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1、共用部位、設施設備維護手冊XX物業有限責任公司XX年 九月編制第一章 建筑維修管理概述第一節 建筑維修管理的定義 建筑維修管理是物業管理重要的、基礎性的工作。為了保證建筑物正常發揮其使用功能，延長使用壽命，必須經常地、有計劃地對建筑物進行維修養護，以防止或減緩建筑物的損耗。一、建筑物維修的概念建筑物維修有廣義和狹義之分。狹義的建筑物維修僅指房屋的養護和修繕；廣義的房屋維修則包括對房屋的養護、修繕和改進。導致建筑物損耗的主要因素有以下幾個方面：1自然因素由于建筑物所處的地區、不同，大氣條件對其外部構件產生老化、風化、侵蝕等影響。這種影響隨著大氣溫濕度的變化又有所區別。2使用因素主要是指人們在使用2、時，其活動的頻率、摩擦、撞擊、使用的合理程度等行為產生的對建筑物的損耗。3生物因素由于蟲害（如白蟻）、菌類（細菌）的作用，對建筑構件的毀壞。4地理因素由于地基的不均沉降以及地基鹽堿化作用引起建筑物的損壞。5突發因素突發因素的天災人禍（洪水、火災、地震、滑坡、臺風、戰爭等）造成的對建筑物的損壞。上述各項因素交互影響，從而加劇了建筑物破損的過程。如果不加強建筑物的管理和維修養護，任其日曬雨淋和時光的摧殘，不僅影響建筑物的外觀，而且也影響到建筑物的安全使用。世界各國為維修房屋，每年都要花費大量的資金，維修工程在建筑行業中占重要地位。西歐、日本等發達國家房屋維修管理費用（第二次投資）是新建房屋（第一次3、投資）的數倍。因此，建筑物維修是一項長期而復雜的工程。維修、養護、修復或改進建筑物及其設備設施，達到安全、美觀、現代化的標準，方位方能保證建筑物及其設備設施的效能與價值。二、建筑物維修管理的概念建筑物維修管理是指物業管理公司根據國家對房屋維修管理的標準和要求，對企業所經營管理的房屋進行維護修繕的技術管理。建筑物維修管理的主要目的和任務是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設備發生損壞；保障使用者的安全和正常使用，根據需要和可能適當改善住用條件。第二節 建筑物維修管理的特點1復雜性由于建筑物的多樣性，個體性以及維修養護的廣泛性、分散性，使得建筑物的管理和維修也呈現復4、雜性。2計劃性建筑物維修過程亦存在各階段、各步驟之間一定的不可違反的工作程序，決定了建筑物的維修也必須按者一程序有計劃地組織實施。3技術性建筑物本體結構的復雜性，建材的新穎性，設備的先進性決定了建筑物管理和維修工作的技術性要求。第三節 建筑物維修管理的范圍與類型一、范圍建筑物維修管理建筑體建筑設備 （1）結構、基礎； （1）供電系統；（2）屋面、外墻； （2）給排水系統；（3）門窗； （3）弱電系統（4）樓層通道。 （4）電梯。二、類型維修類型預防性維修例常維修周期性維修 （1）緊急； （1）整修； （2）一般 。 （2）翻修。三、工作指令和執行的種類根據不同的工作內容，以及所影響的范圍，確定5、工作的種類。序號工作種類影響的范圍完成時間1立即1）影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電或主要污水管阻塞，馬桶溢出污水等2）危及生活、生命和財產的缺陷3）影響房屋建筑安全的缺陷24小時以內2緊急1）妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷2）在公共場所并影響住戶安全的缺陷2-3天以內3其它1）維護工作2）所有不屬于在上述兩項的維護、維修、更換等工作14天以內第二章 建筑物維修管理的內容第一節 預防性維修預防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預見的、或可防止的設備故障，并確定其完好的標準及使用功能。大致上，預防性措施有：1常年檢驗，鑒定電機裝置；2常年保養供電線路；3常年檢驗避雷系統；4常年鑒定電梯運6、作及負荷；5常年沖洗房屋污水排放管；6定期檢驗房屋結構強度；7季度或月度清潔隔油池；8月度保養滅火系統；9月度養護水泵及增壓裝置；10月度養護電梯；11季度養護緊急電源電池；12月度養護發電機。第二節 例常維修一般例常維修工作是通過管理人員的日常巡視而執行的。基本上，巡視的范圍包括地面層的空地、臺板、排污溝、電梯門廊，戶外空地，停車場，兒童樂園，花圃及房屋的構件如公共走廊，樓梯，電梯，電機房，水泵室，電梯控制室，屋頂和水箱間。1地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋空地、臺板、排污溝、戶外空地的設施與停車場，是否有任何影響美觀的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。例如：（1）休閑區域破損的桌椅7、；（2）涂鴉；（3）廢置物件、家具；（4）水管破裂；（5）排污管、陰溝阻塞；（6）凹陷、破裂的人行道；（7）告示牌損壞；（8）未清除的報廢裝置。2地面層詳細巡察除了上述綜合巡視的項目外，必須更仔細地檢查地面層其它失修、失養的項目。例如：（1）頂棚（天花）滴水；（2）水泥、油漆剝落；（3）門把及鎖損壞；（4）松脫、懸吊的空中的電線或配件；（5）排污管銹蝕、漏水或有污垢；（6）排水溝蓋缺少或破裂；（7）電梯廳地板、墻壁瓷磚破裂、玷污；（8）垃圾房失養；（9）排水溝阻塞、不暢通；（10）散落的垃圾；（11）隨意拋置建筑垃圾；（12）被占用的人行道；（13）地面凹凸不平、積水；（14）欄桿、護柱斷裂、8、生銹或松脫；（15）桌椅、凳子失修、破損；（16）園區內燈桿、燈罩、燈泡損壞；（17）樹木、樹枝折斷、傾斜；（18）草坪雜草叢生。3房屋綜合巡視管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，要觀察任何被忽略或影響美觀的破損及其它清潔衛生問題。例如：（1）梯級破裂、缺口；（2）電線槽板破損；（3）垂懸或松脫的電線、燈具； （4）損壞的電源插座、控制箱；（5）玷污的墻壁、涂鴉； （6）電梯門框生銹； （7）通風扇風口骯臟； （8）電梯按鈕破損； （9）剝落的墻壁、油漆； （10）其它被損壞的設施設備等。4房屋詳細巡察（1）頂棚、橫梁、柱子的墻皮剝落；（2）公共走廊墻壁缺損；（3）地板、墻壁的異常裂縫；（9、4）欄桿扶手及樓梯破損；（5）走廊、樓臺地板積水； （6）排水管阻塞；窗及窗臺損壞；（7）伸縮縫破裂； （8）給排水管松脫、滴水；（9）門牌、樓級指示牌損壞、失落；（10）頂棚、橫梁周圍污垢、蜘蛛網未清理；（11）柱及墻壁有無蟲害跡象。5設備機房（1）門鎖是否牢固；（2）是否有雜物堆積存放；（3）是否有蟲害跡象；（4）儀表指示清晰；（5）控制箱整潔；（6）電纜地溝蓋板完好、無積水；（7）設備編號牌明顯準確；（8）設備外殼無油漆脫落、銹蝕；（9）照明完好；（10）維修卡、維修記錄保存完好，記錄內容完整、準確。 6養護工作的檢查、監督管理人員定期按照各項工作的養護周期，對養護工作的執行情況進行檢查10、監督。具體養護周期如下：序號養護工作內容周期檢查方式備注1沖洗垃圾房每周現場巡查2電梯的維保每月現場巡查和維保記錄3生活水泵及增壓裝置養護每月現場巡查和維保記錄4草坪修剪每季現場巡查和維保記錄5園區排水管道檢查、窨井清掏每季現場巡查6地下停車場排污泵檢查維護每季現場巡查和維保記錄7地下停車場通風機檢查維護每年現場巡查和維保記錄8路燈、庭院燈檢查更換每月現場巡查和維保記錄9停車場行車指示和交通標志檢查每月現場巡查和維保記錄10會所空調保養每月現場巡查和維保記錄11中央監控系統保養每月現場巡查和維保記錄12游泳池循環系統保養一年現場巡查和維保記錄每年四月份13園區內樹木修剪每月現場巡查14會所玻璃11、幕墻清洗每月現場巡查15建筑外墻清洗一年現場巡查和維保記錄16避雷系統接地測試一年測試記錄每年二月份17消防系統檢查半年現場巡查和維保記錄18箱變低壓接線端子檢查每月維保記錄每月抄表時19樓頂鐵欄桿檢查每月現場巡查20園區背景音樂檢查每月現場巡查和維保記錄21單元門禁系統檢查每月現場巡查和維保記錄22網球場檢查一年現場巡查和維保記錄23會所衛生間小便感應器更換電池每月現場巡查和維保記錄24滅火器檢查一年維保記錄25發電機檢查一季現場巡查和維保記錄26應急電池放電一年維保記錄第三節 周期性維修一、周期性維修的重要性1有計劃/防御性的保養，是避免其設施或部件在超越其使用壽命后，導致全面失效、嚴重故12、障的有效途徑。2修復設施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續地運行。3提高現有設施的質量。二、周期性維修的類別外墻清洗每年一次；房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）；更換供水加壓裝置（7年周期）；更新水泵工程（12年周期）；重修建筑物屋頂工程(14年周期)；更新中央電視電線系統（約17年周期）；更新電機工程（約20年周期）；更新水管工程（約25年周期）；更新電梯工程（約28年周期）。第三章 建筑物維修的標準建筑物維修標準見下表：序號檢查區域操作標準操作指南1樓層/護墻地面平整光滑，不老化1）無坑洼，不下凹2）無積水，無裂縫（寬度不超過2mm）護墻和排水溝斜度適當，不阻塞1）水溝內無死13、水2）水溝內無藻類和淤泥3）水溝內無聚集物伸縮縫完好，不漏水防水材料完好，接合處無雜草裝飾墻面地面完好1）瓷磚、地磚無缺損且粘貼牢固2）表面清潔無施工遺留水泥和油漆管道、閥門狀態良好1）無阻塞2）無銹蝕3）不滲漏墻面保養良好1）墻壁無植物生長，無亂刻字畫2）油漆不脫落3）墻面裂縫不超過2mm信報箱維修良好1）信箱號碼清晰2）門無變形3）油漆無脫落4）鎖完好2樓梯和走廊樓梯扶手保養良好1）扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2）梯級邊角不破碎，缺損3）無油漆脫落地面維修良好1）地面無積水2）伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修良好無水泥和油漆剝落墻壁維修良好1）墻壁裂痕不超過2mm2）涂層不隆起3）水泥踢腳板不14、碎裂4）樓層指示牌牢固，無損壞和缺少5）單元告示牌安裝牢固、清潔消防通道完好1）無妨礙疏散的雜物堆積2）閉門器完好且能保持消防通道門常閉機電設備完好1）墻壁開關安裝牢固，無缺少和損壞2）電源箱、水表閥井門完好3）緊急出口燈完好4）走廊照明燈聲光控制良好5）燈具安裝牢固，不歪斜給排水管道維修良好1）水表安裝向內傾斜2）管件連接良好不滲漏3）表及管道上無水泥和油漆4）表殼無銹蝕3園區自行車停放處良好1）支架不歪斜、無損傷2）無被遺棄的破損自行車及部件3）支架不生銹休閑區桌椅完好1）桌椅表面無凹陷缺損2）無油漆脫落3）桌椅安裝整齊不歪斜4）木制桌椅無腐爛5）金屬部件無銹蝕缺少或變形各種溝渠井道完好115、）蓋板不缺少，不松動2）排水暢通3）金屬井蓋無銹蝕地面停車場完好1）車位線及編號清晰2）地面平整告示欄完好1）園區平面圖清晰、整潔2）樓號標志清晰3）單元告示欄安裝牢固、整潔車道完好設施齊全1）道路平整2）行車線、交通標志齊全、清晰3）限速坡安裝牢固景觀及娛樂設施完好1）景觀造型不破壞2）閱讀欄無破損，變形3）廣場、球場無堆積雜物4）健身器材不損壞不變形油漆不脫落5）地面無凹陷、積水6）金屬部件無銹蝕4建筑外墻整潔1）無水泥、涂料脫落2）無違反規定懸掛或安裝永久性設施3）無亂涂寫文字、廣告現象4）無亂搭建花架5地下車庫環境整潔、設施完好1）通風管道吊裝整齊牢固2）照明燈具安裝整齊3）各種管道上16、無遺留涂料油漆4）消防栓內設備配備齊全，管道閥門不漏水5）消防栓門完好6）地面平整無凹陷積水7）車道線及車位編號清晰8）限速坡安裝牢固9）地面排水溝暢通無淤積10）排水泵運行正常11）通風機運行正常6公共廁所衛生裝置1）小便池、面盆和抽水馬桶無阻塞2）彎道無損壞3）衛生潔具無破損4）管道無滲漏和腐蝕5）管道固定良好墻壁維修良好1）墻面無亂刻的字畫2）無涂料脫落和褪色3）墻面裂紋不超過2mm4）墻面無起鼓或凹陷地面維修良好1）地磚無碎裂和缺少2）無油污天花板維修良好無剝落現象門維修良好1）門無損傷2）聯結件完好3）油漆不脫落和褪色附屬裝置維修良好1）烘手機狀態良好2）衛生紙架安裝就位3）燈具安裝17、良好7 泵房和配電房門維修良好1）門無損傷2）門鎖完好3）門上標志完好運行設備狀態良好1）泵運行指示燈和報警裝置完好2）儀表指示正常3）單線圖完好4）設備編號明確、清晰電線電纜全部入線槽和橋架1）絕緣材料不碎裂和損傷2）電纜橋架、線槽不腐蝕3）電纜橋架、線槽無積水 8屋頂保溫層維修良好1）無損壞和移位2）無開裂天面維修良好1）無缺損和破裂2）天面不開裂3）排水溝清潔暢通4）落水管口金屬隔網完好5）無廢棄物避雷器完好避雷帶安裝牢固，無銹蝕附屬設施完好1）水泥和油漆不脫落2）金屬爬梯安裝牢固，無銹蝕9電梯電梯狀態良好1）報警器、排氣扇和燈完好2）緊急開關標志清晰3）排氣扇無噪音4）按鈕及其指示完好18、5）電梯合格證安裝整齊、年檢時間不過期6）四壁無劃痕7）地面無腐蝕、無油污8）樓層呼梯面板安裝牢固，指示清晰9）樓層電梯門開關順暢，地槽內無雜物和垃圾阻塞10）門無劃痕、凹陷電梯機房整潔1）門及鎖完好2）通風口、窗口有保護網3）控制柜編號清晰4）緊急救援工具懸掛位置明顯、易于取用5）地面無凹陷、油污6）不作儲藏間7）無堆積廢舊機電配件及非電梯備件8）照明燈具完好10電氣設備控制箱、開關箱狀態良好1）安裝牢固2）油漆無脫落、銹蝕3）箱內外無灰塵，線路整齊4）線管與箱體接合處無脫落5）箱的編號清晰6）門鎖完好公共照明狀態良好1）燈具安裝牢固2）燈罩完好清潔3）燈柱安裝垂直、底座不腐蝕插座插頭完好119、）插座面板無脫落、破損2）表面無涂料、油漆3）漏電開關良好4）插頭與線路連接牢固5）插頭外殼無破損11水箱間水箱維護良好1）水箱無滲漏2）水箱蓋密封且加鎖3）溢流管加金屬網4）管道、閥門無滲漏和銹蝕5）閥門絲杠涂防銹漆養護6）照明完好7）水位指示正常8）浮球閥關閉良好水泵維護良好1）水泵編號清晰2）水泵及電動機無銹蝕和油漆脫落3）控制箱安裝牢固、內外清潔4）控制箱上指示燈、信號燈工作正常12垃圾房清潔無異味1）地面無污水凝結2）無蚊蠅孳生3）只存放清潔用具、工具第四章 建筑物維修管理的評估第一節 評估的目標一、維持物業管理標準；二、向發展商提供反饋信息以便改進設計和建筑材料的類型；三、改善物業20、管理的運作；四、使建筑物維修，公共環境和綠化管理系統規范化，作為物業管理公司的品牌。第二節 評估的內容建筑物維修評估主要包括三個部分：一、公共環境（環境維護）；二、建筑物維修；三、綠化管理。每個部分都按照不同的表格內容進行評估評估的區域及內容序號區域部位缺陷類型清潔方面維修方面1建筑物電梯前室、走廊、樓梯和天花1）堆積大件垃圾2）未清掃的雜物3）污點和蜘蛛網1）墻上涂鴉2）樓梯踏步缺損3）地面缺損、破裂4）燈壞電梯1）轎箱換氣扇骯臟2）轎箱四壁小廣告3）轎箱燈罩內積灰塵1）控制按鈕損壞2）燈壞2園區公共草坪1）白色垃圾2）大件垃圾堆放3）裝修廢棄物1）施工遺留廢地基和墻壁裸露2）地面下陷積水321、）未及時修剪綠化帶1）修剪丟棄的樹枝樹葉堆積2）樹干及樹枝上懸掛繩索及雜物1）景觀照明燈具損壞2）背景音樂音箱損壞3）樹枝未及時修剪公共休閑區域和設施1）垃圾堆積2）水面漂浮廢棄物3）水池及池壁生苔蘚4）池水骯臟1）娛樂設施損壞2）座椅損壞3）水池面磚缺損4）油漆脫落或褪色5）地面積水3停車場地下停車場1）停車場垃圾2）堆積大件垃圾和裝修廢棄物3）地面油污4）頂棚角落蜘蛛網5）墻壁灰塵1）地面缺損、淤積2）通風口損壞3）指示牌損壞4）停車線及車位號褪色5）墻壁涂鴉地面停車場1）垃圾2）堆放雜物1）地磚破損2）停車線及車位號褪色3）地面凹凸不平第二節 評估等級與方法一、評估次數1每月檢查3-4棟22、樓（R3部分）；2每棟樓每半年循環檢查一次；3每月檢查園區和停車場。二、評估方法1選擇3-4棟樓逐層檢查；2公共區域和停車場逐項檢查；3必要時用照片顯示。三、評估等級按照每個專業評估內容的總數，分別以百分比計算評估等級等級百分比1）優良75%以上2）滿意50%-74%3）不合格49%以下第五章 建筑物的整修和翻新整修和翻新工程是在不同的需要條件下進行，對物業也會起增值的作用，改善工程可及時淘汰掉落后的設備和能耗高的設備，提高效率，但也可能增加能源消耗，如：增加游泳池會用水和用電增加等。第一節 整修和翻新的必要性只有在確有必要的情況下，才進行建筑物的翻新工程。主要原因有：一、房屋及設施的原設計不23、足，不能符合實際需求隨著社會的發展，人們的需求也在不斷增長，原來的設計已經無法滿足人們追求高品質生活的愿望，翻新就成為必然。二、技術進步的原因原有的設施設備因年代久遠，損耗太大，維修成本越來越高且效率低下，安全因素也逐漸顯現出來，及時淘汰這些設備設施，避免造成更大的損失。三、提高物業的品質及時整修和翻新落后的設備設施，可使物業保持相對較高的品質，使業主和投資人的資產價值比原來有所提高。第二節 整修和翻新工程的分類一、局部整改和翻新工程對管理區域內設備設施進行小規模的整修，不是對某個系統全面整改。這類工程規模小、工期短。如局部路面重新鋪面，小花園、涼亭整修等。二、有系統周期性工程這類工程通常與周24、期性維修工程同時進行，如在周期粉刷工程中進行更換門窗工程，將大大降低工程費用和工期。三、翻新工程 這類工程規模大。如有些樓房設施因需求改變，失去正常使用功能和使用價值，經過有計劃并根據需求翻新，物業會有新的經濟價值。這類工程有：1更換更快更完美的電梯；2安裝新設計的信報箱；3更換新的鋁合金窗和金屬欄桿；4翻新游樂園和廣場；5翻新燒烤臺和健身設施。第三節 改善工程的可行性分析對每一項改善工程都要進行可行性分析，經過可行性分析確定改善工程是否有必要。可行性分析的內容有：1工程預算與資金來源（是否有足夠的資金來實施改善工程）；2環境因素（是否有安全措施，噪音和交通的影響，對空氣的污染等）；3維護的成本（設施建成后維修保養的費用從哪里支付）。XX物業有限責任公司XX年9月1日