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1、億豐良渚新城項(xiàng)目定位方案初稿億豐良渚新城項(xiàng)目定位方案初稿 中國(guó)市場(chǎng)研究院中國(guó)市場(chǎng)研究院 2011.08.30 Two 商業(yè)篇 Question1-做什么做什么 Question2-怎么做怎么做 市場(chǎng)-產(chǎn)品 方向篇 2 Question-做什么做什么 項(xiàng)目發(fā)展方向前瞻項(xiàng)目發(fā)展方向前瞻 項(xiàng)目目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)條件項(xiàng)目目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)條件 結(jié)構(gòu)化分析和問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析和問(wèn)題界定 項(xiàng)目屬性研判及界定項(xiàng)目屬性研判及界定 項(xiàng)目發(fā)展方向前瞻項(xiàng)目發(fā)展方向前瞻 客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目 的宏觀愿景 現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著 市場(chǎng)的變化和項(xiàng)目的發(fā)展 在動(dòng)態(tài)變化的 企業(yè)層面：企業(yè)層面： 通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的打造，樹立 企業(yè)在杭州商業(yè)地產(chǎn)2、領(lǐng)域的品牌。 與余杭區(qū)政府保持良好關(guān)系，促進(jìn) 企業(yè)良性發(fā)展。 項(xiàng)目層面：項(xiàng)目層面： 回現(xiàn)產(chǎn)品平衡項(xiàng)目開發(fā)總投資。 實(shí)現(xiàn)多期滾動(dòng)開發(fā)模式，平衡 投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，控制開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)。 贏得戰(zhàn)略空間 占領(lǐng)制高點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 4 5 項(xiàng)目背景及約束條件也是我項(xiàng)目背景及約束條件也是我 們研究考慮的重要因素們研究考慮的重要因素 開發(fā)商背景： 隸屬于億豐集團(tuán)，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為主 業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的本土民營(yíng)企業(yè)。 本項(xiàng)目是開發(fā)商在余杭開發(fā)的億豐家居建 材城的三期、四期。 開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄆ放浦龋_發(fā)強(qiáng) 度正處于上升期。 - 項(xiàng)目限制： 地塊處于良渚新城門戶位臵，但周邊為待 開發(fā)用3、地，項(xiàng)目土地已平整。 三期地塊是2011年初獲得，約170萬(wàn)/畝, 約103畝，容積率2.4，商業(yè)性質(zhì)，總建筑 面積約16.5萬(wàn)。 四期地塊面積103畝，總建筑面積15.8萬(wàn)方。 整個(gè)地塊呈長(zhǎng)方形，被繞城高速、古墩路 延伸段、104國(guó)道三面圍繞，北連億豐家居 建材城項(xiàng)目。 杭州規(guī)劃地鐵2號(hào)線在項(xiàng)目周邊約1公里 處有一個(gè)站點(diǎn)。 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件 項(xiàng)目特征思考項(xiàng)目特征思考 思考思考A A：項(xiàng)目位于繞城外，周邊：項(xiàng)目位于繞城外，周邊104104國(guó)道、古墩路、繞城公路均是城國(guó)道、古墩路、繞城公路均是城 市快速路，如何解決交通阻隔帶來(lái)的影響市快速路，如何解決交通阻隔帶來(lái)的影響 思考思考B B：四期綜合容積率高達(dá)：四期綜合容積率高達(dá)2.32.3，三期容積率高達(dá)，三期容積率高達(dá)2.42.4，如何通過(guò)產(chǎn)，如何通過(guò)產(chǎn) 品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 思考思考CC：項(xiàng)