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1、名稱地產公司員工手冊文件編號版 本頁 次修改狀態一、前言（略）二、董事長致詞（略）三、集團概況 （略）四、員工守則（略）五、人力資源管理制度（略）六、行政事務管理制度（略）七、招標工作管理辦法（一）招標管理機構的組成1名稱：招標工作領導小組（以下簡稱招標小組）。2招標小組由總經理任組長，副總經理任副組長；小組成員由總工程師及市場營銷部、財務部、投資開發部、工程管理部、物資部等部門經理組成。（二）招標管理機構的主要職能1根據市關于建設工程招標管理的法規、制度以及董事會的決定，對本集團建設工程招標工作進行組織管理和具體實施。2對需由市建委審批開工且須實行招標的建設工程，負責以下各項具體工作：負責制2、訂工程招標工作計劃并報董事會；編制起草招標文件；辦理有關招標手續；編制標底、確定招標方式；組織投標企業報名及考察投標企業；開標、評標、定標；報董事會批準后簽訂工程承包合同。（三）招標工作程序進行本集團建設工程招標工作，應遵循下列程序。1凡按規定應實行招標的本集團建設工程，由招標小組到市招標辦進行招標登記。2招標小組有關人員牽頭落實招標前的準備工作，具體包括以下五個方面。（1）向有關部門辦理建設用地規劃許可證。（2）組織完成拆遷工作，實現“三通一平”。（3）落實建設工程所需外部市政、公用設施條件。（4）組織有證設計單位完成施工圖。（5）施工圖預算或設計概算，并向有關部門領取建設施工許可證。3招標3、小組牽頭組織編制招標文件并報董事會審核。董事會通過并由董事長簽署批準后，招標小組報市招標辦核準。4市場營銷部負責編制標底文件后，直接報招標小組正、副組長及董事會審核，董事長簽署后由招標小組報市招標辦核準。5招標小組持市建委有關部門簽有“同意招標”的建設工程開工審批表“招標申請書”及招標文件，向市招標辦提出申請。6按市招標辦批準的招標方式，招標小組發出招標通知和向擬選擇的投標企業發出投標資格預審通知書。7招標小組審查投標企業資格并將審查結果，報招標小組正、副組長及董事會審核后，向市招標辦提請審查投標企業的資格，方能確定投標企業。具體包括以下五個方面。（1）財務部負責落實投標企業的注冊合格情況及其4、他經濟性指標。（2）市場營銷部負責審查落實投標企業經營管理情況。（3）工程管理部負責審查落實施工企業承包同類工程的經歷。（4）市場營銷部負責與擬投標企業進行經濟條件談判，并報招標小組審核。（5）投標企業必須書面承諾能滿足我方提出的有關條件后方能正式參加投標。8招標小組向經市招標辦核準的投標企業發行核招標通知書。9招標小組向投標企業分發招標文件和施工圖并由財務部收取押金。10工程管理部組織投標企業勘察現場。11招標小組主持召開招標會議，向投標企業介紹招標工程情況，解答有關問題。12招標小組負責接收、審核投標企業送交的投標書并編寫審核報告。13招標小組主持召開開標會議。14招標小組進行評標、決標，5、并將決標報告報請董事會審核確定，董事長簽署后由招標小組報請市招標辦審核。15招標小組向投標企業發出中標或未中標通知書。16市場營銷部會同工程管理部、開發部、財務部負責與中標企業進行合同條款談判，并將談判結果報招標工作領導小組正、副組長及董事長審查。17由招標小組按董事長簽署批準的合同條款及授權與中標企業簽訂正式合同。18由招標小組會同中標企業持合同正式文本，向市招標辦繳納招標管理費。八、工程項目采購程序根據工程設備、材料屬甲供材料、甲定乙供還是甲方簽證材料具體分三種流程。（一）甲供材料設備流程1項目采購人員根據審定的采購計劃擬定出詳細規范的招標文件，并組織項目工程管理部及財務部、集團工程管理部6、及財務部等部門對招標文件中涉及的有關工程技術參數、材料設備的特殊規范要求、供應商定位選擇、付款方式等進行審核，并根據會審結果修正；并于三個工作日內報送集團采購部備案。2采購部根據審定后的招標文件按前期市場調研的情況與現行市場動態變化再一次進行詳細分析，確定所需材料設備品牌供應商范圍（不少于三家），發出標書并要求對方在規定日期將標書及小樣送達各項目采購人員處，組織相關部門對廠方進行考察，寫出考察報告。3收集招標書并組織相關技術部門對相應的技術標進行分析、討論，制定出最佳方案，并列出詳細統一標準組合報價配置表，下發投標公司，要求嚴格按我方制定配置方案進行技術標的制作及組合報價。4按采購設備材料權限7、范圍組織召集各相關部門參與技術標、商務標等的詢標、議標工作，根據招詢標結果，結合實地考察情況，綜合各部門意見做出供方評價，初步議定最佳供應廠商并匯總上報；如果各部門對評標結果存在分歧時，可視具體情況進行下一輪招投標。5經領導審批，最終確定中標單位。6采購部根據審定供應商及招詢標意見起草采購合同，按權限設置要求組織相關部門以會議形式進行合同會審，最終定稿，雙方簽約。7項目工程管理部、采購部相互配合按工程要求根據工程進度和預期時間按合同分批或一次性購貨。（二）甲定乙供流程1甲定乙供（定品牌、定價格）流程。（1）項目采購部根據集團采購部審核后的采購清單，將準備按計劃實施的設備、材料清單交項目財務部審8、核。（2）項目財務部在三個工作日內負責審核明確該批材料與總包方可能發生的采報費等費用。（3）擬訂、修改招、投標文件，并組織相關部門評審，在3個工作日內報送集團公司采購部備案。（4）根據上報設備、材料要求收集發布信息資料，確定所需材料、設備品牌參標供應商范圍（三家以上）并組織各相關部門進行初評后，對入圍單位發出標書，并組織相關部門對廠方實行考察，并編寫出考察報告。（5）收集招標書并組織相關技術部門對相應的技術標進行分析、討論，制定出最佳方案，并列出統一標準組合報價配置表，下發各投標公司，要求嚴格按我方制定配置方案進行技術標的制作及組合報價。（6）按相關規定組織相關部門進行開標、詢標，結合考察情況9、分析各公司的優缺點，做出全面的性價比分析，并綜合各部門意見初步確定中標單位。如各部門對標書有異議，可再進行一輪招投標。（7）將招標結果、考察報告及第一中標單位詳細組合報價上報集團公司采購部審核，審核時間原則上不超過五天，特殊情況例外。（8）根據審核意見對選定的品牌、價格進行簽復；財務部審核并簽復意見，經相關領導批復備案后下發執行。2甲定乙供（定品牌、價格，按信息價計取）流程。（1）項目工程管理部將所用材料說明規格、型號、數量要求上報項目采購部。（2）項目采購部匯同財務部根據收集的資料信息進行分析并選定品牌。（3）項目采購人員對上報工程聯系單進行簽復后，提交項目財務部。（4）財務部簽復項目采購人10、員提交的工程聯系單意見，并經相關領導批復后存檔下發執行。（三）甲方簽證流程1由項目工程管理部負責按總包合同條款審核上報簽證材料，并督促施工單位將所上報簽證材料必須明確品牌、規格、型號、技術參數要求、數量、使用時間、單價等詳細內容制成工程聯系單后交采購部。2項目采購部根據所收集到的價格信息、資料分析對比后，簽復價格意見。3由項目財務部審核采購部簽復價格，并請項目公司的領導簽字確認后，交項目工程管理部、采購部及行政部存檔，同時報送集團采購部、工程管理部、財務部備案。（四）其他需注意事項1如屬甲定乙供設備材料，在確定供應商的商品、規格、價格等后，采購部會同工程管理部、財務部負責總包方與乙方的聯系協調11、工作，以便保證工期。2各項目公司采購招投標權限、操作范圍規定如下。（1）單項合同金額在伍拾萬元以下的材料設備采購，由項目采購部負責具體實施開標、詢標業務，并組織項目部相關部門對投標公司進行考察，最終將招標結果、考察結果及第一中標單位的設備材料詳細配置報價清單報集團采購部、財務部、工程管理部審核；審核確定后，進入合同起草、會審流程，上報集團公司總經理、集團總裁審批，最終確定供貨單位。（2）合同金額在伍拾萬元（含）以上，項目采購部在負責招標書的制作審核后，由集團采購部與項目采購部共同推薦供應商，由項目采購部統一發標，并組織集團投資監督部及集團采購部、財務部、項目部各相關部門共同參加開標、詢標，并對12、投標公司進行考察，將評審考察結果上報集團公司總經理、集團總裁審批，最終確定供貨單位。九、工程質量管理辦法（一）責權劃分1建設單位（1）協調施工、監理、設計單位的關系。（2）根據國家的有關標準、規范、規程、規定、設計文件、施工組織設計（方案）、承包合同對施工單位和監理單位的工作質量和施工質量進行檢查。對不符合國家規定和設計的行為提出整改要求。施工單位和監理單位均應按建設單位的要求改進工作。2施工單位（1）嚴格按照設計文件。施工方案。施工組織設計和國家標準、規范、規程施工，對施工質量負責。（2）及時按建設單位和監理的指令改進工作。對建設單位及監理的書面指令應在建設單位及監理指定的期限內完成書面答復13、。施工單位有權拒絕建設單位、監理不正確的指令，但必須陳述“拒絕”的正當理由，并得到建設單位和監理的確認。在建設單位、監理堅持其指令必須執行時，其后果由堅持人負責。3監理單位。（1）根據國家標準、規程、規范、規定、設計文件代表建設單位對施工單位的施工質量進行監理。對違反國家規定和設計文件的行為發出整改指令。施工單位無正當理由拒絕監理指令。監理可發出停工令和復工令。（2）確認施工質量，并對已確認的施工質量負責（但并不免除施工單位對施工質量的責任）。（二）技術質量管理體系1建設單位、施工、監理都應根據本單位的具體情況，建立以總工程師為首的技術質量管理系統。2管理系統的人員必須到崗，職責必須劃分明確、14、管理到位。（三）圖紙收發和審核1工程圖紙及設計文件（包括設計變更）一律由建設單位檔案員分發給施工單位項目經理部技術負責人（或檔案員）以及監理工程師。2各單位技術負責人應組織有關人員認真審查圖紙。3圖紙審查要點包括以下7點：要尺寸、標高、位置、預留孔洞埋件是否正確；重要構造是否合理；圖紙、文件是否互相矛盾；執行標準、規范是否明確；土建與安裝的銜接有無問題；現在施工技術、裝備、供應條件是否符合技術難點的特殊要求；有無危及安全的因素。（四）設計交底設計交底由建設單位組織有關單位進行。設計交底的主要目的在于說明工程特征、了解設計意圖、澄清圖紙會審中的問題、更正圖紙錯誤等。設計交底記錄由設計單位整理，經15、建設單位、設計、監理、施工各方共同簽署后由建設單位分發有關單位。（五）施工組織設計1施工組織設計由施工單位編制，由監理單位組織施工、建設單位、設計單位等有關人員審核。2施工組織設計應包括下列主要內容：工程概況；施工總平面圖；綜合計劃：包括進度、材料、預制件、設備、勞動力、施工機具、臨時設施計劃；施工方法及技術措施；季節施工措施；質量保證措施；安全技術措施；環保及文明施工技術措施；。3施工組織設計的修改、批準程序要符合施工單位的管理制度，同時應通知建設單位、監理重大修改應由建立組織有關人員重新審定。（六）技術交底由各單位技術負責人向各自的屬下進行技術交底。尤其是施工單位的技術交底必須深入到基層，16、交底應有針對性，說明操作要點、質量標準和安全注意事項。（七）施工嚴格按照標準、規范、規程、設計文件，施工組織設計進行施工。（八）設計變更1變更設計施工必須按設計變更圖（通知）及洽商記錄進行。2施工中有下列情況由施工單位向監理提出，經建設單位同意后提交設計單位，經設計單位書面批準后可以變更施工：圖紙錯誤；合理化建議；施工條件、材料規格、品種無法滿足原設計要求。3不影響結構建筑美觀和使用功能的次要部位，可以在得到建設單位及設計人同意的前提下先施工，后補充洽商記錄。4設計變更圖、變更通知、洽商記錄是設計文件的組成部分，是監理的依據。（九）材料檢驗1主要材料、構件、配件、設備、儀表必須具備合格證、材質17、單方可使用。新材料、新產品應具備鑒定證明、質量標準、使用說明和工藝要求方可使用。2重要材料、構件、配件、設備、儀表必須按規范、標準的要求由施工單位復驗。3建設單位、監理對材料、構件、設備、儀表產生疑問，可以抽樣復驗，復驗合格由建設單位承擔費用，復驗不合格，施工單位承擔費用，并嚴禁使用。（十）技術檢驗施工規程、規范、和技術文件規定的技術檢驗（如強度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關規定由施工單位進行，不得任意減少內容和降低標準。關鍵檢驗應通知監理到場。施工單位應將檢驗報告提交監理審查登記。（十一）隱蔽驗收1上道工序的工作結果被下道工序所掩蓋，無法或很難進行再次檢查；發生錯誤無法或很難彌補的工程部位18、必須進行隱蔽檢查以及合格后方準開始下道工序。2監理單位必須事先按分項工程編制隱蔽驗收部位計劃表，表中應注明項目、部位、檢查內容，并書面通知建設單位和施工單位。3工程進行到監理單位規定的隱蔽工程部位，施工單位在自己進行了技術復核、質量評定之后準備好相應的檔案資料和檢驗工（量）具，報請監理驗收。4隱蔽驗收各專業人員都須參加，而且必須做出記錄并有施工和監理代表簽字確認。（十二）中間驗收某一部分分部工程完成之后，由建設單位召集施工、監理、設計聯合進行驗收，做出書面記錄，后續的分部工程方可插入。（十三）設備試運轉1具備下列條件方可進行試運轉：安裝工作完成，并經質量檢驗合格；技術文件規定的檢驗工作完成并合19、格；試運轉方案編制完畢；測試量具，工具齊備。2試運轉由施工單位主持實施，建設單位、監理單位參加。3試運轉記錄應完整歸檔。（十四）竣工驗收1竣工驗收條件：合同規定的工程范圍施工完畢，并達到質量標準；工程檔案齊備。2竣工驗收由質量監督總站、建設單位、施工單位、設計單位、監理聯合進行。3竣工驗收應填寫驗收單。（十五）質量評定1質量評定按建筑安裝工程質量檢驗評定標準按分項、分部和單位工程劃分進行檢驗評定。2質量評定由施工單位按標準規定組織相應的人員進行。施工單位自檢核定合格報監理單位核準。（十六）持證上崗1需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。2建設單位和監理單位應隨時檢查特殊工種的持證20、情況，并有權停止無證人員工作或拒絕確認由無證人員進行施工的工程質量。（十七）質量保證資料施工單位應按市建委的有關文件的規定整理質量保證資料。質保資料應在施工過程中及時整理，嚴禁編假數據。質量保證資料應報監理審查、登記、竣工后由施工單位整理成卷，一式三份，報監理核定。（十八）質量事故1發生質量事故，施工單位應立即通知建設單位和監理單位，同時采取防止事故擴大的有效措施。2質量事故不得擅自修補掩飾。施工單位需組織有關方面調查分析事故原因，寫出書面方案報監理，經設計和監理同意后方可進行處理。3事故處理完畢，施工單位應寫出事故報告，報告應說明事故原因，處理方法和處理結果。家里對處理結果進行檢查、登記備案21、。（十九）計量1施工使用的儀器、量具必須合格，并在規定的計量檢定周期內使用。2監理應對在用的量具的“檢定合格證”進行檢查、登記。（二十）分包工程質量分包單位的資質由建設單位和監理確定，分包工程質量及施工技術由總包單位負責。十、銷售人員管理辦法（一）銷售人員基本準則1銷售人員必須忠于本公司，熱愛本職工作，遵守職業道德。2銷售人員在工作時間內要時刻注意儀表、儀容。3銷售人員必須遵守公司規章制度和銷售管理制度，保守公司秘密。4銷售人員不得有損害公司利益的行為發生或與公司的利益發生沖突。5銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。（二）銷售人員職業準則1銷售人員必須不斷提高業務知識，尤其是對商業房地產專22、業業務知識，如房地產基本概念、建筑材料、物業管理以及相關法律法規。2銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括規模、定位、設施、價格、戶型、主要賣點、周邊環境及公共設施、交通條件、該區域城市發展規劃等。3銷售人員需要不斷提高服務意識和技巧，如提高觀察應變能力、了解客戶心理及溝通交流能力。4銷售人員必須經常關注商業地產市場狀況和周邊商業項目的動態，及時反饋，以便公司及時調整銷售策略。5銷售人員必須嚴格執行公司制度、命令和服從工作安排，提高業務執行能力。（三）銷售人員服裝儀容1男性須穿襯衫，深色的西裝、領帶、褲子及襪子，黑皮鞋；工作裝要保持整潔；夏季可簡裝。2女性須穿深色西裝套裙，淺色襯衫，黑皮鞋，23、肉色絲襪。3坐、立、站姿端正，不得東倒西歪。4精神飽滿，不得表現出無精打采、疲憊不堪的神態。（四）銷售人員工作流程（如下表所示）銷售人員工作步驟示意表銷售工作步驟工作內容接待客戶項目沙盤展示帶領觀看樣板商鋪簽訂合約洽談區洽談、溝通填寫客戶資料追蹤客戶成交收定主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數項目方位、周邊環境、交通狀況、項目定位、景觀建筑規劃特點、配套設施開發商、建筑設計、建材標準、智能化特點、商鋪特點、裝修設計風格、框架結構優勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點等引導客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓24、書及講解準確的客戶資料和信息并及時更新記錄在案，以便日后分析收取定金、與客戶簽訂認購書認真簽約并解答客戶所提疑問在簽訂銷售合同之前，銷售人員必須做到以下四點。1銷售人員要對客戶身份進行仔細認定，確信相關證明文件等。2銷售人員必須仔細研究標準合同條款并通曉相關法律法規，對客戶進行耐心解釋。3銷售人員要嚴格按照程序按市商品房購銷合同統一格式合同與客戶簽訂購銷合同。4統一保管銷售合同。（五）客戶接待規范1客戶上門時，值班銷售人員必須主動面帶笑容上前迎接。2迎接客戶后，銷售人員應先開口招呼對方，向客戶問好，或說“歡迎光臨”，并詢問客戶意向。3當客戶表明想購樓的意愿時，則請客戶在適當的交談區入座，并取出25、資料為客戶介紹，其他人員要主動為客戶沖茶倒水。4銷售人員在介紹時，除書面資料外，若有模型，應配合模型加以說明。5在介紹的過程中，銷售人員應避免拿著資料照本宣科，必須注意客戶的反應，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購、代購還是咨詢，或是調查者。6隨時注意自己的形象，因為您現在代表公司，也代表產品，所以必須保持微笑，態度上要誠懇、親切，以贏得客戶的好感及信賴。7不論成交與否，客戶離去時，業務人員應起身相送至大門，并說“歡迎再次光臨”。8值班銷售人員負責將來訪登記表、來電登記表整理好及時交給主管人員，并做好本人的客戶檔案登記工作。9銷售人員在接待客戶時不應接電話，以免打斷與客戶的交談，其他26、人代接電話時應告知對方“對不起，請過分鐘再打來”或“請留下電話號碼讓回復”。10如客戶人數較多時，可二人或三人同時接待，但必須以其中一人為主講，其他人輔助。11盡量利用模型、銷售控制表、展板等輔助工具，通過熟練介紹及參觀，營造銷售氣氛，促進成交。（六）客戶追蹤規范1銷售人員要主動出擊，對于來過售樓處而未成交的客戶，必須主動跟蹤聯系，繼續了解溝通。2所有銷售人員必須每天做客戶登記（含了解到的客戶背景、意向等），并交予上級主管，必要時提出個人分析匯報。3在客戶上門后三天內要做第一次追蹤，可用電話或其他方式將談話內容及結論加以記錄。4追蹤客戶時，須事前了解客戶前次交談內容及答復，并做好相關準備，促使27、對方回訪樓盤。5客戶跟蹤準則。（1）一個客戶只能由一名（或一組）銷售人員負責跟蹤，除非該銷售人員邀請他人協助配合。（2）如發生二名（或兩組）以上的銷售人員跟蹤同一客戶，涉及人員應及時相互說明情況，友好協商，確定一名（或一組）銷售人員負責該客戶的跟蹤。如爭執不能自行解決，應報業務主管裁定。（3）業務主管對發生的爭執應本著公平、公開、實事求是的態度，按下列原則裁定其中一名銷售人員負責跟蹤：是否列入集團客戶檔案，是否有完備的、真實的客戶來訪記錄表。（七）相關表格填寫規范1每位銷售人員每天應按規定如實填寫來訪登記表、來電登記表，以便業務主管了解一線人員的狀況，從而做出適當的調整或支援。2表格填寫必須實28、事求是，禁止弄虛作假。各樓盤專案應填寫、管理好各類表格，不得遺失。（八）銷售人員嚴禁事項1未經領導許可，不得私自代已購客戶轉讓樓盤。2不得私自接受他人委托代售樓盤。3對于未經授權之事，不得擅自答應客戶之要求。4未經領導許可，任何人不得修改合同條款。5不得向客戶或他人收取規定售價及服務費等以外之任何費用。（九）惡意競爭處罰條例1對主管人員在日常工作中對銷售人員之間所發生某些爭執的協商結果、裁定結果拒不服從或陽奉陰違，繼續插手其他銷售人員客戶跟蹤事宜的行為，視為惡意競爭。2對于違反協商結果的行為，給予警告處分。3對于違反裁定結果的行為，給予記過處分。4對于違反協商結果或裁定結果，在受到處分后仍有惡意競爭之行為，取消銷售獎金獲得資格。5因其惡意競爭行為造成合同成交損失或惡劣影響，嚴重破壞公司形象的，給予除名處分。十一、生效、修訂與解釋（略）相關說明編制人員審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期