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1、后調控時代，“否極”方能“泰來” 房地產行業投資策略 申萬研究2 2 1.過去12年：流動性和行業政策共同影響地產牛熊 2.2012：政策到極致，信貸微寬松 3.無有之變：存貨積累帶來行業政策變動可能 4.投資策略和建議 主要內容 申萬研究3 3 1.1 流動性和行業政策共同影響地產牛熊 房地產銷售 經濟增長 首付比例 房貸利率 信貸額度 行業政策：支持還是抑制？行業政策：支持還是抑制？ 信貸政策：松還是緊？信貸政策：松還是緊？經濟增長：增長還是衰退？經濟增長：增長還是衰退？ 流動性 行業政策 申萬研究4 4 1.2 流動性決定市場趨勢，行業政策主宰市場波動 資料來源：CEIC，申萬研究 ? 2、流動性決定市場趨勢 過去12年：流動性趨松時，行業抑制政策收效甚微 流動性由信貸投放與經濟增長共同決定，趨勢更重要 ? 行業政策主宰市場波動 行業政策包括：首付比例和執行利率 -20 -10 0 10 20 30 40 50 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 銷售面積增速 過去12年銷售市場表現樓市牛熊圖 資料來源：申萬研究 支持中性抑制 趨 松 大牛市 （2002-2004/2009） 小牛市 （2007) 小熊市 （2004-2006/2010） 趨 緊 小熊市 （2000-2002） 大熊市 （20083、) 行業政策行業政策 流 動 性 申萬研究5 5 ? 流動性：信貸與增長的相互作用 信貸投放決定短期流動性；經濟增長決定信貸 投放可持續性進而決定整體流動性 1999-2002年，貨幣政策趨于放松，但是實體 經濟需求不足使得市場的整體流動性趨緊，信 貸增速改善有限 2005年和2007年，銷售波動遠大于信貸余額增 速的波動，主要因為貿易順差帶來經濟增長預 期和被動貨幣創造 1.2.1 流動性領先或同步銷售 兩次背離：信貸與增長共同決定流動性 05-07年貿易順差大幅改善 -40 -20 0 20 40 60 80 100 1998-1 1999-1 2000-1 2001-1 2002-1 2003-1 2004-1 2005-1 2006-1 2007-1 2008-1 2009-1 2010-1 2011-1 0 10 20 30 40 銷售余額增速 6 8 10 12 14