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1、公司目標成本編制管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 目標成本編制管理制度一、適用范圍適用于各項目目標成本形成及審批執行。 二、職責 （一）成本部1.組織編制成本管理相關標準模板、模型，并負責成本管理模板、模型的完善和維護。2.協助發展部編制可研階段的目標成本測算。3.負責概念設計階段多方案成本測算比較。4.負責項目方案設計階段成本測算，編制方案階段目標成本，參與方案設計成果評審，提出成本優化意見。5.負責項目擴初設計階段成本測算，編制擴初階段目標成本，參與評審擴初階段設計成果，提出成本優化意見。6.根據擴初階段2、目標成本，協同各部門編制項目合約規劃，會同擴初階段目標成本上報審批，作為成本控制依據。7.負責編制施工圖階段的目標成本，并將成果在ERP平臺的動態成本中體現。8.負責項目動態成本監控及反饋，填寫項目動態成本月報，評估各項目的成本執行情況，在ERP平臺上進行。9.提出或審批其他部門上報的目標成本調整申請。（二）采購部1.配合成本部編制各階段成本測算，提供材料設備市場價格。2.在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的合約規劃對應的目標成本金額。（三）發展部1.負責編制項目可行性分析報告。2.根據需要組織設計部、營銷部、成本控制中心、財務管理中心等相關部門人員對重要項目調研。（四）設計部13、.負責提供概念階段、方案階段的設計資料。2.負責提供概念階段、方案階段項目用地技術經濟指標、項目建造標準。3.負責提供方案階段項目材料設備部品清單。4在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的合約規劃對應的目標成本金額。5.負責提供施工圖階段設計資料。（五）營銷部1.負責提供項目定位、產品定位資料。2.負責提供概念階段編制產品深化建議書。3.在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的合約規劃對應的目標成本金額。（六）財務管理中心1.負責概念階段、方案階段的投資分析。2.結合稅務策劃編制確定跨期成本分攤和各期產品成本分攤原則。3.在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的4、合約規劃對應的目標成本金額。（七）運營管理中心1.負責提供概念階段、方案階段的項目關鍵節點計劃（至少包括項目啟動、開工、開盤、竣工、交付等節點時間）。（八）前期部1.在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的合約規劃對應的目標成本金額。三、工作程序（一）目標成本的概念1.目標成本是公司基于產品定位、產品標準、市場狀況，結合公司經營計劃，保證產品經濟合理性基礎上，編制的經過努力要實現的成本指標。在保證產品經濟合理性基礎上，保障產品品質，最大提升產品競爭力。2.目標成本管理文件分為三個部分：目標成本測算表、項目合約規劃（擴初階段）、跨期成本分攤原則說明書（分期開發項目提供）。3.目標成本測5、算表反映項目的總目標成本和分項目標成本金額，項目總目標成本是項目成本控制線，由分項目標成本組成。4.跨期成本分攤原則說明書明確成本跨期分攤項目及分攤原則，未經公司審批，不得改變。5.項目合約規劃是將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更。（二）目標成本管理原則1.市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，應確保目標利潤的實現。2.準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項指標應有充分依據。3.合理性原則：在保證產品品質基礎上，實現產品經濟合理性，最大程度提升產品競爭力。4.事前控制原則：做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在6、理想、設計、施工之前發現問題，減少無效成本。5.動態管理原則：動態成本及時與目標成本對比、及時糾偏，確保項目總成本在目標成本控制范圍內。6.可追溯性原則：編制目標成本的資料，包括規劃設計圖、概念圖/方案圖、施工圖、政府收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用、管理費用的計算依據及其他相關文件，須與目標成本數據同時提供，及時收集、整理、存檔。（三）目標成本編制步驟1.可研階段（1）可研階段，發展部編制項目可研版目標成本測算表，為獲取土地提供參考依據而進行的經濟測算，能夠較為準確的測算項目收益情況，發展部視項目情況可咨詢成本部和財務管理中心。（2）進行可研階段測算時，成本測算主要依據為項目規劃指7、標、可研階段產品初步定位、規劃指標下類似項目的成本數據，應在測算時注明測算依據。（3）項目可研版目標成本測算表隨同項目可行性研究報告（發展部編制）報公司決策審批。2.概念設計階段（1）根據營銷部需要，設計部依據初步產品定位報告，組織開展產品項目定位策劃階段的設計工作，形成2-3個規劃強排方案。成本部以此為依據進行概念設計階段目標成本測算，并在各方案間進行成本標準的對比。（2）根據產品初步定為及定位階段成本測算，財務管理中心負責進行投資分析，確定跨期分攤原則，由營銷部組織各方案比選并編制產品深化建議書提供公司評審決策。（3）概念設計階段目標成本測算表隨同深化產品建議書（營銷部編制）報公司決策審批8、。3.方案設計階段（1）成本部根據概念設計階段成本測算，提出方案設計階段成本限額指標（控制目標）、成本優化建議，以指導方案階段設計工作。（2）設計部完成項目總規及建筑單體方案審批后，將總規及建筑單體方案設計成果提供給成本部進行方案階段目標成本測算。（3）根據公司確定的產品定位、總規及建筑單體方案設計成果（函方案、結構形式、建筑用料、設備選型等），在概念設計階段成本測算基礎上進行細化，形成方案階段目標成本測算表。（4）方案階段目標成本測算表隨同建筑單體方案（設計部編制）報公司決策，并重點說明與概念階段成本測算的差異。4.擴初設計階段（1）成本部根據方案階段目標成本測算，提出擴初設計階段的成本限額9、指標、成本優化建議，以指導擴初設計工作。（2）根據公司審批確定的產品配置標準、擴初設計成果及項目材料設備部品清單，對方案版目標成本進行細化、調整修訂并說明與方案設計階段成本測算的差異和對比分析，形成目標成本測算表，作為項目的執行版目標成本。（3）明確項目限額設計指標，形成施工圖設計階段的成本優化控制建議，作為設計任務書或設計合同的一部分發設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。5.施工圖階段（1）成本部根據施工圖資料核實施工圖階段的成本與擴初階段目標成本的差異，分析超標原因，提出降低成本的建議。（2）施工圖階段的目標成本修正主要是考慮建筑施工圖完成后，實際各項面積指標、標準做法更加明確后，對執10、行版目標成本進行的修訂，用于項目銷售前的定價參考及后期動態成本管理的參考。6.ERP數據錄入（1）擴初設計階段和施工圖階段目標成本測算的相關資料定稿后，10個工作日內，將相關數據錄入ERP系統，并分版本保存，以便進行各階段的目標成本對比分析。（2）各部門負責錄入各自負責的成本科目數據。7.各版本目標成本控制原則及審批原則（1）后一版目標成本為前一版目標成本的深化。（2）各版目標成本編制完成后，需重點說明多方案成本差異及與前一版目標成本的差異分析。（3）可研階段的目標成本，由發展部編制并報主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長決策參考。（4）概念設計階段的目標成本由成本部負責組織編制，設計部、營銷11、部、財務管理中心、前期部、運營管理中心、采購部配合編制，成本部負責發起ERP審批程序，報成本主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長決策參考。（5）方案階段的目標成本由成本部負責組織編制并提交審批（主管高級副總裁、總裁、董事長），根據審批意見，成本部各部門修改，審批通過后，作為擴初階段成本控制及目標成本編制依據。（6）擴初階段目標成本（執行版目標成本）由成本部發起ERP審批程序，經成本主管高級副總裁、總裁、董事長審批。8.本條主要規定建安目標成本編制的各階段工作，其他科目（土地、前期、大市政、設計、營銷、管理費、稅金、財務費用等）目標成本的編制，由各負責部門按上述各階段目標成本編制時間及要求完成，12、并匯總給組織審批的部門（發展部或成本部），同時提供數據編制依據。9.根據合約規劃中責任劃分，各部門對各自合同的目標成本負責（數據的準確性、執行情況等）。（四）目標成本測算表的編制1.編制依據（1）項目地形、地貌以及地質情況、項目紅線外需要公司投資建設或繳納、分攤的大市政工程情況。（設計部/前期部）（2）產品定位。（營銷部）（3）經政府審批的規劃指標及規劃設計方案。（設計部）（4）各階段設計成果文件。（設計部）（5）公司各產品類型/組合的產品標準（建筑標準、配置標準）。（營銷部/設計部）（6）地區內類似項目成本數據、行業成本數據。（各部門提供各自負責的成本科目數據）（7）政府對房地產相關的收費標13、準，需特別關注行業壟斷部門施工的工程項目。（前期）（8）其他補充信息。（各部門）2.編制要求（1）目標成本一般按項目開發分期編制，一個開發期只編制一個目標成本，如果同一開發期內有多個規劃許可證，則按規劃許可證的范圍分開編制。（2）目標成本測算必須應用統一測算表格，并做到量價分離、分攤合理、測算精細、依據充分。（3）各版本目標成本測算不一致之處應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明，形成書面文件。（4）目標成本的制定應有可追溯性，編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。3.注意事項（1）目標成本的測算應充分考慮各項風險因素。（2）目標成本的編制依項目的規劃指標以及公司確定的產品標準為14、基礎，目標成本測算表須附產品標準說明及主要材料設備的成本分析。目標成本編制所依據的規劃方案等設計成果、產品標準是成本、營銷、設計、工程、財務等多個部門互動決策過程，各部門應積極配合完成。（3）成本測算表的數據應標注來源、參考依據、計算方法等信息。（五）項目合約規劃1.項目合約規劃是目標成本管理的配套文件，通過合約規劃和合約過程控制，控制項目成本。2.項目合約規劃實施辦法，參照項目合約規劃管理制度。（六）目標成本的執行1.項目實施中，需及時反映項目動態成本情況，對動態成本進行監控預警。2.動態成本管理參照動態成本管理制度。（七）目標成本的調整1.施工圖版的目標成本為最終目標成本，除規劃條件、政府15、政策、市場環境、產品定位有重大改變外不得修訂。2.目標成本調整時，由各科目的成本責任部門按標準格式填寫目標成本調整審批表，說明目標成本調整原因和金額，以及可能對項目產生的影響，并在ERP上發起審批流程，審批流程如下：（1）目標成本（三級或四級科目）調整，總目標成本不超：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁及董事長（備案）（2）總目標成本超5%以內：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長（審批）（3）總目標成本超5%以上（含5%）：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長（審批）3.目標成本調整審批通過后，各部門按審批意見調整自己負責科目的目標成本，并按版本保存16、。4.建安費用目標成本責任部門是地產事業部，由成本部監控目標成本執行情況，若有目標成本調整，及時提醒地產事業部并申請目標成本調整。5.其他費用目標成本的責任部門按照項目合約規劃管理制度。四、其他（一）本辦法提到的其他表格模板，由各負責部門另行編制相應的管理辦法及填寫辦法：1.發展部項目可行性研究報告。2.營銷部產品初步定位報告、產品深化建議書。3.設計部規劃強排設計方案概念設計方案項目材料設備部品清單4.財務中心投資分析跨期成本分攤原則說明書（二）本辦法提到的其他審批（可研報告、產品定位、深化產品建議、產品配置標準、總規、概念設計、建筑單體方案設計等），由各負責部門另行編制管理辦法及審批流程。五、附件附件1 目標成本測算相關表格（各階段均可按此樣表）附件2 目標成本調整審批表（樣表）