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1、集團(tuán)企業(yè)勞動成本及財(cái)務(wù)金融中心管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 1 總則1.1 目的為保證集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作有效開展，更好地指導(dǎo)、規(guī)范集團(tuán)對項(xiàng)目目標(biāo)成本的管理和控制，并分階段進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，特制訂本管理制度。1.2 適用范圍本制度適用于集團(tuán)及所屬公司的成本管理。1.3 管理原則1.3.1 集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目均明確目標(biāo)成本以提高項(xiàng)目凈利率為導(dǎo)向的原則；1.3.2 目標(biāo)成本進(jìn)行動態(tài)管理、及時控制的原則。2 管理職責(zé)2.1 成本控制中心2.1.1 成本控制中心為集團(tuán)及2、項(xiàng)目成本管理的責(zé)任部門，項(xiàng)目前期及時了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足、用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑；2.1.2 為保證對實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，成本控制中心負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目目標(biāo)成本控制， 所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含資金成本）必須經(jīng)成本控制中心進(jìn)行審核。2.2 財(cái)務(wù)金融中心2.2.1 財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)對資金成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)進(jìn)行核算匯總；2.2.2 財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)監(jiān)督合同價格的簽約，性價比分析及審核。2.3 營銷策劃中心2.3.1 銷售費(fèi)用、策劃費(fèi)用由營銷策劃中心進(jìn)行核算、控制等成本控制責(zé)任，營銷費(fèi)用需報送成本控制中心、財(cái)務(wù)金融中心審核、審定后報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.4 土地費(fèi)用、3、前期費(fèi)等費(fèi)用2.4.1 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)用、房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)、房產(chǎn)測繪的費(fèi)用分別由經(jīng)辦部門核算，報分相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)審批后，由成本控制中心匯總。2.5 項(xiàng)目開發(fā)過程中，財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項(xiàng)目成本的有效控制。2.6 財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心發(fā)現(xiàn)違反成本管理相關(guān)規(guī)定的提交行政管理中心和法務(wù)監(jiān)察中心，行政管理中心和法務(wù)監(jiān)察中心根據(jù)管理規(guī)定出具處罰單報常務(wù)副總裁/總裁審批執(zhí)行。3 成本核算對象確立3.1 集團(tuán)所有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。3.2 項(xiàng)目成本核算對象4、原則上分為三級設(shè)置，一級核算對象為項(xiàng)目（按土地獲取的范圍劃分，如： 歐景城），二級核算對象為分期（按項(xiàng)目入住時間劃分，如：歐景城一期），三級核算對象為產(chǎn)品形式（按產(chǎn)品形式劃分，如：歐景城3#住宅）。3.3 二級成本核算對象的建立應(yīng)根據(jù)各樓座入住時間的不同進(jìn)行劃分，入住間隔在6個月以上的均應(yīng)單獨(dú)建立成本核算對象。3.4 二級成本核算對象應(yīng)該獨(dú)立建立合同臺賬。3.5 在設(shè)計(jì)方案確定之后，財(cái)務(wù)金融中心根據(jù)開發(fā)成本項(xiàng)目，確定項(xiàng)目成本核算對象；同時根據(jù)項(xiàng)目占用土地面積、建筑面積、預(yù)算造價比例，確定合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對象成本，并填寫項(xiàng)目成本核算對象確立申報表，報分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁審5、批。3.6 由于項(xiàng)目成本核算對象的劃分，引起成本指標(biāo)和費(fèi)用分?jǐn)偅唧w包括：3.6.1 土地及大配套的分?jǐn)傇瓌t：分期開發(fā)時當(dāng)期占地面積計(jì)入當(dāng)期成本；同一期內(nèi)不同產(chǎn)品形式的土地成本按產(chǎn)品形式的首層占地面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅▽τ谏套∫惑w樓即群房商業(yè)或底商的產(chǎn)品按住宅核算）。3.6.2 前期、建安、市政基礎(chǔ)配套費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t：以上三項(xiàng)費(fèi)用原則上避免簽訂跨期分?jǐn)偟暮贤蝗缬袑Τ杀居绊戄^大的跨期合同，可按建筑面積進(jìn)行拆分。3.6.3 公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t：非經(jīng)營性公建以及其它配套設(shè)施按照其受益范圍內(nèi)的總可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅挥?jì)算非經(jīng)營性公建的總投資時不包括非經(jīng)營性公建所占土地的土地款，例如：學(xué)校、幼兒園、會6、所、集中公園、垃圾站、市政道路、車庫等。要求對于需要分?jǐn)偟摹胺墙?jīng)營性公建”單獨(dú)建立成本明細(xì)。3.6.4 資金成本的分?jǐn)傇瓌t：同樣由財(cái)務(wù)金融中心提供。3.6.5 如在項(xiàng)目開發(fā)過程中改變開發(fā)節(jié)奏，需要更改成本核算對象設(shè)置的，財(cái)務(wù)金融中心應(yīng)重新申報，重新審批。4 目標(biāo)成本確定4.1 項(xiàng)目工程直接成本的目標(biāo)成本由成本控制中心制定和下達(dá)，不同階段制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報批程序，具體包括：4.1.1 項(xiàng)目投資決策階段，財(cái)務(wù)金融中心、成本控制中心牽頭組織，依據(jù)方案編制投資估算，經(jīng)總裁審定、批準(zhǔn)，作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本。4.1.2 方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案、建筑方案設(shè)計(jì)，成本控制中心按照已7、經(jīng)審批通過的成本核算對象的設(shè)置情況分別編制目標(biāo)成本表，報分(子)公司總經(jīng)理、公司總裁審批，審批后的目標(biāo)成本作為該項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。4.1.3 擴(kuò)初階段，成本控制中心將成本控制表細(xì)分，作為對各分項(xiàng)成本指標(biāo)考核依據(jù)，同時上報分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁審批。4.1.4 施工圖階段落實(shí)各項(xiàng)成本指標(biāo)，成本控制中心對超出目標(biāo)成本的指標(biāo)進(jìn)行修訂。4.2 財(cái)務(wù)金融中心協(xié)同相關(guān)部門制定和下達(dá)管理費(fèi)用、銷售策劃費(fèi)用的目標(biāo)成本。5 成本動態(tài)控制5.1 各部門必須依據(jù)已批準(zhǔn)的成本指標(biāo)，對項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。5.2 成本控制中心、財(cái)務(wù)金融中心必須參與和控制所有影響項(xiàng)目8、成本的業(yè)務(wù)活動，包括但不限于：5.2.1 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；5.2.2 招投標(biāo)；5.2.3 合同簽訂；5.2.4 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證；5.2.5 合同付款等。5.3 成本控制中心負(fù)責(zé)建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺賬、技術(shù)變更臺賬和現(xiàn)場簽證臺賬）；財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出、資金成本及稅費(fèi)成本臺賬，營銷策劃中心負(fù)責(zé)登記建立銷售費(fèi)用臺賬、核算實(shí)際發(fā)生銷售費(fèi)用是否在成本控制指標(biāo)內(nèi)。6 項(xiàng)目成本超支處理及調(diào)整6.1 工程項(xiàng)目成本超支的處理措施由成本控制中心按成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警的范圍和要求填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表，以書面形式報分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁審批：6.1.1 在不需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的情9、況下，通過調(diào)整項(xiàng)目成本的細(xì)項(xiàng)指標(biāo)得以平衡的，報分（子）公司總經(jīng)理審批；6.1.2 必須要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額時，必須經(jīng)公司總裁審批，其責(zé)任由分（子）公司總經(jīng)理承擔(dān)。6.2 銷售策劃費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金等成本超支的處理措施由財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)按照上述規(guī)定操作。6.3 成本在實(shí)施過程中，因項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃調(diào)整（例如：產(chǎn)品形式有調(diào)整、分期開發(fā)有調(diào)整等）引起目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)按照項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求，重新制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，并報分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁批準(zhǔn)。7 項(xiàng)目成本核算與分析7.1 成本控制中心、財(cái)務(wù)金融中心必須按照項(xiàng)目成本核算與分析的內(nèi)容，每月進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析，對成本指標(biāo)的10、執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。項(xiàng)目成本核算與分析于每月5日前上報分（子）公司總經(jīng)理、公司總裁。7.2 成本核算與分析報告主要內(nèi)容應(yīng)包括:7.2.1 項(xiàng)目直接成本上月的總體變動情況（超支或節(jié)省）及趨勢判斷;7.2.2 項(xiàng)目直接成本在上月發(fā)生較大變動（超支或節(jié)省）的成本細(xì)項(xiàng)的變動情況及趨勢判斷;7.2.3 實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議.8 成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警范圍和要求8.1 成本預(yù)警的適用范圍8.1.1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能11、發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由預(yù)警責(zé)任人向分（子）公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警.8.2 預(yù)警操作要求 8.2.1 只要某個成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價已超支，變更設(shè)計(jì)測算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。8.2.2 成本控制中心負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目工程直接成本指標(biāo)（不含資金成本）超支的預(yù)警責(zé)任人，財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)人是管理費(fèi)用及資金成本超支預(yù)警責(zé)任人。8.2.3 銷售部、策劃部負(fù)責(zé)人是銷售策劃費(fèi)用超支的第一預(yù)警責(zé)任人，報成本控制中心。8.2.4 項(xiàng)目工程直接成本（不含資金成本），針對每一開發(fā)項(xiàng)目由成本控制中心按項(xiàng)目計(jì)劃將目標(biāo)成本分解，設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個階段成本超該12、階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本控制中心進(jìn)行成本預(yù)警。8.2.5 管理費(fèi)用及資金成本項(xiàng)，由財(cái)務(wù)金融中心按經(jīng)營計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，財(cái)務(wù)金融中心進(jìn)行成本預(yù)警。8.2.6 銷售策劃費(fèi)用由銷售部、策劃部按銷售策劃費(fèi)用計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項(xiàng)，銷售部、策劃部進(jìn)行成本預(yù)警。8.2.7 所有成本預(yù)警均應(yīng)填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。8.3 預(yù)警處理：成本細(xì)項(xiàng)的超支預(yù)警由各歸口部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。一般情況可以分別選擇以13、下兩種方式：8.3.1 在不需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本總額的情況下，通過調(diào)整項(xiàng)目成本的細(xì)項(xiàng)指標(biāo)得以平衡的，由各歸口部門負(fù)責(zé)人填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表，報分（子）司總經(jīng)理審核審批；8.3.2 需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時，由各歸口責(zé)任部門填寫項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表必須上報分（子）公司總經(jīng)理審核，公司總裁審批。9 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求9.1 適用范圍：因開發(fā)計(jì)劃調(diào)整引起成本核算對象的變化時，可以對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，具體包括：9.1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品形式變化；9.1.2 開發(fā)計(jì)劃調(diào)整，使得原定的項(xiàng)目分期有所改變；9.1.3 核算對象的銷售面積有明顯改變；9.1.4 由于建筑材料價格波動較大，導(dǎo)致成本指標(biāo)調(diào)整14、時，可以對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整；9.1.5 由于政策、法規(guī)的變化，導(dǎo)致項(xiàng)目成本指標(biāo)列項(xiàng)的增減時，可以對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整；9.1.6 發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。9.2 目標(biāo)成本調(diào)整的操作要求9.2.1 成本控制中心是項(xiàng)目工程直接成本項(xiàng)目的目標(biāo)成本調(diào)整的主辦部門，負(fù)責(zé)填寫項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整申請表，報分（子）公司總經(jīng)理審核，公司總裁審批。通過審批后，成本控制中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程直接成本（除資金成本）的調(diào)整工作。9.2.2 財(cái)務(wù)金融中心是公司管理費(fèi)用、資金成本和稅金、銷售策劃費(fèi)用的目標(biāo)成本調(diào)整的主辦部門，申報、審核、審批及審批后的目標(biāo)調(diào)整程序同上。9.2.3 調(diào)整后的目標(biāo)成本經(jīng)過審批后，應(yīng)做好存15、檔工作。10 附則10.1 本制度由成本控制中心負(fù)責(zé)解釋、修訂。10.2 本制度自董事長批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。XX年十月十六日附件1：項(xiàng)目成本控制體系附件2：項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表附件3：成本核算與分析報告附件1目標(biāo)成本控制科目表科目代碼科目名稱科目級別是否末級科目科目類型科目大類科目細(xì)類A項(xiàng)目成本A.01開發(fā)成本1否成本科目土地費(fèi)用2否開發(fā)成本成本科目土地出讓金3否開發(fā)成本成本科目征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目合作價款3否開發(fā)成本成本科目股權(quán)轉(zhuǎn)讓3否開發(fā)成本契稅3否開發(fā)成本成本科目土地交易費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目其他3否開發(fā)成本成本科目前期工程費(fèi)2否開發(fā)成本成本科目勘測設(shè)計(jì)費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目16、.01勘測費(fèi)4否開發(fā)成本成本科目.02設(shè)計(jì)費(fèi)4否開發(fā)成本成本科目行政性收費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目三通一平費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目臨時設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目其他費(fèi)用3否開發(fā)成本成本科目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2否開發(fā)成本成本科目供水工程3否開發(fā)成本成本科目排水工程3否開發(fā)成本成本科目供配電工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目供氣工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目供暖工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目環(huán)境綠化工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目園區(qū)智能化工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目弱電工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目建筑安裝工程費(fèi)用2否開發(fā)成本成本科目土方、地基處理費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目建筑工程費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目精裝修裝飾費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目公共配套17、設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2否開發(fā)成本成本科目人防3否開發(fā)成本成本科目會所3否開發(fā)成本成本科目幼兒園3否開發(fā)成本成本科目學(xué)校3否開發(fā)成本成本科目物業(yè)管理用房3否開發(fā)成本成本科目物業(yè)經(jīng)營用房3否開發(fā)成本成本科目體育設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目醫(yī)療設(shè)施3否開發(fā)成本成本科目垃圾中轉(zhuǎn)站3否開發(fā)成本成本科目社區(qū)居委會3否開發(fā)成本成本科目社區(qū)派出所3否開發(fā)成本成本科目郵政3否開發(fā)成本成本科目儲蓄所3否開發(fā)成本成本科目老年活動中心3否開發(fā)成本成本科目其他3否開發(fā)成本成本科目不可預(yù)見費(fèi)2否開發(fā)成本成本科目開發(fā)間接費(fèi)2否開發(fā)成本成本科目工程管理費(fèi)3否開發(fā)成本行政管理費(fèi)3否開發(fā)成本物業(yè)前期啟動費(fèi)3否開發(fā)成本物業(yè)空置費(fèi)3否開發(fā)成本利18、息支出3否開發(fā)成本后期維修費(fèi)3否開發(fā)成本其他3否開發(fā)成本A.02開發(fā)費(fèi)用1否成本科目銷售費(fèi)用2否開發(fā)費(fèi)用成本科目營銷設(shè)施建造費(fèi)(臨時售樓處)3否開發(fā)成本成本科目售樓處裝飾裝修合同樣板房裝修合同（含軟裝）營銷設(shè)施運(yùn)行費(fèi)3否開發(fā)成本成本科目推廣費(fèi)用3否開發(fā)成本成本科目銷售人員工資及提成3否開發(fā)成本成本科目物料費(fèi)用3否開發(fā)成本成本科目其他3否開發(fā)成本成本科目管理費(fèi)用2否開發(fā)費(fèi)用成本科目財(cái)務(wù)費(fèi)用2否開發(fā)費(fèi)用成本科目附件2項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表 項(xiàng)目名稱： 預(yù)警部門日期制表人成本細(xì)項(xiàng)名稱原成本標(biāo)準(zhǔn)（元）最后一次調(diào)整后目標(biāo)成本（元）已超支或?qū)⒊?shù)（元）突破%超支原因簡述批準(zhǔn)目標(biāo)成本增加數(shù)（元）備 注合 計(jì)成本預(yù)警歸口部門意見簽名：分（子）公司總經(jīng)理意見：簽名：總裁意見：簽名：選擇方式：1、目標(biāo)成本不變 2、突破目標(biāo)成本 附件3： 項(xiàng)目 期月度成本指標(biāo)變化分析本指標(biāo)名稱成本變化金額（萬元）對應(yīng)的明細(xì)指標(biāo)名稱指標(biāo)變化的時間（截止至月份即可）指標(biāo)變化的原因責(zé)任部門對于上漲的指標(biāo)，如果可以重新操作該項(xiàng)目是否有“避免”上漲的可能。后續(xù)的彌補(bǔ)措施（或糾正避免措施）土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)建安費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)銷售費(fèi)用資金成本直接成本合計(jì)