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1、 龍龍光君御光君御華華府府項(xiàng)項(xiàng)目目- -住宅部分住宅部分營(yíng)銷營(yíng)銷策略策略報(bào)報(bào)告告 龍光成就南寧城市中心的又一傳奇 謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈 ：龍光地產(chǎn)：龍光地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 2013.08 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知： 龍光君御華府龍光君御華府中等規(guī)模，城市中心地段，中高容積率，社區(qū)產(chǎn)中等規(guī)模，城市中心地段，中高容積率，社區(qū)產(chǎn) 品齊全，含住宅、公寓以及商鋪的綜合體產(chǎn)品，但生活氛圍不足品齊全，含住宅、公寓以及商鋪的綜合體產(chǎn)品，但生活氛圍不足 中等規(guī)模社區(qū) 綜合體產(chǎn)品 中高容積率 項(xiàng)目戶型：項(xiàng)目戶型： 龍光君御華府龍光君御華府戶型沒有受戶型沒有受90/70的限制，的限制，90 以下面積戶型僅以下面積戶型僅 占占49.8%，2、戶型的得房率較高，贈(zèng)送空間也較多，但房間較小，戶型的得房率較高，贈(zèng)送空間也較多，但房間較小 公寓產(chǎn)品：公寓產(chǎn)品： 4141、4949平的平的單間公寓產(chǎn)品單間公寓產(chǎn)品 住宅產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品： 868688 88 的一房?jī)蓮d兩衛(wèi)的一房?jī)蓮d兩衛(wèi) 9797137 137 的兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)的兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 137137141 141 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 86-88 97-137 137-141 41、49 （公寓） 目標(biāo)解析：目標(biāo)解析： 龍光君御華府拿地成本較高，導(dǎo)致房屋均價(jià)龍光君御華府拿地成本較高，導(dǎo)致房屋均價(jià)1.2萬萬/ 、以上才有利以上才有利 潤(rùn)空間潤(rùn)空間，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大。，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大3、。 項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 聯(lián)發(fā)臻品 9760 9867 10089 10224 10299 美泉1612 10089 9599 10527 10402 10160 天昌東盟中央城 8945 8634 8524 8333 8617 廣源國(guó)際社區(qū) 9674 9281 8311 5863 9305 榮和大地 9265 10607 9438 9354 9390 風(fēng)景灣 8300 8300 8300 8300 8300 市場(chǎng)高端項(xiàng)目成交均價(jià)均未達(dá)到市場(chǎng)高端項(xiàng)目成交均價(jià)均未達(dá)到1.21.2萬萬/ / ，本案目標(biāo)實(shí)本案目標(biāo)實(shí) 現(xiàn)難度大現(xiàn)難度大 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)列表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)列表 在這樣的背景之下，在這樣的背景之下，項(xiàng)目將面臨項(xiàng)目將面臨 怎樣的市場(chǎng)挑戰(zhàn)？怎樣的市場(chǎng)挑戰(zhàn)？ 現(xiàn)狀市場(chǎng)分析 未來競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)背景現(xiàn)狀市場(chǎng)和未來競(jìng)爭(zhēng)分析 高層市場(chǎng)現(xiàn)狀：高層市場(chǎng)現(xiàn)狀： 格局：格局：瑯東瑯東-鳳嶺為整個(gè)南