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1、目錄一、部門職責2二、組織架構2三、人員崗位說明21、開發處長 32、開發專員 7四、部門制度111、開發處尋找店址制度 112、開發處目標點市場調研制度 123、開發處談判制度 144、開發項目審核制度 145、開發處文件管理制度 166、相關應用表格 17五、部門流程32一、部門職責：根據企業發展規劃制訂本部門開發工作方針、策略、模式和范圍。負責擬訂年度本部門開發計劃、開發目標，并組織實施。負責合同的擬定、管理，協調甲方和乙方各部門開業前順利合作的管理工作。負責有關業務開展、經營分析、合同等方面的工作和培訓。臨時事宜的完成。二、組織架構：開發處長開發專員開發專員三、人員崗位說明：開發處長12、崗位名稱：開發處長2、隸屬關系：直接上級：副總經理 直接下級：開發專員3、任職資格：為人誠信、公正、責任心強、具有一定的合作精神、以公司利益為重、工作效率高；認真執行公司的規章制度；具有良好的領導能力，具有組建開發團隊的能力；具有良好的組織、協調、管理、談判等能力；4、崗位職責及工作程序：職責(1)負責擬訂年度開發計劃和目標，并全面組織實施及監控；(2)負責新店址初選；(3)負責安排商圈的劃定、評估、分析報告與資料的建立；(4)負責市場內信息的收集、評估及預測工作的實施方案；(5)安排協調新店開業前順利籌建工作；(6)呈報新店的開發進程及相關細節；(7)指導、幫助開發專員與甲方進行租（買）合3、同的談判；(8)配合公司內部對新店評審工作，組織每月一次關于開發工作的研討會；(9)負責合同的擬定，輔助合同的順利簽訂；(10)申請開辦西安市商業聽證會，并完成聽證會所需前期資料，組織聽證會的圓滿成功；權限(1)對本部門具有管理權、指導權及配置人員任免權；(2)具有考核和監督本處員工并進行相應獎懲的權利；并對其后果負有一定的責任。(3)對公司的整體發展戰略、新店拓展計劃具有一定的建議權、知情權和執行的責任。(4)組織本處員工對新選店所在商圈進行詳細的市場調查，編制市場調研報告。 (5)本處所提供的所有資料對領導的決策具有重要的影響，負有一定的責任。(6)組織協調本部門與其它部門的工作，提高工作4、效率。(7)組織與對方的談判事宜，對擬訂的合同進行審核。(8)保證本處所提供信息的準確及真實性，并對其負有相應的責任。工作程序及標準(1)保證完成上級領導下達的指標、指示；(2)保證做到及時將開發處工作情況匯報上級領導，及時將上級領(3)的指示傳達給本部門，并組織實施；(4)遵守國家的法律、法規，以及公司的各項制度；(5)開發（業務）工作做到“六掌握”掌握市場調研分析的方法，指導各城市及各商業目標點的調研報告完成；掌握商業地產知識；掌握工程中各項目簡單知識和簡便的檢測方法技能；掌握業務工作流程有關規定，并正確執行；掌握常用的商業經濟指標核算方法和財務基礎知識； 掌握較新的談判方法，并及時指導各5、專員談判工作。 第 32 頁 共 32 頁5、例行性工作： 開發處例行工作提報（處長）日期項目提交時間負責人服務對象備注每日檢查各專員出勤狀況布置工作任務8:30開發處長副總辦聽取各崗位工作狀態督促工作有序進行開發處長副總辦了解各專員工作心理狀態，及時給與心理輔導開發處長副總辦及時傳達公司精神反饋工作中存在的問題開發處長副總辦查看當日商業地產咨詢及零售業最新動態隨時開發處長副總辦協調各崗位之間的工作開發處長副總辦保證談判簽信息收集的準確性、合理性開發處長副總辦協調開發處同各業務部門之間的關系開發處長副總辦每周追蹤事項完成情況周五開發處長副總辦培訓事項完成情況周六開發處長副總辦每月審閱上月計劃工6、作總結及提報5日開發處長副總辦審閱本月工作計劃20日開發處長副總辦重點項目協調工作不定時開發處長副總辦本月考察及學習安排不定時開發處長副總辦下月耗材使用情況20日開發處長副總辦每月各部門協調會議的準備工作不定時開發處長副總辦每季上季度計劃工作總結及提報1/7、4/7、7/7、10/7開發處長副總辦本季度工作計劃3/27、6/27、9/27、12/27開發處長副總辦各項突發事件處理結果不定時開發處長副總辦不定時突發事件的處理不定時開發處長副總辦完成公司各上級加派工作不定時開發處長副總辦與各部門進行協調不定時開發處長副總辦6、考核標準（績效考核）：第 季度績效考核表（開發處） 標準指標滿分優秀標準7、良好標準一般標準不合格標準得分滿分的 90%-100%滿分的 80%-90%滿分的70%60%滿分的50%以下部門崗位標準20分特定二級市場分析6完成分析報告部分完成分析完成資料收集完成部分 資料收集安康店籌建工作5處理問題在1個工作日內響應 處理問題在2個工作日內響應處理問題在3個工作日內響應處理問題的時間超過3個工作日銷售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下個人崗位標準70分二級市場目標點的確認是否符合為商業旺鋪14商圈內人口在10萬人以上，人均收入高商圈內人口在8萬人左右，人均收入較高商圈內人口在6-8、8萬人以上，人均收入較高商圈內人口在6萬人以下，人均收入一般增強談判能力133210對于目標點的調研是否充分和準確13真實全面較真實全面基本真實全面部分數據不真實安康店籌建工作的完成情況1095%以上80-95%70-80%70%以下工作的執行力10執行力很強，能提前完成工作執行力較強，能按時完成工作執行力一般，能夠完成工作執行力較差，做事拖沓工作協作程度10積極配合同事工作較配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作態度培訓成績10分違反公司規章制度4獎勵0次懲罰1次懲罰1次以上考勤記錄30請假7天以內請假7天以上或遲到1-3次遲到3次以上或出現曠工季度綜合培訓成績390分以上75分以9、上60分以上60分以下綜 合 考 評 得 分前20%中70%后10%考評日期：直管上級簽字： 本人簽字： 修改日期：修改內容：直管上級簽字： 本人簽字： 考核評分請保留一位小數開發專員1、崗位名稱：開發專員2、隸屬關系：直接上級：開發處長3、任職資格：為人誠信、公正、責任心強、具有一定的合作精神、以公司利益為重、工作效率高；認真執行公司的規章制度；具有良好的分析及解決問題的能力；對市場的變化具有快速、敏銳的洞察能力；具有良好的組織、協調、管理、談判等能力；必須達到有關規定的業績標準；具有一定超市開發方面的知識，市場調研知識、管理知識、談判技巧等。4、崗位職責及工作程序：職責（1）接受開發處長的10、領導，服從其工作指派；（2）主持開發專員日常工作，負責新店址的篩選、呈報工作；（3）負責新店籌備期內，合同的簽定、管理和履行，組織協調部門間工作；（4）制訂所負責開發區域的工作計劃，保證年度開發指標的完成；（5）協調與公司各部門間的關系，對經營工作提出改進建議；（6）完善本處管理職能，提交目標點詳細情況報告、目標點可行報告；（7）積極主動進行商業談判，建立良好的合作關系；（8）負責文件的保密對各種信息資料的分類、保管、保密；（9）臨時事宜的完成；權限（1）保證所搜集資料的真實性、完整性；（2）對不同層次或相同層次的不同部分的調研工作具有討論、分析、建議等權利，并負有相應責任；（3）在本處內部制11、定計劃時具有參與權，建議權，表決權；（4）根據不同的目標點制定不同的調研計劃，并把調研結果匯總在部門內討論，并形成文本入檔；（5）由于工作的需要，本處人員具有向上級領導申請公司辦公設備的使用和一定業務費用的使用；（6）保證本處和公司內部資料的保密性；（7）所提供的市場調研報告、銷售預測分析、合同等對領導的決策具有重要的影響，并負有一定的責任。工作程序及標準（1）保證完成相關開發的商業目標點的尋找、初選、調查的指標；（2）保證完成相關城市各項市場調查，及數據的匯總；（3）遵守國家的法律、法規，以及公司的各項制度；（4）開發（業務）工作做到“五掌握”掌握市場調研分析的方法，寫出各城市及各商業目標點12、的調研報告；掌握商業地產知識；掌握工程各項目簡單知識和簡便的檢測方法技能；掌握業務工作流程有關規定，并正確執行；掌握常用的商業經濟指標核算方法和財務基礎知識；5、例行性工作：開發處例行工作提報明細表（專員）日期項目提交時間負責人服務對象備注每日組織晨會8:30開發專員開發處長完成各計劃任務開發專員開發處長每周追蹤事項完成情況周五開發專員開發處長培訓事項完成情況周六開發專員開發處長每月上月計劃工作總結及提報5日開發專員開發處長本月工作計劃20日開發專員開發處長重點項目協調工作不定時開發專員開發處長本月考察及學習安排不定時開發專員開發處長下月耗材使用情況20日開發專員開發處長每月各部門協調會議的準13、備工作不定時開發專員開發處長每季上季度計劃工作總結及提報1/7、4/7、7/7、10/7開發專員開發處長本季度工作計劃3/27、6/27、9/27、12/27開發專員開發處長各項突發事件處理結果不定時開發專員開發處長不定時突發事件的處理不定時開發專員開發處長完成公司各上級加派工作不定時開發專員開發處長與各部門進行協調不定時開發專員開發處長6、考核標準（績效考核）：第 季度績效考核表（開發處） 標準指標滿分優秀標準良好標準一般標準不合格標準得分滿分的 90%-100%滿分的 80%-90%滿分的70%60%滿分的50%以下部門崗位標準20分特定二級市場分析6完成分析報告部分完成分析完成資料收集完14、成部分 資料收集安康店籌建工作5處理問題在1個工作日內響應 處理問題在2個工作日內響應處理問題在3個工作日內響應處理問題的時間超過3個工作日銷售完成率5110%以上100%110%90%100%90%以下毛利完成率4110%以上100%110%90%100%90%以下個人崗位標準70分二級市場目標點的確認是否符合為商業旺鋪14商圈內人口在10萬人以上，人均收入高商圈內人口在8萬人左右，人均收入較高商圈內人口在6-8萬人以上，人均收入較高商圈內人口在6萬人以下，人均收入一般增強談判能力133210對于目標點的調研是否充分和準確13真實全面較真實全面基本真實全面部分數據不真實安康店籌建工作的完成情15、況1095%以上80-95%70-80%70%以下工作的執行力10執行力很強，能提前完成工作執行力較強，能按時完成工作執行力一般，能夠完成工作執行力較差，做事拖沓工作協作程度10積極配合同事工作較配合同事工作基本可以配合不太配合其他同事工作工作態度培訓成績10分違反公司規章制度4獎勵0次懲罰1次懲罰1次以上考勤記錄30請假7天以內請假7天以上或遲到1-3次遲到3次以上或出現曠工季度綜合培訓成績390分以上75分以上60分以上60分以下綜 合 考 評 得 分前20%中70%后10%考評日期：直管上級簽字： 本人簽字： 修改日期：修改內容：直管上級簽字： 本人簽字： 考核評分請保留一位小數四、部門16、制度開發處尋找店址制度1、找店：開店策略要能執行徹底，必須依靠立地開發人員開拓據點的能力。事實上，要想找到理想的開店位置，就必須成立專門的立地開發部門，為其制定立地開發店鋪數量方面的目標，并通過以下5種方法尋找合適的店址。（1）與建設公司或不動產中介公司合作。（2）通過供貨廠商介紹。（3）通過員工關系介紹。（4）通過媒體征求。（5）立地開發人員劃定責任區域范圍，進行地毯式搜尋。2、挖店：挖店就是把有潛力的地點挖出來，其步驟如下：（1）依據公司的開店策略來評估開店潛力范圍，并在各個潛力域設定先開店的順序及開店目標；（2）立地開發人員在潛力區域的責任范圍內，進行地毯式搜索。此處所謂“搜索”，是指只17、要某一地點滿足開店要求，即使原來不是用來開超市的，或尚未貼出招租告示的，開發人員要想盡辦法說服房主與我方合作。3、搶店當了解到某些經營良好的競爭店是采用租約的形勢經營時，便在和約到期前與出租方現行洽談轉租。 此舉必然會引發惡性竟租，讓房主漁翁得利，一般不建議使用此法。開發處目標點市場調查制度1、立地調查的主要目的（1）開店后至少有10年的持續力；（2）有足夠的集客能力；（3）出入交通方便，有足夠的賣場和停車場。2、確定立地條件的三要素：（1）人口數，收入情況（至少有可支持一家店的人口數0）；（2）道路交通工具：可抵達店鋪購買的方法；（3）賣場面積大?。何櫩偷哪芰?。3、立地調查的要點：（1）18、立地調查標的物：應該調查所有權是否明確、使用執照是否齊全、是否已查封、使用者是否同意按時移交、門頭招牌是否可安置、進出口是否方便、若是地下室，是否有防水層及可淹水現象；面積：調查建筑物外體形狀、面臨道路情況、店址形狀大小、使用面積的大小、提供設備設施有哪些、可使用的賣場面積等；調查建筑物是否合法，建蔽率、容積率和可供建設總面積是多少，周圍有哪些特定地區；調查附近地價（土地租賃費）高低、自己整地還是有房東整地，使用前為何種土地，是否有土地證；調查附近租期長短，是否需要押金，押金是多少，押金利息是多少，押金返還方式如何；調查道路交通以及停車能力，調查前面和側面道路寬度，是否為單行道，是否為斑馬線、19、紅綠燈，是否設置了路燈照明，自用停車位有多少，公用停車位有多少，是否收費；調查房東所出房租是否太貴，樓高、樓層是多少，給排水系統、天然氣管道、水塔管線、配線等設施是否完善，電力容量是否足夠，是否具有消防系統，是否有其他違章建筑，是否有室內停車場或防空避難所，是否占用公共設施；調查地主、房主是否有財務困難，職業、住居、信用情況怎樣，是否能在租賃期間履約，若有領地開發，是否會影響本店。（2）環境，先定位商圈的商業性質和形態，再探討商圈客源、消費者屬性以及商圈內的競爭業種。（3）人口，調查社區人口數、人口密度、人口增長率，白天或夜間流入流出的人口數、年齡層分布、教育水平分布、家庭年收入與支出。（4）20、交通流量，調查單項？（雙向）的摩托車、大客車、私家車、貨車流量，雙向行人流量，是否有公交車、地鐵經過（如果有，請一表格形式說明公交車或地鐵情況）。（5）住戶情況：消費者工作單位情況、職位、平均工資。（6）競爭店：各相關業種的店數、營業面積、貨品齊全度、停車能力、價格情況等。（7）城市情況：收集辦公大樓、銀行、電影院、公園、休閑設施、運動設施、學校、醫院、飯店、停車場的開放時間、使用頻率、數量、面積等方面情報。（8）其他可選店址：調查在同一商圈內，以同樣的租房條件是否能夠租到更好的店址，或者類似的立地條件是否有更便宜的租金。（9）年營業額預測：預測之前，先要設定商圈范圍，以商圈范圍內住戶的規模乘21、以每戶支出，即為年營業額。（10）損益平衡點設定：原始投資會影響開店后每月的折舊及經常性的水電、修繕費等支出項目，人事費也會受成本控制的影響。原則上損益平衡點越低，資金回收年限越短。開發處談判制度1、確定談判指導書：在上次談判后要確定談判雙方的優略勢，并以談判指導書的形式記錄下來，用于對下次談判作指導。2、了解談判目標對象和競爭對手的動態：（1）了解對方背景、談判負責人和決策人以及決策程序；（2）了解對方要求基本條件； （3）從與對方的談判中了解競爭對手的情況；（4）了解競爭對手的背景和實力。3、談判技巧：（1）談判前準備充分；（2）談判時要避免談判破裂；（3）想方設法與有權決定的人談判；（422、）采取主動，但避免讓對方了解本公司的立場；（5）在觸及你不想告訴對方的話題，可轉移話題；（6）盡量以肯定的語氣與對方談判；（7）盡量為對手著想；（8）以退為進。開發項目審核制度1、評估小組（1）建立評估小組如果開發人員對店址評估資料的判斷過于主觀，就容易造成開店的失敗。為了避免作業的疏忽，有必要成立店址評估小組；評估小組由開發處人員組成，必要時會邀請其他相關部門人員參加，如：人事部、財務部、營運部、工程部等。（2）評估小組進行商圈調查調查問卷的設計方式、調查訪問的方法、對調查人員的培訓、抽樣是否具有代表性、調查訪問時的情景、誘導方法等都會影響調查結果，因此進行商圈調查時應相當謹慎，應注意事項如23、下：從政府部門收集來的資料是否最新、有效；商圈調查的方法是否正確；資料分析是否正確；是否根據資料來判斷結果；進行損益平衡分析時，應注意是否低估了費用和投資，是否高估了營業額和毛利率等；預估營業額是否在上限值或下限值的范圍內；其它費用是否考慮在內，如：利息、折舊等。（3）評估小組的職責對尋找到的新目標點的評估，資料收集等；實施商圈調查；資料的分析、判斷；制定門店投資計劃。2決策委員會：申請成立決策委員會審核開發項目決策的正確與否對店鋪日后的經營成敗有著直接的影響，所以超市選址必須成立決策委員會，對審核小組收集的資料進行審核。（1）委員會成員：開發委員：對其他委員的質疑提出合理的解釋；財務委員：對24、評估小組的投資與費用明細進行仔細審核；營運委員：判斷對營業額的預估是否樂觀，對商品方面的能力達成共識，并確認行銷能力；工程委員：確認投資項目，控制省力化成本。人事委員：確認人事及人力資源；配送委員：確認配送成本及配送能力。（2）委員會的職責：主要有投資規劃、成本控制的審核、政策的引導、商品行銷政策的戰略引導、進行微調和做出決定。 開發處文件管理制度1、文件的建檔合同管理，檔案管理及商戶資料庫管理；租賃合同新商戶資料的收集、整理、入檔、后備商戶資料入檔。2、文件的保存維護商戶信息及商品檔案的信息資料。3、文件的保密憑相應級別施以相應權限。目標點集客能力特征表項目特征租賃面積店址位置商圈人口密度 25、人/Km2道路通行4快 4快2慢 6快2慢 單行道車行道有 無隔離帶 過街天橋 地下通道門前道路性質主干道 次干道 步行街 郊外干線人流量（4小時） 人店面寬度 米。位置性質凹地 平地 角地 旗地門前公交車站 路（200米范圍內）門前廣場 M M = M2 M2 總計面積約 M2停車位 個建筑物特征表項目特征房產所有者產權 是 否 清晰 營業樓層（共多少層）租賃樓層租賃總面積 M2賣場面積 M2輔助面積 M2建筑物結構 框架 輕鋼 柱距 M M建筑物退紅線距離荷載 Kg/M2層高 開面*縱深 M M標的物建筑基本數據責 任 劃 分檢核要點業 主承 租 人提供圖紙實地踏勘口1.大型超市單層面積應26、達3000M2以上2.總面積最好達8000M2以上提供圖紙與尺吋實地踏勘1.以長方形為佳, 短邊不小於35M口1.營業樓層最好不超過二層 提供圖紙實地踏勘口2.最好是地下二層到地面三層之間 3.地面四樓以上難聚人氣最好不要提供圖紙與現場實地仗量1.最佳的柱網是8M*8M以上1.消防空調等設備管道下的淨高度最好能提供圖紙實地踏勘 達到3.3M以上, 保證燈帶高度3.2M口2.樓層高度(板到板)最好為5-6M提供建物竣工時間資料核查1.鋼筋混凝土結構物建築使用年限50年口2.1958年大躍進時期完成的建物要特留意3.租賃物業至少要能使用15年以上 來客數分析范圍人口數每天來客人數每周來店次數每月來27、客人數（按四周考量）0-1公里（第一商圈）（按35%考量）（按每人2.0考量）0001-2公里（第二商圈）（按25%考量）（按每人1.5考量）0002-3公里（第三商圈）（按15%考量）（按每人1.0考量）000合計0000 商圈人口調查表日期： 年 月 日社區名稱戶數人口數流動人口15002000200030003000以上第一商圈（1公里范圍）小計第二商圈總計商圈競爭情況城 市*市/區2004離店距離(KM)已開聽證會競爭店店名含本店及其它分店 ，依開店時間列序 ，時間較早列在前面123456789101112131415161718xx店競爭分析表大項數碼項目競爭店競爭店資 產1開店日期28、21公里半徑（萬人）12公里半徑（萬人）23公里半徑（萬人）3競爭者離本店直線距離（KM）4競爭者在本店的方位（指東南西北方）5營業樓層(共多少層)6賣場的樓層（樓層位置）7賣場總營業面積（M2）8招 商專柜樓層專柜面積（M2）店鋪數9購 物 環 境走道（寬/適中/擁擠）正常收銀臺數（收銀線上）快速收銀臺數 （收銀線上）其它位置收銀臺數清潔（整潔/臟亂/一般）光線（明亮/較暗/一般）動線標示（明確/顯目/不清）POP標示 （明確/顯目/不清）空氣清新度（清新/通風/一般/混濁）溫度 (適宜/過冷或過熱/無空調)手推車（輛數）購物藍（個數）提供送貨服務(有/無,若有,多少元以上)停車位汽車（輛數29、）自行車（輛數）設備（高、中、低檔）10會員制（是/否）11有效會員數目（如有實施會員制）12車 站 免費大巴（幾條線）公交車（幾條線） 牌地鐵（在附近/較遠/無）13消費者口碑（好/一般/差）人 力14營業時段平常日節慶日15賣場總員工數16賣場員工素質（高、中、低）17賣場專柜廠商促銷人員數18其它廠商促銷總人數商 品19廣 告 促 銷快訊期（天數）快訊促銷 （定期/不定期）店內促銷頻次 （多/少/無）舉辦活動 (經常/很少/很有吸引力)其它廣告方式 （電視/廣播/報刊）20價格(以本店價格為100%，比本店貴者高于100%，便宜者低于100%)雜貨生鮮百貨21品 項 數 (個)雜貨自營專30、柜生鮮自營專柜百貨自營專柜總計自營專柜22生鮮賣相 （很好/好/一般/參差不齊）23自有品牌品項數（個）檔次（高/中/低）財 務24賣場日均營業額（萬元）25生鮮（自營業績占店比）26賣場日均坪效（元/M2）27賣場月人均銷售額（元/人/月）28賣場月租金（元/M2）29賣場專柜銷售占店比（%）30招商專柜月租金（元/M2/月）新店投資評估表 基礎數據表 NO 投資表數據項目 1 新店名稱 2 預估賣場營業面積(m2) 3 營業額預計年增率 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 4 營業額預估 6 日均營業額預估/天 7 營業額預估（未稅 ） 7 預估毛利率 8 預估毛利額 9 預估其他業務31、收入率 10 其他業務收入 12 總毛利 13 人事費用/年 14 促銷費用 15 基本設施費用 16 行政管理費 17 管理費 18 折舊與攤銷 19 賣場租金 20 福利性費用 21 政策性費用 19 其它費用 20 營業費用總計 21 營業外收支/年 22 財務費用/年 23 當年營業績效（1） 24 營業績效累計 30 盈虧平衡點 部門主管： 主管： 制作人：年營業費用估算表序號項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經營成本一、營業費用小計1、人事費用工資及加班費臨時傭工工資獎勵基金福利費教育經費2、促銷費用廣告宣傳費返利及折讓招商促銷費會員卡制卡費人事招聘32、3、基本設施費用修理費及設備維護費 其中：總 務 信息中心消防保安費物料消耗水電費(不含稅)燃料費檢驗/檢測費4、行政管理費辦公費差旅費通訊費 其中：數據傳送 電話費汽車費用運雜費業務招待費5、管理費清潔費物業管理費6、折舊與攤銷固定資產折舊費開辦費攤銷低值易耗品攤銷7、賣場租金8、福利性費用養老統籌工傷保險醫療保險住房公積金保險費9、政策性費用費用性稅金壞帳準備存貨跌價準備10、其它費用 店投資額預算表項目折舊年限投資方工程界定點乙方投資估算5%殘值年折舊費中央空調消防保安設備房屋建筑物天然氣廣場工程電氣工程（發電機、ups）地面、墻面、天花自來水電梯冷鏈賣場家具電子設備（通訊、監控、廣播）33、其它（含開辦費）室外工程交通運輸幕墻二次照明（燈具）電纜工程二次裝修地面廣告牌工程木制設備工程收銀、電腦設備合計損益表項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年年收益 預估毛利率 預估毛利額 預估其他業務收入率 其他業務收入 總毛利 營業費用營業利潤企業所得稅稅后利潤公積金可供分配利潤現金流量表序號項目建設期達到設計能力經營期第0年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1現金收入1.1銷售收入1.2回收固定資金余值1.3回收流動資金2現金流出2.1項目投資2.2年經營成本2.3營業成本2.4所得稅2.5公積金凈現金流量3累計凈現金流量財務動態指標： 內部收益率（%）凈現值r=10%（萬元）投資回收期（年）銷售額預測經驗值（1） 商圈人口年食品類消費性支出食品類潛在消費總額市場占有率年食品類銷售額食品類銷售額占總銷售額比率年預測總銷售額中心商圈第二商圈合計銷售額預測來客數客單價法（2）項目人口性質中心商圈人口來客系數年來客數客單價銷售額五、部門流程