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1、物業(yè)接管入伙手冊 標 題 物業(yè)接管驗收工程驗收程序 物業(yè)建筑接管驗收記錄表 物業(yè)給排水接管驗收記錄表 物業(yè)電氣接管驗收記錄表 公用機電設備驗收單 公用建筑、小型設施驗收單 室外給排水驗收單 公用建筑設施交接單 物業(yè)接管驗收移交工程資料清單 物業(yè)驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 新接物業(yè)的入伙 接管驗收記錄 工程質(zhì)量問題處理通知單 物業(yè)接管驗收 1.目的：確保物業(yè)住、用的安全和正常使用功能。 2.適用范圍：對新接管物業(yè)的建筑、裝修、設備等方面的驗收。 3.內(nèi)容： 3.1接管驗收條件 按發(fā)展商（或業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、2、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗。 3.2發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對于原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會應在物業(yè)公司驗收物業(yè)的同時，移交物業(yè)資料給物業(yè)管理公司；對于新的物業(yè)，發(fā)展商在物業(yè)資料報交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。3.2.1產(chǎn)權資料 a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單； 3.2.2市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接3、收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 3.2.3工程技術資料物業(yè)接管驗收 a.建筑、結(jié)構、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調(diào)試報告等。 b.地質(zhì)勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設備及4、衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。 3.3物業(yè)接管驗收程序： 3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。 3.3.2物業(yè)管理公司按 3.1 及 3.2 進行核對。具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。 3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。 3.3.4對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。 3.3.5經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司應在合同規(guī)定的接5、管日期前日簽署驗收合格、同意接管憑證。3.3.6對于新物業(yè)的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發(fā)展商說明：經(jīng)初驗同意接管的物業(yè)，不等于物業(yè)質(zhì)量完全符合國家及設計標準的物業(yè)接管驗收要求，發(fā)展商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任。在一年保修期結(jié)束時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。 3.4物業(yè)質(zhì)量與使用功能的檢驗： 3.4.1檢驗標準： 參照建設部ZBP3000190標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。 3.4.2質(zhì)量及功能檢驗程序： a.物業(yè)接管前的質(zhì)量檢驗： 根據(jù)設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞；6、 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。對新物業(yè)的接管，此程序的檢驗由發(fā)展商代表與物業(yè)公 司人員雙方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進行整改，管理處負責對整改后項目進行驗收。對于舊物業(yè)的移交，應由發(fā)展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對于新物業(yè),根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊物業(yè),在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,管理處接管鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時，管理處人員陪同小業(yè)主對房間設施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷7、進行登記。對于新物業(yè)，由管理處整理后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項返修，管理處（小業(yè)主）復檢認可后消項。對于舊物業(yè)，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。 d.對于在一年保修期內(nèi)的物業(yè)，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗證實后，報告發(fā)展商派人更換或返修。 e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。 物業(yè)接管驗收 3.4.3公共配套設備的驗收：a. 每棟高層物業(yè)應有能直接觀察進出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi)應有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生潔具等。b. 每棟高層8、進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標志的信報箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。 d.同物業(yè)管理相適應的管理處辦公用房（包括辦公室、財務室、會議室、接待室），業(yè)主委員會辦公用房。 3.6接管驗收記錄： 3.6.1物業(yè)建筑接管驗收記錄表 3.6.2物業(yè)給排水接管驗收記錄表 3.6.3物業(yè)電氣接管驗收記錄表 3.6.4公用機電設備驗收單 3.6.5公用建筑、小型設施驗收單 3.6.6室外給排水驗收單 3.6.7綠化驗收單3.6.8物業(yè)接管驗收移交工程資料清單物業(yè)接管工程驗收程序 一、 新物業(yè)的接收簽署物業(yè)管理委托9、合同選定主要管理人員 收樓三個月前進樓掌握情況印制驗收表格確定驗收日期大業(yè)主（地產(chǎn)商）或承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電供應合同政府驗收合格證產(chǎn)權資料技術資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理小業(yè)主收樓驗收注：對于技術資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將物業(yè)資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。物業(yè)接管工程驗收程序二、原有已入伙物業(yè)的接收簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員 如有機會，應于收樓前掌握物業(yè)基本情況印制驗收表格確定驗收日期物業(yè)發(fā)展商(或業(yè)主委員會)、原物10、業(yè)公司、中海物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電供應合同政府驗收合格證技術資料產(chǎn)權資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總?cè)礁鞒忠环菸飿I(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理與發(fā)展商(業(yè)主委員會)討論缺陷解決辦法解決缺陷注：對于技術資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將物業(yè)資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 物業(yè)驗收分物業(yè)公司(管理處)初驗和小業(yè)主復驗。 一、在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題，處理如下： 一般項目的返修 對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司驗收組應在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負責返修11、；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設單位委托管理處代為返修，所需費用由發(fā)展商支付。 房屋結(jié)構的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構安全或設備、設施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向發(fā)展商索取加固補強的措施和復驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發(fā)展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條12、件后，再行組織驗收。 二、小業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 1、對小業(yè)主提出的有關房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。 2、對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內(nèi)容見工程規(guī)章制度手冊中的相關裝修管理規(guī)定。 3、對小業(yè)主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。 三、相關文件及記錄: 業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定 接管驗收記錄新接物業(yè)的入伙 一、物業(yè)接管前的工作： 1、實地考察： 對已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組13、織經(jīng)營管理部、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關問題進行考察，（必要時可多次進行實地考察），在此基礎上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，制定入伙工作方案。 、成立管理處： 新的物業(yè)管理處應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運轉(zhuǎn)，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 管理處各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整： 入伙前天，任命管理處主任，另配備助理員人，財務室會計、出納各人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準后，立即投入實質(zhì)性準備工作。 入伙前14、三個月，調(diào)派機電管理維修人員若干進駐施工現(xiàn)場，參與機電設備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機電設備的第一手資料。 入伙前一個半月，調(diào)配炊事班長人，開展管理處食堂的籌備工作。 入伙前一個月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。 入伙前一個月，組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場，負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。 入伙前天，組建清潔班，開始對已接收的房屋進行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。） 入伙前天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。 入伙前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 、管理處進駐小區(qū)前的工作： 、管理處應要求公司提前派出部分工15、程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設備設施，新接物業(yè)的入伙 熟悉各類設備的構造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。 、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 、在公司的指導下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如住戶手冊、公共契約，管理規(guī)定等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。 、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購計劃，報公司審批后訂購。 二、物業(yè)接管中的工作： 1、管理處要主動與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)16、系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領導下組織驗收小組。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。 2、準備驗收項目表格，物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別準備充足的驗收記錄表格。 3、全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項17、目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 4、對于已經(jīng)接收的項目，管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。 5、搞好公關工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。 、管理處應于入伙前三個月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請安裝電話的辦法。新接物業(yè)的入伙 、管理處應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。 、于入伙前天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。 、管18、理處于入伙前個月與當?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn)商提出合理建議設計、定做信報箱。 6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設施。管理處應從堅固美觀、價格合理的原則出發(fā)，于入伙前一個半月組織定購并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號的手提滅火器，并于入伙前安裝完畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時自行安裝。） 、積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業(yè)公司指導協(xié)助下，管理處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設計方案，經(jīng)批準后，具體抓好改建裝飾工作的落實。 三、入伙前的工作： 1、通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向19、業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應包括以下資料： 、入伙通知書； 、收樓須知； 、入伙手續(xù)； 、入伙收費表 2、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設置必要的設施、標志。 3、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項目和標準如下： A、對于送裝修的單位： 、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。 、洗手間：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕 新接物業(yè)的入伙跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積水。 、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。 、20、陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。 B、對于不送裝修的單位： 、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。 、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。 、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。 、廚房： 水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。 、陽臺：墻面、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。 4、對標準層走廊、后樓梯的清潔工作：、 四壁潔凈，地面光潔； 、防火門干凈，并按要求緊閉； 、后樓梯扶手、臺階干凈無塵土； 、門燈及一切能附著灰塵的附屬設施21、擦拭干凈； 、每層后樓梯走火通道口擺放一個垃圾桶。 5、研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務對人員進行合理分工，并在物資上做好充分準備。 四、入伙時的工作： 1、場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。2、設置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。3、管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財務部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行新接物業(yè)的入伙一條龍服務。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用、簽訂公共契約，向業(yè)主發(fā)放門匙，并安排專人引導業(yè)主入室驗收，對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量22、方面的合理意見，逐項記錄在接管驗收記錄四聯(lián)單上（承建商、管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主按時入住。 4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，管理處應提供給業(yè)主如下資料及物件：鑰匙開戶存折 業(yè)主公約住戶手冊收費一覽表裝修管理規(guī)定接管驗收記錄其它注：以上資料和物件可根據(jù)各個管理處情況不同而有所不同。 五、管理處機構設置和人員配備： 管理處設辦公室、財務室，下設三個護衛(wèi)班，一個清潔班（清潔也可外包），一個維修班及一個炊事班（炊事班應根據(jù)各自管理處的實際情況而定），定崗定員應根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的層商住樓為例，應配備8人。） 六、23、入伙工作程序及工作標準： 1、入伙前的準備工作： 、組建管理處，建立領導班子和辦事機構開展工作。 、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。 、參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設施、設備、安全、清潔綠化工作及管理處辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。 、起草、編定并印制大廈業(yè)主公約、住戶手冊和裝修管理規(guī)定。新接物業(yè)的入伙 、編制大廈開辦財政預算，測算管理費標準，印制各種入伙資料。 、招聘培訓各類管理和服務員工。 、聯(lián)系走訪派出所，街道辦事處等政府辦事機構和有關部門，做好公關工作。 、提前進入現(xiàn)場，與地盤工作接軌，參與設24、備安裝調(diào)試，迅速熟悉情況。 、做好物業(yè)交接驗收和入伙工作。 、認真清點、檢查、驗收室內(nèi)和大廈的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。 、擬定大廈設施中不完善方面的改進計劃，首層大堂入口處安裝電子門，每戶安裝防盜門、防盜窗花等。 、布置好入伙辦公地點，熱情接待入伙業(yè)主，負責向業(yè)主解釋住戶手冊、業(yè)主公約及管理規(guī)則，按規(guī)定收取有關費用。 、陪同業(yè)主視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主提出的問題，耐心解答，做好記錄，及時反映和處理。 、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。、處理好業(yè)主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業(yè)主滿意。、管理好業(yè)主對房屋的二次裝修，確保房屋結(jié)構完25、好，外貌完美統(tǒng)一。 、工作標準： 嚴格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，以及 ISO9002質(zhì)量標準，為業(yè)主創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境，并參照香港地區(qū)同類型商住大廈物業(yè)管理一流水平的工作標準做好各項工作，做到業(yè)主、領導、自己三滿意。 七、人員配備、財務方案、材料計劃。（附后） 八、需發(fā)展商解決的問題： 1、提供入伙和物業(yè)資料： 、小業(yè)主名冊及聯(lián)絡通訊地址，電話號碼； 、物業(yè)建筑及設備質(zhì)量保修責任的合約復印件。 、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項目的總投資表。新接物業(yè)的入伙 2、審批入伙開辦資金預算方案。 3、審批入伙方案及管理費收費標準。 4、解決入伙前管理處的臨時辦公地點和電話機26、一部。 5、解決管理處辦公用房地點和員工食宿地點。 以下按兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的層商住樓舉例計算有關人員配備及材料機具等情況： 附1、財務方案（開辦費用） 一、預計管理費收入萬元： 1、商住樓管理收入.萬元； 2、裙樓管理收入.萬元； 3、車場收入萬元； 4、其他收入萬元。 二、收費標準：（港幣） 1、商住樓（居民）：0.42元英尺 2、商住寫字樓： 0.60元英尺 3、寫字樓： 8元平方米 4、商場、酒樓： 12元平方米 三、開辦費用預測：151萬元 1、入伙前員工培訓開支：20萬元（2500402月20萬元） 2、辦公設施：11萬元 、辦公家私：2萬元 、電腦兩臺：4.2萬元（辦27、公室及財務室各一臺） 、復印機：1.2萬元 、辦公室裝修：2萬元（預計） 、辦公用品：1.6萬元 3、清潔衛(wèi)生費用：16萬元 、垃圾筒：150個，8仟元新接物業(yè)的入伙 、果皮箱：10個，1萬元 、垃圾袋：200包，4.5萬元 、垃圾房：1個，6萬元 、打臘機：1臺，1萬元 、剪草機：1部，1.5萬元 、其它工具：1.2萬元 4、保安設施：30萬元 、大堂監(jiān)視器：4臺，6萬元（含車場） 、對講機：10臺，3萬元 、服裝：272，9仟元 、報警系統(tǒng)：5萬元 、大堂崗亭：9仟元 、車場崗亭：1.6萬元 、警械等：9仟元 、地下車場設備：10萬元 5、維修費用：4萬元 、對講機：4臺，1萬元 、維修工28、具：12套，1.2萬元 、維修設備：1.8萬元 6、員工食堂、宿舍開支：50萬元 、食堂改建工程：5萬元 、炊事設備：15萬元 、宿舍改建工程：25萬元 、家私用品：5萬元 、其它開辦費用及流動資金：20萬元 、住戶、員工手冊：2萬元 、公共契約：1萬元 、其它開辦費：7萬元（含公關費用）新接物業(yè)的入伙、流動資金：10萬元附2：人員配備管理處人員定崗定員總數(shù)（一）職 務定員數(shù)備 注職 務定員數(shù)備 注主 任1護 衛(wèi) 員27副 主 任1清 潔 工8助理主任1電 工5 助 理 員2電 梯 工3會 計1水(管)工2出 納1其它普工2收 銀 員1炊 事 員3合 計8合 計50護衛(wèi)員定崗定員表（二）崗 位29、第一幢第二幢崗位班次定員數(shù)備 注大 堂112 36崗 亭2 36班 長1 33帶班巡邏汽車庫崗2 36單車庫崗1 33巡 邏1 33包括車場合 計27新接物業(yè)的入伙清潔工定崗定員數(shù)（三）崗 位第一幢第二幢定員數(shù)備 注裙 樓1包括轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地層樓112層以上112包括天臺上清潔地面地庫1包括花園、草地花園草地1花工清潔班長1電梯清潔擦油，料具保管合 計8水電維修等工人定崗定員表（四）崗 位電工電梯工管工木（油）工瓦工炊事員合計備 注定員數(shù)53211315 附3：材料計劃行政辦公、食堂、生活用品計劃表（一）名 稱單位數(shù)量備 注名 稱單位數(shù)量備 注辦公桌張8單人床架58辦公椅把8單人衣柜個530、8文件柜個6椅 子把58保險柜個2書 桌張58沙 發(fā)對2床 墊個58電 腦臺2炊事設備臺9落地扇臺3炊事用品種20自行車輛5餐桌椅套58熱水器只3餐 具套58開水爐只1臺 扇只58照相機臺1復印機臺1電視機臺1音 響套1錄放機臺1影牒機臺1 新接物業(yè)的入伙保安設施、裝備材料計劃表（二）名 稱單位數(shù)量備 注名 稱單位數(shù)量備 注保安服套27*2巡邏鐘只3對講機只12車 擋部3攝像機套6減速駁節(jié)50滅火機只80單車架米200警 鈴只10反光鏡面2警 鐘只10崗 亭座4打卡機只3 清潔工具、材料計劃表（三）名 稱單位數(shù)量備 注名 稱單位數(shù)量備 注洗 地 機部1撮 斗只20打 臘 機部1毛 巾條200吸31、水吸塵機部1黑垃圾袋包100剪 草 機部1白垃圾袋包100垃圾推車輛4洗潔靈箱150鋁合金梯架121潔廁靈箱150鋁合金梯架101去污粉箱200鋁合金梯架53鹽 酸桶20玻璃刮子個5天那水桶20拖 桶個40玻 璃張100拖 把個40白垃圾桶個150 新接物業(yè)的入伙 水、電、電梯維修材料、工具計劃表（四）名 稱單位數(shù)量備 注名 稱單位數(shù)量備 注臺 鉆臺1電工工具套6手 槍 鉆支1管工工具套3管道疏通機臺2電梯工具套3切 割 機臺1維修工具套3電 焊 機臺2水工材料對 講 機部4電工材料手 電 鋸臺1電梯材料工 具 柜個8墻磚材料測 試 表塊4地磚材料砂 輪 鉆臺1沖擊鉆臺1 附表：接管驗收記錄物32、業(yè)建筑接管驗收記錄表物業(yè)名稱： 驗收組人員： 日期： 單元大門、房門、落地門貓眼、門鎖、門碰等窗戶窗臺粉刷墻面粉刷頂面磁磚地面地磚地面衣柜廚柜 鏡子臺面衣 架毛巾架樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元大門、房門、落地門貓眼、門鎖、門碰等窗戶窗臺粉刷墻面粉刷頂面磁磚地面地磚地面衣柜廚柜 鏡子臺面衣 架毛巾架樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元大門、房門、落地門貓眼、門鎖、門碰等窗戶窗臺粉刷墻面粉刷頂面磁磚地面地磚地面衣柜廚柜 鏡子臺面衣 架毛巾架樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元大門、房門、落地門貓眼、門鎖、門碰等窗戶窗臺粉刷墻面粉刷頂面磁磚地面地磚地面衣柜廚柜 鏡子臺面衣 架毛巾架樓層33、座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：說明：1、本驗收主要是設施點收及設施表面缺陷檢查，最終檢驗以業(yè)主收樓檢查為準。 2、本項配件齊全或無缺陷作“”記號，有缺陷請在本項或詳情記錄欄內(nèi)寫明位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復查。白色：承建商 藍色：管理處 綠色：發(fā)展商 物業(yè)給排水接管驗收記錄表物業(yè)名稱： 驗收組人員： 日期： 單元浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等大 便 器水箱配件衛(wèi)生間地 漏廚房地漏陽臺地漏陽 臺水龍頭熱水 器洗菜 盆煤氣 樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等大 便 器水箱配件衛(wèi)生間地 漏廚房地漏陽臺地漏陽 臺水龍頭熱水 器洗菜 盆煤氣 樓層座詳情記錄：復查人：34、復查結(jié)果：單元浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等大 便 器水箱配件衛(wèi)生間地 漏廚房地漏陽臺地漏陽 臺水龍頭熱水 器洗菜 盆煤氣 樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等大 便 器水箱配件衛(wèi)生間地 漏廚房地漏陽臺地漏陽 臺水龍頭熱水 器洗菜 盆煤氣 樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：說明：1、本驗收主要是設施點收及設施表面缺陷檢查，最終檢驗以業(yè)主收樓檢查為準。 2、本項配件齊全或無缺陷作“”記號，有缺陷請在本項或詳情記錄欄內(nèi)寫明位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復查。白色：承建商 藍色：管理處 綠色：發(fā)展商 物業(yè)電氣接管驗收記錄表物業(yè)名稱： 驗收組人員： 日期： 單元對講機電35、源箱電表燈開關插座排氣扇門鈴樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元對講機電源箱電表燈開關插座排氣扇門鈴樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元對講機電源箱電表燈開關插座排氣扇門鈴樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：單元對講機電源箱電表燈開關插座排氣扇門鈴樓層座詳情記錄：復查人：復查結(jié)果：說明：1、本驗收主要是設施點收及設施表面缺陷檢查，最終檢驗以業(yè)主收樓檢查為準。 2、本項配件齊全或無缺陷作“”記號，有缺陷請在本項或詳情記錄欄內(nèi)寫明位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復查。白色：承建商 藍色：管理處 綠色：發(fā)展商 公共機電設備驗收單物業(yè)名稱： 驗收組人員： 日期： 設備名稱：數(shù)量安裝位置：型號及36、主要技術參數(shù)：現(xiàn)場實測技術性能及數(shù)據(jù)：隨機專用附件、工具名稱、數(shù)量：保修期終止時間： 年 月 日驗收結(jié)論： 驗收人簽名： 移交單位：移交人： 年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日說明：1、大型設備可作更詳細補充記錄。 2、本記錄經(jīng)雙方蓋章簽字后可作為驗收憑證。 室外給排水驗收單物業(yè)名稱： 驗收組人員： 日期： 序號項 目缺 陷 詳 情備 注1化糞池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面圖678移交單位：移交人： 年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日說明：1、污水井蓋應逐個揭蓋檢查驗收。 2、隱蔽管道的驗收需下井檢查。工程資料移交清單物業(yè)名稱： 物業(yè)位置： 序號資 料 名 稱數(shù)量備 37、注移交單位：移交人： 年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日 工程資料移交清單 一、產(chǎn)權資料 a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單； 二、市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。 注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 三、工程技術資料 a.建筑、結(jié)構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、空調(diào)、煤氣等工程38、的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調(diào)試報告等。 b.地質(zhì)勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。房屋及公用設施等移交驗收交接表 工程名稱39、所在位置開發(fā)單位結(jié)構類型建設單位建筑面積物管單位交接時間移 交 內(nèi) 容備注住戶鑰匙的接收 戶、每戶 套業(yè)主(住戶)家中水、電、建筑的接管驗收 戶公共部位的驗收（走道、天臺、管道井等）裙樓的驗收地下室的驗收綠化的驗收室外管網(wǎng)（井）的驗收公用設備清單 份 張公用設施清單 份 張公共場地清單 份 張移交單位(蓋章): 日期:接收單位(蓋章): 日期: 房屋附屬設施設備移交表工程名稱所在位置開發(fā)單位結(jié)構類型建設單位建筑面積物管單位交接時間移 交 內(nèi) 容數(shù)量備 注電梯發(fā)電機中央空調(diào)生活水泵消防水泵高、低壓配電柜干式變壓器交通道閘系統(tǒng)消防系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)對講報警系統(tǒng)公共天線系統(tǒng)其它移交單位(蓋章):代表:40、 日期:接收單位(蓋章):代表: 日期:接管驗收記錄物業(yè)名稱： 單位： 閣 樓 座 驗收日期： 業(yè)主姓名/公司： 聯(lián)系地址： 電話： BB機： 接收時三表讀數(shù) 水表： 電表： 氣表：業(yè)主意見：復查結(jié)果： 復查人： 時間：接收物業(yè)聲明書業(yè)主/業(yè)主代表，現(xiàn)聲明上述物業(yè)單位經(jīng)本人/業(yè)主代表檢查后認為一切妥善或滿意，可以正式辦理接收手續(xù)及簽收該單位門匙壹套共 條，并同意遵守下列條文。（一）、所有因業(yè)主對本物業(yè)進行裝飾工程而引起的物業(yè)損壞概由業(yè)主負責。（二）、任何與建筑、裝飾條例規(guī)定有抵觸或物業(yè)內(nèi)部結(jié)構更改的工程必須經(jīng)管理處批準后方能動工。業(yè)主/業(yè)主代表簽名： 移交人簽名： 白色：承建商 藍色：管理處 粉紅色：業(yè)主 綠色：發(fā)展商 工程質(zhì)量問題處理通知單 公司： 由貴公司開發(fā)的 工程項目，經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)存在以下質(zhì)量問題，嚴重影響使用功能及安全，請貴司責成有關單位整改為盼。 接收人：序號存在的質(zhì)量問題及位置檢查人整改結(jié)果復查人XX物業(yè)管理有限公司 年 月 日 第一聯(lián)：發(fā)展商 第二聯(lián)：管理處 第三聯(lián)：工程部