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1、房地產集團公司目標成本管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx集團目標成本管理第一節 目標成本釋義5.1.1 目標成本是集團公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。應體現“以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理宗旨。5.1.2目標成本文件分為三個部分：目標成本測算表目標成本控制責任書動態成本月評估。5.1.3 目標成本測算表是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各2、分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業工程造價指標及各種費用指標。5.1.4 目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。5.1.5 動態成本月評估反映各成本項目的動態變化情況，分析原因，提出成本控制建議。第二節 目標成本管理原則5.2.1 市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現。5.2.2 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。5.2.3 事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施3、工之前發現問題，減少無效成本。5.2.4 動態管理原則：建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內。第三節 目標成本文件制訂的步驟及時間要求5.3.1 項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，以及營銷、開發、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以開發管理部編制的建設項目綜合經濟技術指標表為依據，在五個工作日內完成，并根據測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控4、制目標、措施或建議，形成方案設計階段的成本控制建議，以此指導實施方案的造價控制。5.3.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內，對項目成本測算表進行細化和修訂。根據各相關部門的工作現狀和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要材料設備的目標成本分析。結合設計院的承諾明確各產品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設計階段的成本控制建議，作為設計任務指導書的一部分發給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。5.3.3 施工圖預算階段：施工圖完成后十五個工作日內，對目標成本測算表全面進行細化和修訂，作為最終的目標成本。并按已完5、成的經驗和“責任成本體系”的要求，編制正式的目標成本控制責任書，并以此指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理。5.3.4 各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在定稿后即時報財務部，相關數據錄入成本管理軟件。第四節 目標成本測算表的編制5.4.1 目標成本測算必須應用統一測算表格（見附件），并體現量價分離的原則。5.4.2 目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產品建造標準及部品標準（施工圖預算階段）說明書。5.4.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關6、聯系數，由項目規劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。5.4.4 成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。5.4.5產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要開發、營銷、工程、成本部門反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優的方案。5.4.6 施工圖預算完成后目標成本測算表中的材料設備，對其品質應有準確7、有描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。5.4.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。5.4.8 各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原則不一致的地方應有充分的依據和說明，原則是偏差不應太大。第五節 目標成本控制責任書的編制5.5.1 目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等，互相補充，共同構成項目經營指導書內容。5.5.2 目標成本控制責任書的制定，應按照責任成本管理體系要求，明確成本發生各階段的控制內容、控制原則、8、責任部門等。5.5.3 目標成本控制責任書應包含以下內容：1項目概況：總規劃指標，分期規劃指標，工程概況，入伙時間。2地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。3開發前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。4主體建安、社區管網、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要求。5園林環境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。6開發間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳見責任成本管理體系9、指引）5.5.4 營銷費的控制包括開發間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”。“營銷設計建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標之一。“銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。5.5.5 目標成本控制責任書由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到開發、工程、營銷、財務部及物業公司等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門經理簽字確認，副總裁（成本負責人）審閱，總裁簽發執行。第六節 目標成本的執行10、5.6.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部每月出一份項目動態成本月評估，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。5.6.2 項目動態成本月評估應包括“變更簽證統計表”和“項目動態成本信息表”，并作為成本信息月報的部分內容，在完成后的三個日內報財務部。（可在成本管理軟件中完成）5.6.3 成本管理部應根據合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態成本信息表”。5.6.4 如在月內出現影響成本50萬元以上的重大事項，變化發生的責任部門應及時向成本部提供相關資11、料，成本部及時計算相應成本變化金額和原因，向公司總裁和副總裁（成本負責人）匯報。5.6.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環境合同的額度使用情況；設計變更和現場簽證應做到一單一算，月結月清，并錄入成本管理軟件。5.6.6 項目結算完成后或者年度成本管理工作總結時，應按照目標成本控制責任書對相關責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業績考核的依據之一。5.6.7 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，并按照“成本數據庫”的格式要求，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算、結算初步審核的依據。5.6.8 項目結算完成后，應分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供經驗數據。第七節 目標成本的修訂5.7.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在項目動態成本月評估中反映即可。5.7.2 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發生較大變化時（對利潤影響達2%），應對目標成本進行修訂，并報公司總裁批準，同時報以財務部備案。目標成本科目分類參照明源成本管理軟件的相應表格