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1、 市場有風險，投資需謹慎 行業(yè)深度行業(yè)深度 調(diào)研日期調(diào)研日期 分析日期分析日期 2013 年年 05 月月 09 日日 1房地產(chǎn)行業(yè) 4 月月報： 銷售延續(xù)回暖 投資增速回落 ，2013.04.23 2 地方版國五條符合預期 龍頭房企仍有 投資價值 ，2013.04.01 3房地產(chǎn)行業(yè) 3 月月報：銷售快速增長 關注政策風險 ，2013.03.12 4 開 發(fā) 區(qū)上 市 公司 現(xiàn)金流 分 析 ， 2013.01.24 投資要點：投資要點： 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導與支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導與支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資 20%，加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資占固定資產(chǎn)投資一半以上。2、 地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，涉及產(chǎn)業(yè)多。地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，涉及產(chǎn)業(yè)多。住宅開發(fā)分為土地購置、規(guī)劃設計、 建設施工、 項目預售及竣工結(jié)算五個過程， 從拿地到產(chǎn)生銷售收入一般為 1.5-3 年；到竣工結(jié)算則需要 2.5-4.5 年。最主要的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑建材、工程機 械、重卡、鋼鐵；房地產(chǎn)帶來的直接需求主要包括裝飾裝修、房產(chǎn)中介，此外， 還派生出購房者的家電、乘用車需求。 政策與房地產(chǎn)上市公司股價表現(xiàn)的相關性比政策與房價的相關性明顯。政策與房地產(chǎn)上市公司股價表現(xiàn)的相關性比政策與房價的相關性明顯。 2003 年以后，房地產(chǎn)價格上漲迅猛，伴隨而來的是密集的調(diào)控政策。但是除 了 2008 年住宅價格略微下3、降以外，嚴厲的調(diào)控政策并未能阻止價格的迅速上 漲；部分政策對股價刺激作用明顯，但有一定滯后。 近幾年供給量小幅小于需求量近幾年供給量小幅小于需求量，需求在，需求在 2020 年后遞減明顯年后遞減明顯。基于人口數(shù) 量、城鎮(zhèn)化率、人均面積和老舊住宅拆遷改造假設預測的需求總量，2020 年 前，每年的住宅需求 13-14 億平方米/年，2021-2030 年間住宅需求 10-12 億 平方米/年，2031 年-2050 年間住宅需求由 9 億平方米/年降至 6 億平方米/年。 近兩年供給水平以新開工面積測算約 13 億平方米/年， 以竣工面積測算約 8-10 億平方米/年。保障房對商品房分流作用有限。 房價上漲的驅(qū)動因素具有持續(xù)性，地區(qū)分化明顯。房價上漲的驅(qū)動因素具有持續(xù)性，地區(qū)分化明顯。房價上漲的主要驅(qū)動因 素一方面來自供需關系的緊張。而供需關系的緊張將趨緩。另一方面的原因來 自于成本 （主要