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1、NAI衡信衡信柏迪柏迪 工作任務(wù) 受金地集團(tuán)委托，NAI衡信柏迪為金地琥珀天地項(xiàng)目提供商業(yè)策劃定位服務(wù)，本報(bào)告為項(xiàng)目策劃定位 終稿。 2012年7月16日 地理位置：位于沈陽市渾南新區(qū)渾南東路； 南至渾南大道，東側(cè)為區(qū)域內(nèi)道路，北接 學(xué)成路，西至文樂街。 占地面積： 25818 平方米 總建筑面積：83472 平方米 商業(yè)建筑面積：55531平米 開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目在建， 預(yù)計(jì)2013年7月交付， 2013年12月開業(yè)。 投資方愿景：體現(xiàn)金地集團(tuán)項(xiàng)目品質(zhì)定位， 符合市場(chǎng)需求，爭(zhēng)取較高收益。 研究思路 消費(fèi)群體 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目初判 沈陽商業(yè)格局 渾南商業(yè)格局 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目宏觀 城市商業(yè)研究 立地研2、究 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)范圍 消費(fèi)偏好 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)年齡 消費(fèi)人口 功能定位 概念定位 客群定位 功能配比 核心區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目發(fā) 展方向 項(xiàng)目周邊 項(xiàng)目交通 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 借鑒案例 廣州大學(xué)城 上海紅楓路商街 業(yè)態(tài)布局 落位建議 第一部分 城市商業(yè)格局研究 渾南商業(yè)格局 2 沈陽商業(yè)格局 1 項(xiàng)目核心區(qū)商業(yè) 3 商業(yè)格局研究小結(jié) 4 目前沈陽城市商業(yè)以中街、太原 街商圈為市級(jí)核心商圈，北行， 鐵西興華街、西塔為區(qū)域級(jí)核心 商圈，三好街、南塔、五愛商圈 作為專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)輻射東三省. 金廊商圈是近些年新發(fā)展起來的 商圈，而奧體商圈目前僅有億豐 和泛華兩個(gè)購物中心，和在建商 業(yè)綜合體3家，還3、處于發(fā)展階段。 1.1 沈陽商業(yè)格局商圈現(xiàn)狀 沈陽商業(yè)格局不斷完善，從最初傳統(tǒng)商圈格局，逐漸發(fā)展成由中心商圈、區(qū)域商圈組成多區(qū)域、 多層次商業(yè)發(fā)展新格局。奧體商圈初具區(qū)域型商圈雛形。 北行商圈 鐵西興華街 未來三年內(nèi)沈陽計(jì)劃開業(yè)的大型購物中心為30多家，其中金廊商圈和奧體商圈占到了20家，金 廊商圈已成為新興的市級(jí)商圈，沈陽商業(yè)向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，這也符合沈陽南拓的整體大戰(zhàn)略。 1.1 沈陽商業(yè)格局商圈規(guī)劃 商圈由政府規(guī)劃、人口增長(zhǎng)、交通建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)四大要素驅(qū)動(dòng) 4 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的基礎(chǔ)決定性因 素。 1 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向?qū)В瑢?duì)城市商業(yè)格局的變化產(chǎn) 生直接影響。 2 人口規(guī)模增長(zhǎng)、居民購買力的提高以及消費(fèi)需求的變化是城市商業(yè)格 局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。 3 交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀態(tài)，對(duì)商業(yè)發(fā)展具有重大 影響。 1.2 渾南商圈格