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1、深圳城市綜合體發(fā)展報(bào)告 2 我們的初衷 易城中國作為中國商用地產(chǎn)價(jià)值伙伴，為更好地服務(wù)廣大開發(fā)商、投資 機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)，針對中國主要城市綜合體市場進(jìn)行系統(tǒng)研究，陸續(xù)推 出易城中國城市綜合體系列研究報(bào)告。 隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市綜合體的開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展階段。大 量城市綜合體將在未來三至五年進(jìn)入市場。在巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，大 量項(xiàng)目的集中供應(yīng)也對于項(xiàng)目操作提出了很大挑戓。在此背景下，對于 城市綜合體市場和產(chǎn)品的全面認(rèn)識和系統(tǒng)研究至關(guān)重要。 3 目錄 第一部分：城市綜合體概述 第二部分：深圳城市綜合體概述及發(fā)展趨勢研判 第三部分：焦點(diǎn)發(fā)展地區(qū)：福田-羅湖中心和前海中心 第四部分：城市綜合體發(fā)2、展趨勢比較：北京vs上海vs深圳 第五部分：城市綜合體開發(fā)運(yùn)營模式展望 4 第一章：城市綜合體概述 一 什么是城市綜合體 基于中國具體情冴，易城中國將 城市綜合體定義為： 具有商業(yè)、辦公、居住、酒店、 會展、文娛等基本功能中的三種 以上，具有10萬平方米以上總規(guī) 模，內(nèi)部各職能單元間相互協(xié) 調(diào)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)的多功能、高 效率建筑集合體。 5 城市綜 合體 規(guī)模： 體量大 業(yè)態(tài)： 復(fù)合 內(nèi)部： 立體連 續(xù) 交通： 高度便 捷 時(shí)間： 周期較 長 資金： 巨額投 資 建筑： 高密集 約 城市綜合體：功能高復(fù)合、生活工作高效率的城中城 二 城市綜合體發(fā)展歷程 6 工業(yè)革命前 自發(fā)的綜合體建筑 工業(yè)革3、命與烏托邦思潮 終結(jié)混合開發(fā) 20實(shí)際60年代 綜合體迎來大發(fā)展 有限的城市空間內(nèi)，人 口增長不集中，自發(fā)形 成了商業(yè)不居住的結(jié)合 工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò) 展似的居住環(huán)境被踐踏 ，其他的建筑經(jīng)常受到 驅(qū)趕，烏托邦思想提出 了將丌同的使用功能分 開布置以減少社會問題 1961年，簡雅各布斯的 美國大城市的生不死 一書出版后，人們就 開始意識到城市是一個(gè) 生命體，解決城市問題 應(yīng)該通過處理復(fù)雜有序 性質(zhì)問題的斱法來實(shí)現(xiàn) ，同時(shí)，人們也開始認(rèn) 識到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的丌 足，整個(gè)社會環(huán)境開始 真正適于建筑綜合體的 發(fā)展 城市綜合體的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期，上丐紈60年代在丐界范圍內(nèi)迎 來大發(fā)展 三 螺旋式上升的發(fā)展軌跡 7 易城通過研究發(fā)現(xiàn)，伴隨著城 市化進(jìn)程，各項(xiàng)城市功能經(jīng)歷 了一個(gè)“螺旋式上升”的過程 ，即 各功能混合各功能分割獨(dú) 立各項(xiàng)功能融合各 項(xiàng)功能在一個(gè)區(qū)域內(nèi)相對分散 又有機(jī)融合（概念所 提及的