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1、20122012年年5 5月月 老碼頭三期策劃定位及投資測算分析 目錄 項目概述 區域市場分析 項目定位總體思路 目標消費群體定位 業態定位及分布設想 設計方案（一、二） 投資測算分析 總結 概念策劃篇 項目概述 老碼頭三期地塊東靠外馬路、西臨中山南路、北 靠老碼頭一期，占地1.5萬平米，原為藥材倉庫。 區域市場分析 老碼頭一期 老碼頭一期可租賃面積2.4萬平 米，目前出租率達到99%，平均租 金水平4.62元/平米 天； 入駐商戶主要以餐飲商家為主， 占43%，其次為辦公，占29%，第 三位的是餐廳/酒吧，占12%。 區域市場分析 老碼頭二期（4、5庫） 老碼頭二期可租賃面積2.2萬平 米，2、目前出租率達到87%，平均租 金水平8元/平米 天； 入駐商戶主要以餐飲商家為主， 占44%，其次為娛樂，占37%，第 三位的是展廳，占12%。 區域市場分析 小結 老碼頭地區已有的商業面積近8萬平米（包含1-3庫），但商業 業態較為單一，基本都以餐飲為主，缺乏可互補的商業業態。 目標消費群體 區域商務白領 旅游（考察）群體 外籍人士 都市白領及外籍人士 境內外旅游團體 時尚文化追隨者 主要群體 重要群體 輔助群體 本項目通過對文化消費的打造，形成上海人文歷史宣傳的窗口，并與老碼頭一期、 沿江5庫一起匯聚成南外灘地區的綜合性商業地標。 未來目標消費群體將在老碼頭一、二期的基礎上進一步提升，包括3、：都市白領及外 籍人士、境內外旅游團體以及部分追求文化的時尚群體。 項目定位總體思路 本項目將立足于老碼頭地區時尚消費的區域定位， 圍繞文化消費這一主題，引入藝術展示和拍賣、時尚 劇場、老上海風情街區以及酒吧文化，將區域商業消 費能級進行提升。 文化 消費 藝術 展示 藝術 拍賣 時尚 劇場 風情 街區 酒吧 文化 老碼頭藝術品展示交易平臺 藝術展示和拍賣 藝術家作品 創作及展示 藝術作品 拍賣及交易 上海美術家協會 上海書法藝術協會 上海拍賣行業協會 （下屬135家會員） 作品與商品的轉換 老碼頭藝術品展示交易平臺，應充分依托各類藝術行業協會的資源，匯聚各類藝術家 的藝術作品進行展示，形成項目自身的資源。 同時，藝術作品的展示也會吸引各類拍賣單位，形成長期的、固定的拍賣交易場所。 ？藝術扶持基金？ 總體設想 藝術展示和拍賣 搭建一個藝術品展示交易平臺，包括藝術品的展覽、展示，以及藝術品的