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1、 第一章第一章 過過 戶戶 流流 程程 過戶流程： 1. 交易所優(yōu)惠性住房審批（商品房、交易房除外） 2. 查檔 3. 復(fù)印 4. 交契稅個人所得稅 5. 二手房資金監(jiān)管 6. 取號到窗口辦理過戶手續(xù) 7. 繳納交易費工本費 8. 帶買賣雙方到銀行打余款 9. 過戶完成買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議書各留一份 10. 十五天后雙方同時到，賣方取資金監(jiān)管的錢，買方拿房產(chǎn)證，過戶完成 1-1 通過房產(chǎn)證確認交易房產(chǎn)的實際情況 1交易 2繼承 交易賣方需交 20%繼承與贈與稅 3福利 房改集資經(jīng)濟適用 以房產(chǎn)證發(fā)證日期，滿三年才能上市交易 危改房 解危解困房 一套上市滿三年就要補差才能上市交易 補差價（評估方2、法） ： （指導(dǎo)價*面積*樓層系數(shù)-原房款價）*80% 一次稅都沒交賣方按評估價交 8.55%稅 買方再正常交稅 1-2 看房產(chǎn)證內(nèi)的具體信息 看產(chǎn)權(quán)證號、共有人、房屋是否貸款、什么時間貸款的、是否持有他項權(quán)證、是否 有還清貸款（注：只有貸款還清之后此房產(chǎn)才能進行交易） 他項權(quán)證：是專門貸款人持有的。 （如果房產(chǎn)要交易，必須帶銀行還款通知及他項權(quán) 證到房產(chǎn)交易中心進行注銷，之后才能進行交易。 ） 2-1 房屋檔案查詢 確定 1房屋有無抵押 2貸款是否還清 3戶主姓名是否與身份證一致 4房屋確切建筑年代 5確定 2000 年后的房屋是否有交過維修基金 維修基金=面積*50 元 6福利房與非福利房3、（是否具有 2 套福利房） 問題：如果具有兩套福利房，在交易福利房是需補交差價 補差價=現(xiàn)在評估價當年房價 補差總額=補差價+稅 特例補充：夫妻雙方共有福利房，如有一方不在人世了，如何處理。 （一套是先繼承再 補差。繼承房改，析產(chǎn)一樣。兩套是先補差再繼承。政策總變，以政策為 準）析產(chǎn)、繼承、換證、遺失交易時按之前發(fā)證日期 3-1 房價評估 交稅 過戶費 首次購房 90 平米以下 契稅 1% 個人所得稅 1% 稅 90-140 平米 契稅 1.5% 個人所得稅 1% 二次購房 契稅 3 % 個稅 1 % 營業(yè)稅 5.6% 印花稅 5 元 每平方 6 元交易費 80 工本費（管委會 90） 備注：140 平米以上不給開首次，140 平米以內(nèi)不滿 5 年交全額營業(yè)稅，140 平米 以上不滿 5 年交全額營業(yè)稅，滿 5 年交差額營業(yè)稅。 4-1 資金監(jiān)管 資金監(jiān)管是房產(chǎn)交易中心與中國銀行聯(lián)合制定的