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1、 第 5 章 物 業(yè) 管 理 第5章 物業(yè)管理 1 總則 1.1 住宅類項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作由集團項目管理中心負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。項 目管理中心物管部是住宅物業(yè)管理的主要職能部門。負責(zé)總體經(jīng)營管理工作的指 導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督與控制。 1.2 各住宅物業(yè)公司行政管理歸屬項目公司，包括公司組建、機構(gòu)設(shè)置、人員 招聘及解聘、員工晉級等，項目管理中心有權(quán)復(fù)議。 1.3 物業(yè)公司的具體經(jīng)營指標原則應(yīng)與項目公司分開核算，物業(yè)公司的經(jīng)營不 應(yīng)出現(xiàn)虧損，如屬政策性虧損的（ 如物業(yè)費定價低于成本、項目推遲入伙 等），在項目公司編制項目經(jīng)營策劃書時，應(yīng)將虧損額列入開發(fā)成本；屬物 業(yè)公司經(jīng)營性虧損的，由物業(yè)公司自行解決收2、支平衡問題。新開發(fā)項目的物業(yè)管 理費定價及綜合成本應(yīng)按照成本導(dǎo)向的原則進行測算，物業(yè)公司不能產(chǎn)生經(jīng)營性 虧損。 1.4 物業(yè)公司的主要職責(zé)是為項目開發(fā)提供專業(yè)配套服務(wù)、提高項目產(chǎn)品的 市場競爭力、促進房地產(chǎn)的銷售；項目經(jīng)營期結(jié)束后物業(yè)公司應(yīng)不斷提高各項經(jīng) 營管理能力，走自給自足、自我積累、自我發(fā)展的經(jīng)營管理之路。 2 物業(yè)公司的組建 2.1 項目規(guī)劃設(shè)計方案確定后，項目公司應(yīng)牽頭組建物業(yè)公司、項目管理中心 物管部配合。除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外，其他人員到崗一般在入伙前1 至3個月完成。開盤前3個月完成物業(yè)管理招投標的法定程序和相關(guān)工作。項目 開盤前4個月完成物業(yè)公司工商注冊。 2.2 項3、目開盤前3個月，在項目管理中心物管部的指導(dǎo)和配合下，物業(yè)公司總 經(jīng)理負責(zé)提出物業(yè)公司（管理處、管理中心）組建計劃，報項目公司、項目管理 中心物管部審核、項目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。 2.3 物業(yè)管理公司（管理處、管理中心）的機構(gòu)設(shè)置可根據(jù)項目的特點由各項 目公司、物業(yè)公司自行制定，報項目管理中心物管部審核、項目管理中心總經(jīng)理 批準。但組織機構(gòu)中的部門設(shè)置、部門名稱、職位名稱等必須符合規(guī)范統(tǒng)一的要 求：行政部、品質(zhì)部、物業(yè)部、財務(wù)部、工程部、管理處（管理中心）及總經(jīng) 理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理/主任、主管/隊長/工程師、班長/組長、員工7個職位級 別。（需要設(shè)立其他部門的必須在公司組建方案中特別說明）。 2.4 物業(yè)公司的人員招聘及部門設(shè)置按照集團人力資源管理、集團行政管理的 規(guī)定執(zhí)行。 3 物業(yè)管理方案 3.1 項目公司在上報項目經(jīng)營策劃書時，須包含項目物業(yè)管理方案 （分期開發(fā)的還須編