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1、房地產開發公司目標成本管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 目標成本構成及定義第一條 目標成本：是公司基于市場狀況，結合公司經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本科目組成如下：工程成本：土地開發成本、前期費用成本、工程建安成本、公共配套設施費、基礎設施費、環境景觀工程費、工程相關費、工程后續成本非工程成本：管理費用、銷售費用 、財務費用、 營業稅金及附加、預備費（一）土地開發成本1、項目轉讓費：轉讓對價、歷史成本等。2、土地取得價款：土地出讓金、土地開發費、土2、地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。3、土地契約稅：以土地出讓金為基數，交納給國土局的契約稅4、大市政配套設施費：紅線外道路、水、電、燃氣、熱力、給排水費用、通訊建造費、管線鋪設費、接口補償費等。5、拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農作物補償等。（二）前期費用成本1、勘測、設計費：(1）勘測費：水文、地質和文物勘察費，地形、管線測量費。(2）方案費(3）初設與施工圖設計費(4）景觀綠化設計費(5）專項設計費：供電設計、人防設計、污水處理設計、導視系統設計、水土保持設計、鋼結構設計、燈飾設計等費用工程二次設計費用（如需單獨支付設計費）(63、）其他設計相關費：供電設計、人防設計、污水處理設計、導視系統設計、水土保持設計、鋼結構設計、燈飾設計等費用工程二次設計費用（如需單獨支付設計費）2、三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。3、行政及經營性收費(1）城市建設配套費：向市建委配套辦繳納的用于城市基礎設施配套建設的費用。(2）人防易地建設費：向市人防辦繳納的防空地下室的易地建設費。(3）其它行政及經營性收費：向政府歸口管理部門繳納的、除以上費項的各項費用(4) 物業前期費：在項目建設階段，物業管理公司進駐產生的費用。（三）工程建安成本1.基礎工4、程：土方、護壁（坡）、樁基、樁基檢測、降水費、基礎處理等。2.主體建筑工程費(1）結構及粗裝修等。(2）防水工程。3.外檐裝立面工程：外墻外保溫、外幕墻、屋頂鋼結構及裝飾等。4.門窗工程：室內外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。5.公共區域精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、地下室裝修等。6.室內精裝修：廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺等。7.鋼結構及網架工程。8.主體安裝工程費(1）給排水系統：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。(2）采暖系統：散熱器采暖、地板采暖工程。(3）燃氣系統：低壓燃氣工程、中壓燃氣工程。(4）電氣系統：動力工程、照明工程、防雷接地工程、不間5、斷電源等。(5）空調通風及安裝：制冷機組、冷卻塔、空調機組及末端設備、復合風管、防排煙、新風系統等。(6）電梯及其安裝。(7）擦窗機及軌道安裝。(8）消防工程：消防水、消防電、消防檢測。(9）其他安裝工程（四）公共配套設施費（指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類）1.在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出等。2.在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業主委員會的可經營性公共配套設施的支出，如建造6、幼托、商業、銀行、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出等。3.對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立成本科目，如：(1）游泳池：土建、設備，設施等。(2）會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構等。(3）幼兒園：建安成本及配套資產購置等。(4）學校：建安成本及配套資產購置等。(5）兒童游樂設施等。(6）網球場等。（五）基礎設施費（大、小市政，園林景觀）1.室外給排水系統：自來水系統、雨污水7、系統、直飲水系統、熱水系統、水表安裝等。2.室外采暖系統：管道系統、熱交換站、鍋爐房等。3.室外燃氣系統：管道系統、調壓站等。4.室外高低壓系統：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、10KV（35KV）開閉站（環網站、分界室或中心變電站）等。5.室外消防系統：消火栓外網、自噴外網等。6.室外弱電及職能化系統7.市政道路：小區內車行道路的基層、面層工程費8.代征綠地建設工程費9.其他基礎設施費（六）環境景觀工程費：區內綠化、區外綠化、建筑小品、廣場鋪設、開設路口及補償、大門圍墻建造費等、室外照明、室外零星設施等。（七）工程相關費：工程監理費、咨詢費、定額的專項監測費用（如幕墻三性檢測費，生活給水8、水質檢測費、室內環境監測、樁基動測、氡濃度檢測、房評測繪、放點測繪費等）、工程測量費、其他工程相關費等（其他與工程相關的費用，如工程審計費、施工招標費、竣工后規劃驗收相關費用）。（八）工程后續成本1.物業管理需求：指物業接管小區后，因物業公司管理需求提出超過移交標準或配置標準而發生的整改成本。2.工程賠付成本：指因工程質量原因或開發商的責任向業主賠付的工程賠款。如開發商延期交房賠付給業主的違約金或維修期間的誤工費等。3.其他后續成本：(1）工程維修整改：在保修期內非施工方原因以及保修期滿后發生的工程維修、整改成本。 (2）后期完善：指在工程項目合同或施工圖中已涵蓋的施工內容，在工程竣工驗收之后9、陸續完成所產生的工程成本，該部分工程成本屬于正常的后續完善成本。 (3）工程漏項完善：在施工圖中未予涵蓋的施工內容，但又是工程項目必須要完成的基本內容；未滿足經研究確認的項目移交標準和配置標準以及公司前期各部門提出的需求。由上述原因導致的工程整改成本稱為工程漏項完善。 (4）功能更改：指由于市場原因，原定功能發生改變，在竣工后因需求而發生的成本。 (5）商業管理需求：指商運公司為達到招商出租目的，對自有經營資產形態和功能更改所發生的費用。 (6）決策成本：指各業務部門經過仔細調研，提出可比方案，因方案的最終決策超出其職權范疇，須呈報公司領導決策。在業務部門提供正確、完整信息的基礎上，因公司領導10、決策失誤而導致的成本稱為決策成本。（九)管理費用：包括職工工資、辦公費用、業務招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用及其它支出等。 （十)銷售費用：包括項目銷售過程中發生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售中心和樣板房設計及工程費用、銷售人員的底薪、銷售提成及其它費用等。 （十一）財務費用 ：包括利息收支凈額、匯兌凈額、調劑外匯手續費、金融機構手續費及其它支出等。（十二）營業稅及附加 ：包括營業稅、城建建設維護稅、教育費附加及其它支出。（十三）預備費：包括基本預備費和漲價預備費。基本預備費是指在初步設計、概算內難以預料的工程費用及建設期間不可預見的支出，漲價預備費是指建設項11、目在建設期間內由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用。第三章 目標成本的確定與作用第二條 項目前期論證決策階段：依據投資估算確定的項目前期投資估算，成為項目總目標成本，用以控規及方案設計，是評審方案設計的標準之一。第三條 方案設計完成后，依據方案設計概算確定計劃目標成本，成為控制擴初設計的目標成本，是評審初步設計的標準之一。第四條 初步設計完成后，依據初步設計概算確定目標控制成本，成為控制施工圖設計的目標成本，是評審施工圖設計的標準之一。第五條 施工圖設計完成后，依據施工圖預算確定實施的項目目標成本，作為項目招標采購及施工階段成本控制目標，其各分項目標成本均為該分項工程的結算控制成本。第12、六條 項目目標成本及各階段的目標控制成本使用項目目標成本成本測算表進行測算編制。第四章 目標成本確定基本原則第七條 標桿瞄準：在項目前期和項目規劃設計階段，各相關專業部門應通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。第八條 滿足客戶需求（一）在項目前期和項目規劃設計階段，各相關部門必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將其轉化為定性或定量的明確描述。（二）在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向客戶核心需求方向傾斜第九條 競爭策略要求（一）在項目前期和項目規劃設計階段，應調查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經營目標，13、形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。（二）在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。第五章 工作程序第十條 項目拓展前期階段（一）經辦部門：開發擴展部、市場營銷部、合同預算部、財務部（二）審批：公司總經理 （三）職責分工和流程:(1）市場營銷部確認項目的銷售價格、項目整體定位、定位各項工程的標準，營銷費用的估算。(2）開發擴展部負責項目行政事業性收費標準的收集整理并確認。(3）開發擴展部確認規劃經濟技術指標和項目描述。（4）合同預算部對各項造價指標按現時市場價格進行初步收集整理并確認。（5）財務對項目的各項管理費用、財務費用、稅費等進行14、估算。2.前期階段的計劃目標成本作為審核三階段設計工作的依據。第十一條 方案設計階段：（一）經辦部門：市場營銷部、合同預算部、工程部（二）審批：公司總經理（三）職責分工和流程：1.工程部：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、項目描述和建造標準的審核。2. 市場營銷部：負責進一步細化項目的定位要求，提出設計方案整體要求，對產品的銷售價格的審核、項目經營期的確定。3. 合同預算部：進行方案設計階段目標成本的編制工作。第十二條 擴初圖設計階段（一）經辦部門：合同預算部、工程部（二）審批：公司總經理（三）職責分工和流程：1.工程部：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、各類物業面積、項目描述和建造標準的審核。215、開發拓展部：負責目標控制成本中項目報批報建及政府行政相關費用的編制。3、市場營銷部：負責目標控制成本中營銷費用的編制。4. 合同預算部：負責目標控制成本的編制，并根據總經理審核意見修編目標控制成本后執行。如目標控制成本超出計劃目標成本，報公司總經理審批。第十三條 施工圖設計階段（一）經辦部門：合同預算部、工程部（二）審批：公司總經理（三）職責分工和流程：1.工程部：負責規劃經濟技術指標、銷售面積、各類物業面積、項目描述和建造標準的審核。2、開發拓展部/市場營銷部/財務部：分別負責前期費用、營銷費用、管理費用等的編制。3、合同預算部：負責目標成本的編制，并根據公司總經理審核意見修編目標成本。第16、十四條 各階段目標成本編制要點：（一）合同預算部負責根據項目目標成本測算表及相關圖紙資料，按照成本分類的幾大項逐項進行編制。（二）根據工作進度計劃安排，依據施工圖紙編制工程施工圖預算，并經總經理審批后可確定為主體工程的目標成本。（四）對于需要二次深化設計的單項工程，需工程部組織考察專業公司，論證系統選型，合理估算造價。（五）目標成本編制完成后，按使用功能及專業系統進行成本分攤，要求合理、準確。第十五條 各階段目標審批要點：（一）合同預算部負責組織向總經理匯報項目目標成本；并根據評審意見修改項目目標成本。（二）合同預算部填報目標成本確定審批流程表，報總經理審核后執行。第六章 目標成本的控制要點第17、十六條 各階段設計目標成本作為指導限額設計的依據，原則上各階段設計成果所對應的成本均不超過上階段目標成本，前期目標成本計劃目標成本目標控制成本目標成本。第十七條 前期階段的目標成本測算完成后，若項目分期開發，應按分期開發、分期制訂目標成本、分期進行控制及考核的原則執行，同時需將前期階段目標成本按分期進行合理分攤，作為以后分期制訂目標成本時的依據和基礎，其操作、審批程序同上。第十八條 施工圖目標成本作為指導招標采購及施工過程管理的成本控制依據，經合理分拆后，組成各分項工程的目標成本，分項工程目標成本=分項工程定標簽約價格+預留金。預留金根據工程性質設定，內容包括預留設計變更、簽證、不可預見費。公司執行項目招標采購時，根據合同預算部提供的標底和建議書指導確定簽約價格區間，上述公式中分項工程定標簽約價格是定標上限值，用來保證該分項工程的結算成本不超過該項工程的目標成本。