置各分子公司應設置一名成本管理軟件用戶管理員(由地產部經理指定)，由用戶管理員給各用戶設置權限，具體權限設置參考如下：使用人員權限用戶管理員權限設置、查詢權公司領導查詢權副總查詢權經理查詢權、管理權成本操作員所操作模塊的查詢權、管理權其他人員查詢權(可設置公共用戶)3.3 職責劃分成本管理軟件的使用由各分子置業公司地產部負責管理與協調，由財務部、預算部及其他相關部門負責配合應用相關功能模塊，并由集團成本設計中心、分子置業公司綜合事務部負責對成本管理軟件的使用進行監督，具體職責劃分如下： 系統維護、估算成本、目標成本、投資計劃、進度計劃、銷售計劃、合同管理、合同執行主要由地24、產部完成，財務部、預算部、規劃設計部、工程配套部、綜合事務部進行必要的配合，系統維護由系統管理員配合完成。 付款計劃由相關業務部門負責錄入，付款錄入由財務部負責。 動態成本中非合同性成本錄入由各責任部門或財務部完成；成本拆分總體原則細則由地產部完成。成本管理軟件職責明細表：功能模塊功能明細責任部門(人)目標成本估算錄入、估算修訂地產部目標成本錄入、修訂地產部 預算管理預算錄入、修訂、拆分預算部（暫不執行）合同管理合同錄入、修訂、拆分合同由各責任部門錄入、預算部對主體合同進行拆分，其他由各責任部門拆分，非合同成本財務拆分。地產部審核。合同執行變更與簽證預算部結算錄入、拆分預算部資金計劃投資計劃地25、產部付款計劃各業務部門付款錄入、拆分財務部動態成本非合同性成本錄入財務部或/各責任部門待發生成本預測地產部各產品類型目標成本表地產部 系統維護基礎資料設置地產部用戶管理生產運營中心3.4 用戶管理員應定時對成本帳套數據備份，備份方法為：“開始”“程序”-k3系統中間層金蝶帳套管理菜單帳套帳套自動批量備份，選中成本帳套，時間間隔24小時，自動每天定時備份數據。如果成本管理軟件進行升級，須對帳套單獨備份，不能被后來的備份覆蓋。3.5 各公司成本帳套的命名分兩部分：編碼帳套名。帳套名應按“公司名成本帳套年份”進行統一的命名，比如山東公司在2006年開始使用成本管理軟件，則相應的帳套命名為“山東公司成本帳套2006”。 3.6 成本管理軟件操作要求各使用部門分清責任、有機協調與相互配合。 第四章 成本管理軟件使用考核4.1 集團總部生產運營中心與成本設計中心負責成本管理軟件使用的考核，成本管理軟件的使用將作為各分子置業公司部門年度考核和集團成本管理工作評估的重點之一。 成本管理軟件的考核分為月度考核與年度考核，其中月度考核占總分的60%，年度考核40%。集團生產運營中心與成本設計中心按月度、年度定期進行考核。5. 支持文件5.1 XX集團成本管理軟件使用手冊5.2 合同管理辦法5.3 XX集團目標成本管理實施細則6. 附件：成本系統使用細則XX（XX）置業有限公司XX年三月十三日