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1、1 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 絕對(duì)保密 致：宏潤(rùn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 易居 - 克而瑞 西安 6月 國(guó)際幸福城DK1、3前期策劃報(bào)告 2 服務(wù)/委托內(nèi)容：商品房開(kāi)發(fā)地塊，即：DK1及KD3 本次報(bào)告主要針對(duì)DK1及DK3， 開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研及策劃定位工作； DK1、DK3屬于國(guó)際幸福城整 體地塊中的部分，但以商品房項(xiàng)目 作為單獨(dú)開(kāi)發(fā)； 紡紡 南南 路路 DK1 DK1 DK3 3 戰(zhàn)略方向 4 戰(zhàn)略方向一：淡市OR旺市“唯剛不破”（剛需、首改） 15月全市住宅分面積段成交情況 0.00% 2、20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 180以上 145-180 125-145 90-125 70-90 70以下 20062010年全市分面積段成交比例圖 9% 18% 36% 17% 12% 8% 70 7090 90125 125144 144180 180 淡旺市場(chǎng)交替下，剛需成交長(zhǎng)期穩(wěn)定 樓市經(jīng)歷07、09年旺市，也經(jīng)歷過(guò)08年的淡 市，剛需產(chǎn)品（7090）首改產(chǎn)品（ 90125）成交量一直保持穩(wěn)定，約占總成 交量50%； 當(dāng)前淡市之下，剛需成交依然穩(wěn)定 進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)3、入宏觀調(diào)控 所帶來(lái)的淡市，而剛需產(chǎn)品、首改產(chǎn)品的 成交比例依然保持在50%以上，證明市場(chǎng) 剛需一直旺盛 44% 46% 48% 51% 52% 5 戰(zhàn)略方向二：產(chǎn)品量?jī)r(jià)平衡策略項(xiàng)目成功帶動(dòng)企業(yè)品牌 量?jī)r(jià)關(guān)系 跑量產(chǎn)品 優(yōu)點(diǎn) 穩(wěn)定現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，操作難度較 低，絕對(duì)利潤(rùn)值較高 品牌關(guān)系 項(xiàng)目快速銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)形成企業(yè)品牌 溢價(jià)產(chǎn)品 需求問(wèn)題 當(dāng)前政策調(diào)控下，溢價(jià)產(chǎn)品需求（再 改）受打壓嚴(yán)重 競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題 區(qū)域溢價(jià)產(chǎn)品多為品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)，同質(zhì) 化競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶爭(zhēng)奪嚴(yán)重 提高單價(jià) 產(chǎn)品突破：需要高物業(yè)增值體系支撐 資源溢價(jià)：當(dāng)前區(qū)域一線景觀資源產(chǎn)品價(jià)值天 花板約900010000元/，溢價(jià)空間有限 銷(xiāo)售壓力：溢價(jià)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致去化緩慢 品牌關(guān)系 溢價(jià)產(chǎn)品如銷(xiāo)售緩慢，不利于企業(yè)品牌 形成 4.5容積率 通盤(pán)均價(jià)6931元/ 入市均價(jià)5400元/ 同收益指標(biāo)反算： 容積率3