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1、xxx房地產開發公司設計管理手冊版 本 號： 發布日期：發放編號： 持 有 者： xxx房地產開發有限公司目 錄設計管理關鍵節點274一、項目可行性分析（參與階段）274二、項目前期階段（主控）274三、項目規劃設計階段（主控）274四、初設階段：（主控）275五、施工圖報建階段：（主控）276六、施工圖階段的協調和控制：（主控）276七、施工服務階段控制流程：（配合）276八、施工后期階段控制流程：（協助）276設計管理流程2781、設計管理核心流程2782、項目部前期管理流程2793、設計部文件轉發流程2804、設計部外發文件分發流程2815、項目規劃設計階段控制流程2826、初設階段控制2、流程2837、施工組織設計、質量及進度監督控制流程2848、圖紙審查及問題處理流程2859、設計圖紙、設計變更轉發流程28610、施工樣板房（售樓部）裝修流程28711、現場簽證簽發流程28812、分包單位進場流程28913、材料、樣板、設備進場檢驗流程29014、混凝土施工工程質量監控控制流程29115、鋼筋施工工程質量監控質量控制流程29216、模板施工工程質量監控質量控制流程29317、設計部銷售面積計算流程294相關文件格式和表格2951、規劃設計評估表2952、設計院評估表2963、xxxx方案設計委托任務書297A. 第六部分：設計管理設計管理關鍵節點一、項目可行性分析（參與階段）3、（一）結合市場部資料在技術上進行市場分析：項目性質定位；產型定位；建筑體系定位；建筑技術定位。（二）周邊環境、交通組織市場形式分析：項目環境能否持續發展；周邊環境是否需要大成本投入開發；交通組織能否滿足項目現在、將來需要；內部、外部交通是否需要大成本投入開發。（三）城市景觀可行性分析：項目建設的社會效益；項目與人文景觀的有機結合；項目發展與城市發展的結合性。二、項目前期階段（主控）（一）項目立項：可行性報告（技術、市場）；項目的相關資料（政府的、公司的）。（二）設計公司的評估、選擇；*附評估表；（三）設計方式的選擇：委托；招標；競賽。（四）標書（設計任務書制作）*附標書格式。（五）發文（對內，4、對外）體系的建立（詳流程三，四）三、項目規劃設計階段（主控）（一）總體規劃總體的分析；設計部各專業工程師公司各部門經理總體規劃的評定；與理念設計是否吻合；是否滿足城市景觀設計要求；是否有利于項目持續發展；是否最有經濟效益（銷售、物管）。總體規劃的定案：統一建筑（規劃）定位、定性統一建筑（規劃）市場方向統一建筑（規劃）評定標準（二）方案控制階段開標會時間（由設計部協定）；方案評估表制定 *附評估表；定方案（開標）：會議（參與定標）提供書面意見、評估表；人員確定（專家領導和各部門經理）；確定實施方案。(三) 方案報建階段1、圖紙類容和質量的控制；2、期限的控制；3、與政府職能部門的配合協調四、初設5、階段：（主控）（一）總平面的控制：是否利于綜合管網布置；是否利于交通組織；是否利于園林景觀設計；是否利于經濟效益；是否利于后期管理。（二）單體平面的控制：1、戶型方正適用；起居室要有對流窗；動靜功能分區；干濕分區；廚房、衛生間集中布置；各房間的比例協調。戶型設計滿足某種（國內或國外）要求2、立面外墻輪廓線要相對簡單；立面要新穎，要有創新立面應與理念設計一致；立面選材應注意經濟性與美觀性。（三）各部門調控：工程部銷售部物管部五、施工圖報建階段：（主控）圖紙內容和質量的控制； 總平面 四至圖 單體平、立、剖面圖工作期限的控制；與政府職能部門的配合協調。六、施工圖階段的協調和控制：（主控）施工組織設6、計、質量及進度監督控制（詳流程七）；圖紙會審：（詳流程八）會前準備（各有關方面作出書面意見）；與會人員（設計公司/工程部/監理/施工單位）；會議紀要。設計圖紙、設計變更轉發流程（詳流程九） 配合工程部，銷售部搞好售樓部，樣板房（詳流程十）七、施工服務階段控制流程：（配合）現場服務（簽證）體系建立；（詳流程十一）分包單位進場控制；（詳流程十二）對材料、樣板、設備控制（詳流程十三）；對施工單位各工種控制流程；配合市場部、工程部工作開展：協調工程部、監理單位；*附混凝土施工工程質量監控控制流程（詳流程十四）；*附鋼筋施工工程質量監控控制流程（詳流程十五）；*附模板施工工程質量監控控制流程（詳流程十六7、）。召開協調會；為后期工種做準備八、施工后期階段控制流程：（協助）配合銷售部的銷售工作（詳流程十七）；配合物管部做物業管理工作；配合物管部制定物業管理流程各專業工程師協助物管部工程師熟悉圖紙和工程配合竣工驗收； 1）：對內：配合工程部、銷售部、物管竣工驗收 2）：對外：配合規劃、國土、消防、環衛等政府職能部門竣工驗收督促設計院竣工圖。設計管理流程1、設計管理核心流程參與階段：提供項目在技術方面的理論論證，并對項目提供決策性分析。輸入：設計部項目可行性分析主控階段：資料、工作收集、準備為項目的開展做好前期工作。項目前期階段 主控階段：“產品”的雛形階段。需各部門充分論證、協調、配合。項目規劃設計8、階段主控階段：“產品”的關鍵階段。起著決定性作用項目初設階段主控階段：“產品”即將投產，取得生產許可證項目施工圖報建階段主控階段：“產品” 投產前各功能組成部分（各專業）完善，完備階段項目施工圖階段配合階段：“產品”由圖紙轉化為實物階段。協調配合：建施單位，監理單位，工程部的工作項目施工服務階段協助階段：對“產品”的銷售、驗收、管理等協助配合項目后期階段2、項目部前期管理流程經濟（商務）標書設計部技術參數施工工藝要求施工單位名單物流廠家名單項目部預算組工程量工程范圍現場情況工期要求招投標小組總經理設計部項目部技術標書立項NOYESNOYESNOYES3、設計部文件轉發流程 輸入部室報批件、部門9、意見處理表、備忘錄、內部通知設計部文員簽收、登記并蓋收文日期章設計合部文員簽收設計部經理安排，授權相關工程師進行處理經理閱批設計部相關工程師按經理授權及提出具體要求，完成時限處理相關問題下發相關工程師處理相關部門設計部主管工程師口頭或書面回復處理結果輸出回復處理結果4、設計部外發文件分發流程設計部各項目部負責人填寫輸入工程聯系單、備忘錄、報告、函件、罰款單設計部經理審核并簽署意見，在兩天內完成經理審核設計部根據經理簽字或口頭授權蓋章；存檔；沒有經理簽名或授權不得蓋章；當天完成。設計部資料員蓋章收文單位或部門收文單位到設計部資料員處領文并簽收，在兩天內完成輸出審核完的對外文件總體規劃方案5、項目10、規劃設計階段控制流程設計（工程）部經理調整確認開標、設計公司進行方案深化設計設計公司提交設計方案 項目公司反饋.調整設計（工程）部經理向董事會匯報設計部制定進度.廣度表執行設計總體協調（包括設計單位的協調、協作部門的協調）設計公司方案報建設計確認工程部市場部銷售部專家委員會確認控制確認確認6、初設階段控制流程工程部、市場銷售部、物管部審查圖紙提交問題清單輸入初設圖紙 設計部項目負責人復印一份問題清單給經理；與設計院電話溝通或去設計院提交圖紙問題設計部項目負責人簽收設計院根據提出圖紙問題清單發變更通知單設計院變更設計設計部相關主管工程師簽收、登記設計部綜合整理設計部知會工程部、市場銷售部、物管部11、輸出進入設計變更后信息轉發流程7、施工組織設計、質量及進度監督控制流程輸入施工合同國家工程施工驗收規范施工組織設計設計圖紙施工進度計劃基礎工程土方工程地下室工程主體結構工程裝飾工程 室外工程竣工驗收輸出合格工程8、圖紙審查及問題處理流程施工單位、監理、項目部審查圖紙提交問題清單輸入圖紙中的問題清單設計部項目負責人復印一份問題清單給經理；與設計院電話溝通或去設計院提交圖紙問題設計部項目負責人簽收設計院根據提出圖紙問題清單發變更通知單設計院出設計變更通知設計部相關主管工程師取回設計變更通知單并交資料員簽收、登記設計部資料員簽收設計部按設計變更轉發流程執行輸出進入設計變更轉發流程9、設計圖紙、設計變12、更轉發流程設計部蓋設計（技術）整合中心出圖章，設計院合同內八套分發各項目部（3套），施工單位（4套），招標中心（1套）。加曬建筑15套，結構6套水電7套。輸入設計圖紙、設計變更 NO 設計部資料員登記、簽收、蓋收文日期章，資料員簽收 YES 簽收填寫發圖通知單 設計部主管項目負責人填寫發圖通知單，當天完成。 經理審核簽字 設計部資料員在發圖通知單上蓋章，當天完成蓋設計部章 輸出 項目部施工單位及相關單位或部門簽收，第二天完成經審核的設計變更或圖紙 10、施工樣板房（售樓部）裝修流程輸入設計部提交的樣板房（售樓部）施工計劃并提供裝修圖紙按計劃確定樣板房（售樓部）施工單位及材料，并提供材料樣板樣板13、房（售樓部）裝修圖、施工單位、材料樣板各項目部裝修工程師配合設計部負責對樣板房（售樓部）施工現場管理。現場施工樣板房（售樓部）電專業負責人確認強、弱電線管開關、插座位置、標高，確認使用合理性水專業負責人確認室內給水、直飲水、排水、消防水管、空調、煙道排煙口、燃氣管線洞口位置、標高，確認使用合理性土建專業負責人確認門、窗洞口位置、欄桿位置、門坎、廚房、陽臺地面標高，房間使用合理性設計部組織營銷中心、物業公司、項目部、招標中心確認樣板房（售樓部）各項內容。輸出經各項目部確認的樣板房（售樓部）11、現場簽證簽發流程輸入施工單位1、要求連續編號2、提交時效為一周，發生簽證內容超過一周屬無效簽證現場簽證14、單（同時附上驗 證單） NO 設計部簽收監理公司登記、簽收、蓋收文日期章，檢查是否超時限，若超時限，則退回不予簽收 YES 各項目負責人、經理審核并 簽意見監理公司審核、簽字，兩天內完成項目部資料員簽收項目部審資料員登記、簽收、蓋收文日期章，收文當天轉給相關主管工程師主管工程師、工程部經理審核并簽意見項目部主管工程師審核、簽字、兩天內完成工程部資料員簽收項目部轉交時簽收，當天完成合約部現場工程師審簽合約部現場工程師審簽招標部最后確認工程量及費用并復印留底輸出經簽認的簽證單12、分包單位進場流程輸入分包單位到項目部領取進場通知單及分包工程合同設計部查驗分包單位有無進場通知單及分包工程合同 有設計15、部設現場交底設計部1、現場指定臨設場地或根據合同由分包單位自行解決；2、指定施工臨時用水、電接駁點；3、分包單位一周內提交給監理施工單位組織設計、進度計劃；4、提交施工資質材料輸出按要求進場施工13、材料、樣板、設備進場檢驗流程招標部1、按工程部提交的材料進場計劃提供訂貨合同及督促供貨商供應材料、設備2、提交材料樣板輸入訂貨合同、材料或設備 NO驗貨項目工程部、監理、設計部1、工程部及監理檢驗出廠合格證及相關資質；2、對照樣板驗收材料或設備質量；3、進場材料檢查不合格，退場 YES收貨單會簽存檔項目工程部、監理、設計部1、在收貨單上會簽；2、對會簽單采購部存檔輸出材料或設備進倉庫或指定地點1416、混凝土施工工程質量監控控制流程根據設計的砼強度等級，使用原材料以及和易性、坍落度的要求進行試驗確定混凝土配合比砼從攪拌機中出生澆筑延續時間不宜超過一個小時混凝土運輸泵送砼前應先用適量的與砼內成分相同的水泥漿泣滑輸送管內壁；對模板及其支架、鋼筋、預埋件、預留洞必須進行檢查驗收，符合設計要求方能澆筑；澆砼前將模板內雜物、油污等清理干凈，對木模板應澆水濕潤，但不得有積水；現場坍落度檢沒，復查工作不少于兩次，允許偏差+-30mm；澆筑砼應連續進行，否則應按事先確定的符合施工規范規定的留置施工縫；澆筑振搗時間，應以砼表面呈現浮漿和不再沉落為準，不得漏振和過振；在澆筑豎向結構前，應先在底部填表50-1017、0mm厚與砼內砂漿成分相同的水泥砂漿；按規定留置砼度塊，每工作班，每樓層不少于一組。混凝土澆筑1、澆筑完畢后12小時內加以覆蓋和澆水；2、澆水養護時間不得小于七天。混凝土養護15、鋼筋施工工程質量監控質量控制流程檢查出廠質量證明書或試驗報告單；鋼筋外觀、品牌；按規定分批進行有見證的抽檢。鋼筋原材料進場檢查鋼筋應平直、無局部曲折；彎鉤、彎折應符合設計要求和施工規范規定；鋼筋形狀、尺寸必須符合設計及規范要求。鋼筋加工檢查焊接前必須根據施工條件進行度焊；受力鋼筋焊接接頭應按規范要求相互錯開。鋼筋焊接檢查鋼筋的交叉點應采用鐵絲綁扎牢固；墻、板的鋼筋網中雙向受力的鋼筋必須全部扎牢，間距允許偏差5mm；箍18、筋彎鉤朝向和加密區及間距應符合設計要求，間距允許偏差20mm；受拉鋼筋綁扎接頭的搭接長度應符合設計要求和規范規定，受壓鋼筋綁扎接頭搭接長度為受拉綁扎接頭的搭接長度的0.7倍；各受力鋼筋之間的綁扎接頭位置相互錯開；梁、柱受力鋼筋保護層為25mm，允許偏差為5mm，墻、板鋼筋保護層為15mm，允許偏差3mm，箍筋保護層不少于15mm。鋼筋綁扎安裝鋼筋驗收16、模板施工工程質量監控質量控制流程檢查1、軸線位置，允許偏差5mm柱、墻模板定位放射線檢查合格檢查模板表面平整度允許偏差5mm；垂直度允許偏差6mm；截面尺寸允許偏差+4-5mm；模板接縫嚴密；模人雜物清掃干凈。支裝柱、墻模板及支架檢查合格梁、19、板底模安裝位置標高測設檢查層高允許偏差5；全高允許偏差5；軸線檢查合格梁、板底模、側模安裝及其支檢查底模及支架剛度、穩定性；截面尺寸允許偏差+4-5；平整度允許偏差5模板接縫嚴密；雜物清掃干凈。架安裝檢查合格檢查中心線位置允許偏差3洞孔內截面尺寸允許偏差10預埋件、預留洞孔留置檢查合格檢查1、模板及支架有無變形澆砼時，守模17、設計部銷售面積計算流程審核營銷策劃中心提供計算書列表（建筑面積、套內面積、分攤面積）設計院建筑施工圖（二套）電子光盤（二套）業務開發部國土局地籍科設計部預算造價工程師（設計院）預算造價工程師（房地產）設計部設計院相關文件格式和表格1、規劃設計評估表公司名稱： 評估日期：20、評核項目比例分配分實得分備注一、建筑單體4040（一）平面（戶型）30%30方正適用10南北對流，功能分區10使用率高5戶型有創意5（二）立面10%10立面富有經濟性5立面造型新穎3立面色彩協調2二、建筑總平3030（一）規劃理念20%20文化理念（當地人文風俗）10動感理念（當地生活節湊）6邏輯中心（設計的中心、依托）4（二）園林景觀，交通組織10%10景觀具有創新力，交通人車分流7景觀設計具有經濟性2景觀設計利于管理 1三、后期工作30%30（一）利于報建10%10于利經濟效益5嚴格滿足有關：法律、法規、條例3利于城市景觀設計2（二）利于建施20%20利于結構專業10利于設備專業7利于建筑21、施工3總得分100（分） 填表人： 評估人： 填表日期：2、設計院評估表公司名稱： 評估日期：評核項目比例分配分實得分備注一、設計資質4010甲級9-10乙級6-8掛靠6-7二、人力資源3030高級工程師（資深外資設計師）9人以上，各專業人員配備齊全。中級職稱6人以上。25-30高級工程師（資深外資設計師）6人以上，各專業人員配備齊全。中級職稱9人以上。20-25高級工程師（資深外資設計師）3人以上，各專業人員配備齊全。中級職稱6人以上。15-20三、業績質量4040大，優30-40中，良20-30小，差10-20三、服務態度1010熱情，積極8-10積極，良好6-8一般，6口碑聲譽1010優22、8-10良6-8差6總得分100（分） 填表人： 評估人： 填表日期：3、xxxx方案設計委托任務書1.項目概況2.業主單位之負責部門部門負責人：聯系人： 地址： 電話：傳真：E-mail：3規劃設計依據3.1xxxx方案設計委托的有關文件。3.2根據xxx市規劃局批準的建設用地規劃許可證及附件（用地紅線圖、設計要點）。3.3 xxx城市規劃條例3.4xxx日照間距規定3.5xxx城市規劃管理技術規定3.6國家有關的規劃設計規范和規程。4.設計要點4.1 用地規模4.2技術經濟指標及要求建筑密度：容積率：總建筑面積： 綠化要求： 建筑退讓：建筑間距：公建配套要求：規劃設計原則：4.4 總體現劃23、要求4.5 道路及車庫規劃要求4.6 綠化規劃要求。4.7 管線規劃要求4.8 豎向設計要求。4.9 單體建筑設計要求4.10 智能化設計要求。5.設計深度及設計成果的要求5.1一般規定設計單位提交的成果必須符合xxxx設計方案委托設計文件的有關規定。提交成果的深度必須符合中華人民共和國有關方案設計規范規定的深度。所有提交成果采用國際標準計量單位，長度單位：總平面圖標注尺以米（m）為單位，建筑設計標注尺寸以毫米（mm）；面積單位：均以平方米（m2）為單位。標高以米（m）為單位。設計圖紙和文本文件必須做到清晰、完整，準確。5.2方案須提交的成果內容規劃總平面圖圖紙要求：總平面圖比例 1 : 5024、0 ，圖紙規格：A 1（ 594 mm 420 mm）。建筑方案設計圖包括裙樓、塔樓等單體建筑方案。圖紙要求：各單體建筑方案設計平面圖、立面圖、剖面圖，圖紙規格為A1（594mm420mm），比例自定。各沿街方向立面圖圖紙要求：圖紙規格為A1（594mm420mm），比例自定。道路、綠化、景點小品等專項圖圖紙要求：圖紙規格為A1（594mm420mm），比例自定。日照、交通出入口、管網等綜合分析圖圖紙要求：圖紙規格為A1（594mm420mm），比例自定。提交上述各規劃圖和單體建筑正式方案設計圖紙 套及縮印本 套，縮印本規格為A3（297mm420mm）。提供展示圖一套，圖紙內容為總體鳥瞰透視25、效果圖 張，有代表性典型建筑彩色透視效果圖各 張，規劃總平面圖 張，其它為典型建筑及環境設計的主要平面圖、立面圖、剖面圖、設計概念分析圖。圖紙要求：圖紙規格為A1（594mm420mm），比例自定。提交總體規劃和主要單體模型，比例為1 : 200 。規劃設計文本文件包括規劃設計立意與構思、主要技術經濟指標、設計技術參數、結構和設備備要點、工程造價估算（按中國xxx造價標準估算）等方案設計相關的說明。提供包含以上內容的文本文件 套，文本規格A3（297mm420mm）。電腦文件全部設計成果均應制作電子文件，規劃設計方案文本采用Microsoft word 2000的doc格式文件；設計方案圖形采用AutoCAD R14的dwg格式文件；如有包括電腦動畫及電腦渲染圖等圖片的電腦文件，應考慮采用中國較為普及、通用的應用軟件制作。提交以上電子文件2套。6.成果提交時間年 月 日7.有關費用見設計委托合同。9.附件附件一：地塊紅線圖附件二：地塊標高圖及1:500現狀圖附件三：地基有關管線資料附件四：xxx日照間距規定附件五：xxx城市規劃管理技術規定附件六：項目定位策劃概要戶型配比表