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1、徐州淮海西路新城市綜合體項目前期策劃 顧問報告（整合部分） 9月 宏觀市場總結 市場研究總結 項目地塊理解 國內外參考案例 項目總體定位 項目體量推導 項目總體定位 可開發產品研究 項目各功能區域定位 附件 2 附件 徐州宏觀市場總結 徐州產業結構的進一步升級，第三產業的快速發展，有助于商貿服務業的發展，從而帶動商業地 產的開發。 徐州連通南北、溝通中西，地理位置優越和經濟規模較大，以及江蘇四大中心城市建設、三大都 市建等機條件有引外來投資者也促使中外商家加極拓徐州商市場市圈建設等機遇條件，有利于吸引外來投資者，也促使中外商家更加積極開拓徐州商業市場； 徐州旅游資源豐富，旅游收入增長潛力巨大，2、旅游業繁榮在一定程度上促進了商業、娛樂業、餐 飲業的快速發展，同時豐富的業態也刺激了更多的旅游消費人群，以及淮海經濟區周邊城市高檔 客流的引入；客流的引入； 近年徐州市居民收入水平、消費水平持續增長和消費品層次的上升，使人們時尚休閑、精品購物 以及商品品牌質量提出了更高的要求，消費需求的穩步增加，將帶動商業消費形成較大的市場發 展空間； 周邊區域大范圍的舊城改造項目對項目的發展起到很好的推動作用周邊區域大范圍的舊城改造項目，對項目的發展起到很好的推動作用。 3 商業市場總結 5 徐州市商業分布 徐州市的核心商業區集中在市中心 多個綠化廣場周邊及淮海中路沿 線，按照商業物業的集中程度和市 場認知3、度，徐州市目前業已成型的 市級商圈為： 核心商圈 火車站商圈 彭城廣場商圈 人民廣場商圈 淮海廣 場商圈 彭城廣 場商圈 人民廣 場商圈 東部 另外，在一些新興住宅區以及大學 城周邊發展出了一批以生活配套 礦大 東部 商圈 城周邊，發展出了批以生活配套 為主的區域級商圈： 東部商圈 礦大商圈 礦大 商圈 新城 礦大商圈 隨著市政府及相關職能機構搬遷至 新城，未來將逐漸興起成為又一個 新城 商圈 6 主要商圈： 新城商圈 商業現有及未來供應量 商業現有供應量分布未來商業供應量分布 4% 7% 5% 0% 2% （2015） 18% 7% 淮海廣場商圈 彭城廣場商圈 人民廣場商圈 東部商圈 2% 24% 淮海廣場商圈 彭城廣場商圈 人民廣場商圈 66% 東部商圈 礦大商圈 新區商圈 54% 10% 8% 人民廣場商圈 東部商圈 礦大商圈 新區商圈 從商業整體體量分析，現有優質商業項目