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1、 懷遠(yuǎn)地塊物業(yè)發(fā)展構(gòu)想 上海云廬房地產(chǎn)營銷代理有限公司 二 O 一一年二月 目 錄 一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定.3 二、物業(yè)發(fā)展定位初步建議.3 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議.5 四、外立面設(shè)計(jì)參考.6 五、形象定位建議.7 六、項(xiàng)目功能規(guī)劃布局.12 七、營銷模式建議.16 八、注意事項(xiàng).16 2 一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 物業(yè)類型 物業(yè)類型 獨(dú)棟高層（底商 5 層） 土地性質(zhì) 土地性質(zhì) 商住用地 地上總建筑面積地上總建筑面積 36500m 2 酒店式公寓建筑面積酒店式公寓建筑面積 27500m 2 裙樓商鋪（大堂）建筑面積裙樓商鋪（大堂）建筑面積 9000m 2 地下總建筑面積地下總建筑面積 1800m2、 2 容積率容積率 16 建筑高度建筑高度 不大于 100 米（30 層） 退紅線退紅線 禹王路 12 米，進(jìn)山路 6 米。 二、物業(yè)發(fā)展定位初步建議 酒店式公寓 + 商業(yè)中心（5 層底商） （酒店式公寓指：酒店式服務(wù)型公寓 + 產(chǎn)權(quán)式酒店 +SOHO 綜合體） 酒店式公寓：是一種將酒店式服務(wù)與公寓管理相結(jié)合，滿足高尚居住與 SOHO 辦公等多功能產(chǎn)品。它在充分滿足人們對(duì)高檔居住需求的同時(shí)，也可滿 足各種個(gè)性化商務(wù)需求。它可以將居室用作純粹居住，也可將其分為居住與辦公 兩大功能，使其既具備酒店式公寓的高檔生環(huán)境，又滿足了 SOHO 等的商務(wù)所 需。 我們可以增加全新概念的商業(yè)配套， 物業(yè)管理如3、商務(wù)服務(wù)， 生活秘書、 翻譯、 會(huì)議等多重貼心服務(wù)，為住戶創(chuàng)造一個(gè)超級(jí)尊貴與便利的時(shí)尚空間。 3 針對(duì)本案所處縣城居住消費(fèi)仍停留在以剛需為主、改善型需求為輔的階段， 投資性需求多停留在傳統(tǒng)街鋪為主的層面，單純小戶型公寓的市場需求空間較 小。為此，我們需要豐富本案產(chǎn)品線，以契合主流市場需求，并同時(shí)盡可能的滿 足投資客投資需求。 因此，我們建議本案公寓產(chǎn)品線在厘清主輔的同時(shí)，盡量滿足主流需求： 1、酒店式服務(wù)公寓：中、大戶型（緊湊型 2 房、3 房） ；滿足自住需求。 2、酒店式 SOHO 公寓：控制在 50 平米以內(nèi)；滿足自用及出租投資需求。 3、產(chǎn)權(quán)式酒店：約 100 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間；滿足純投資客戶需求。 備注： 起源：酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休 息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形