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1、1 謹(jǐn)呈：水榭花都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：水榭花都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 水榭地產(chǎn)龍崗舊改項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告水榭地產(chǎn)龍崗舊改項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 2011.03 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目解析：項(xiàng)目位于龍崗中心區(qū)，緊鄰地鐵3號(hào)線和深惠公路項(xiàng)目解析：項(xiàng)目位于龍崗中心區(qū)，緊鄰地鐵3號(hào)線和深惠公路 n項(xiàng)目位于龍崗中心區(qū)，緊 鄰龍崗中心城中心區(qū)。 n項(xiàng)目緊鄰地鐵三號(hào)線，有 兩個(gè)地鐵出口，距龍城廣 場(chǎng)站100米，距南聯(lián)站150 米。 n地鐵三號(hào)線全線由福田區(qū) 益田村至龍崗雙龍，預(yù)計(jì) 2011年6月30日建成通 車，其中草埔站至雙龍站 已于2010年12月28日試運(yùn) 營(yíng) 。 龍城廣場(chǎng)站 南聯(lián)2、站 惠深高速 深惠路 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 龍崗區(qū)人民政府 地鐵三號(hào)線 龍崗中心 城CBD 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 項(xiàng)目解析：項(xiàng)目占地約450畝，為大規(guī)模城市舊改項(xiàng)目項(xiàng)目解析：項(xiàng)目占地約450畝，為大規(guī)模城市舊改項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目?jī)?nèi)部有一個(gè)區(qū)級(jí) 保護(hù)單位，客家圍： 簡(jiǎn)湖世居 東側(cè)：東側(cè)：為南聯(lián)路，沿 街為小商鋪，主要經(jīng) 營(yíng)建材。 北側(cè)：北側(cè)：為龍園路，項(xiàng) 目?jī)?nèi)部沿街一排為商 鋪，主要經(jīng)營(yíng)建材， 不拆。 南側(cè)：南側(cè)：緊 鄰深惠路 以及地鐵 三號(hào)線， 沿線有幾 家家具市 場(chǎng)。 西側(cè)：西側(cè)：為龍河路，沿 街有商鋪，經(jīng)營(yíng)餐飲。 1300米 800米 300米 470米 n項(xiàng)目占地約450 畝，建筑面積 超13、00萬平方 米，為大規(guī)模 舊改項(xiàng)目。 n項(xiàng)目?jī)?nèi)部有一 個(gè)區(qū)級(jí)文化保 護(hù)單位簡(jiǎn)湖世 居，為客家文 化的典型代 表客家圍。 n項(xiàng)目北側(cè)有一 排沿街商鋪， 目前計(jì)劃不拆。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 目標(biāo)解析：目標(biāo)解析： n企業(yè)開發(fā)目標(biāo)：企業(yè)開發(fā)目標(biāo)： n政府要求：政府要求： n世聯(lián)認(rèn)為項(xiàng)目需要解決的問題：世聯(lián)認(rèn)為項(xiàng)目需要解決的問題： 如何確定項(xiàng)目的整體定位與如何確定項(xiàng)目的整體定位與 核心價(jià)值點(diǎn)？核心價(jià)值點(diǎn)？ 如何制定項(xiàng)目各種物業(yè)功如何制定項(xiàng)目各種物業(yè)功 能定位及開發(fā)體量？能定位及開發(fā)體量？ 如何制定出最佳的容積如何制定出最佳的容積 率，保證項(xiàng)目最大化利潤(rùn)？率，保證項(xiàng)目最大化利潤(rùn)？ 提概念，向政府要高容積率，實(shí)現(xiàn)利 潤(rùn)最大化 通過商業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為上市做準(zhǔn)備 提高商業(yè)比例，完善片區(qū)配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 各類物業(yè)定位各類物業(yè)定位 規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議 分期開發(fā)策略分期開