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1、公司資產經營部工作規范管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 資產經營部管理制度第一部分 組織架構部門經理資產經營主辦人資產管理主辦人經辦人1經辦人2經辦人1經辦人2部門副經理第二部分 部門職責一、資產市場調查、分析1、研究企業經營的政策、法規，與顧問律師聯系，為資產經營提供法律意見并處理公司其他業務的法律事務；2、租賃市場狀況研究與分析，收集市場信息，為公司決策提供參考；3、資產保值、增值研究與分析，優化資產結構和資源配置。二、資產經營1、招租洽談；2、制定招租方案；3、招租方案的實施；4、制定租賃合同；5、辦理2、合同呈批；6、簽訂合同；7、辦理合同變更；8、編寫資產經營情況報告；9、租金收繳監管； 10、資產買賣。三、資產統計1、資產統計：（1）每月統計公司物業資產狀況（2）每月更新物業及租賃情況（3）每半年更新物業剩值2、每年總結資產狀況研究與分析；3、根據統計資料，提供資產經營意見；4、租賃情況統計：（1）每月、每年更新租賃情況統計表；（2）按合同約定，公布租賃到期物業情況，及時安排公開招租；5、合同履行情況監管。四、客戶服務1、制定客戶服務內容：（1）協助租戶辦理租賃登記及各種所需的證明、資料文件（2）物業保險的購買及跟蹤理賠（3）物業水電費繳納、開戶及銷戶（4）開具租賃發票2、處理客戶投訴、糾3、紛；3、資產部接案管理：（1）制定完善接案流程（2）做好客戶資料檔案的分類管理工作五、其他日常事務1、制定每月工作基本任務，總結當月已完成及未完成任務的情況，填制辦公室月度表；2、工作中上傳、下達文書工作，包括情況說明、總結、復函、通知等。第三部分 崗位職責一、部門經理崗位職責1、負責部門全面工作、協調部門內各崗位工作；2、負責公司資產經營及物業租賃管理的所有相關工作；3、嚴格把關、審核每一宗租賃合同的內容及文本細則；4、負責公司租賃項目的策劃工作；5、負責公司下屬全資子公司以整體物業租賃經營工作；6、完成公司領導交辦的其他工作。二、部門副經理崗位職責1、協助部門經理工作；2、分管資產管理方面4、工作；3、完成公司領導和部門經理交辦的其他工作。三、資產經營崗位職責（一）主辦人1、協助部門經理分管資產經營工作；2、招租洽談；3、制定招租方案；4、租金收繳監管；5、合同履行情況監管；6、處理客戶投訴、糾紛；7、組織編制市場租金調查圖、表；8、完成公司領導和部門經理交辦的其他工作。（二）經辦人11、招租洽談；2、制定招租方案；3、辦理租賃登記；4、每月根據租賃情況統計表在國資局網上系統更新物業資產及租賃情況，每半年更新物業剩值；5、物業水電費繳納、開戶及銷戶；6、編制及定期更新（每三個月）市場租金調查圖、表；7、完成部門經理和主辦人交辦的其他工作。（三）經辦人21、招租洽談；2、制定招租方案5、；3、租金收繳監管；4、合同履行情況監管；5、處理客戶投訴、糾紛；6、開具租賃發票；7、制定完善接案流程；8、做好客戶資料檔案的分類管理工作；9、每月根據業務統計情況，列出已辦、未辦、待辦事項提交給部門經理，定期通知部門同事進行部門會議并作會議紀要；10、完成部門經理和主辦人交辦的其他工作。四、資產管理崗位職責（一）主辦人1、協助部門經理開展工作；2、招租方案的實施，制定租賃合同；3、辦理合同呈批及簽訂；4、辦理合同變更；5、根據統計資料，提供資產經營意見；6、向資產經營主辦人提供租賃到期物業情況（出租面積1000以下的提前三個月，出租面積1000以上的提前半年），及時安排公開招租；7、協助租6、戶準備辦理租賃登記所需的各種證明、資料文件；8、完成公司領導和部門經理交辦的其他工作。（二）經辦人11、物業保險的購買及跟蹤理賠；2、資產保值、增值研究與分析，優化資產結構和資源配置；3、完成部門經理和主辦人交辦的其他工作。（三）經辦人21、租賃市場狀況研究與分析，收集市場信息，為公司決策提供參考；2、研究企業經營的政策、法規，與顧問律師聯系，為資產經營提供法律意見并處理公司其他業務的法律事務；3、制定完善接案流程；4、做好客戶資料檔案的分類管理工作；5、編寫招租情況報告；6、每年總結資產狀況研究與分析；7、每月更新物業資產信息表；8、制定每月工作基本任務，總結當月已完成及未完成任務的情況，填7、制辦公室月度表；9、工作中上傳、下達文書工作，包括情況說明、總結、復函、通知等；10、完成部門經理和主辦人交辦的其他工作。第四部分 物業經營管理制度第一章 總 則第一條 為加強資產經營管理，規范物業經營行為，防止國有資產流失，保障國有資產保值增值，根據有關法律法規和政策的規定，結合本部門實際，制定本制度。第二章 物業租賃管理第二條 物業出租工作執行有關法規和番禺區國資局的有關規定，遵循公開、公平、公正的原則，采取公開招租的方式，按照“租前調查、租賃審批、租后監管”的程序進行。租前調查：物業出租前必須進行可行性論證，依法依規制定出租方案，內容包括：出租物業的基本情況（產權狀況、物業狀況、規劃用途8、等）、租賃市場價格分析、出租期限、出租用途、承租條件、招租方式等。方案完成后必須咨詢法律顧問并出具法律意見。大宗物業出租前必須委托具有評估資質的評估機構進行租金價格評估，并應對意向承租方的實力及信譽進行必要的摸查，充分了解承租方對物業經營能力。租賃審批：物業出租方案嚴格按照公司經營決策程序，提交董事會（總經理辦公會）審議通過。經過公開招租后，按公司協議合同會審制度辦理呈批手續。需報區國資局和區政府審批的項目，按區國資局有關規定報批后，由公司分管領導對租賃項目進行審批，辦理租賃合同簽訂手續。租賃監管：物業租賃合同一旦生效，雙方都應嚴格履行。必須對承租人使用項目情況、項目安全情況等進行監管，內容包9、括：1、每月對已出租物業的安全、消防監管，發現隱患，要求立即整改；2、每季度對已出租的物業狀態、承租人是否按約定使用物業、物業的損壞狀況以及承租企業員工薪酬發放等情況進行檢查，并登記檢查臺賬。對大宗承租物業要做到每周一檢，全面掌握其經營狀況；3、對物業出租合同的履行情況進行隨機抽查，及時糾正存在問題，防止國有資產損失。第三章 物業出售管理第三條 物業出售按照國有資產出售有關法規辦理。第四章 物業檔案管理第四條 為完善物業產權管理，對每項物業設置單個檔案管理。歸檔資料包括：物業情況簡介、權證文件（房地產權證、土地使用證、建筑圖紙）、出租方案、租賃合同、承租人資料、法律意見書、評估報告、董事會決議10、審批文件等。一切資料（原件）整理建檔完畢，辦理簽收登記手續，交公司辦公室存檔。本部門保留副本，以便核查。第五條 租賃合同簽訂后，須將復印件送財務部作租金收繳的依據并辦理簽收登記手續。第六條 租賃期滿后，租賃合同在物業檔案中作長期留存。第五章 租金的收繳第七條 按期收取租金，確認承租方已向公司財務部繳付租金后，向承租方開具發票，并按月統計租金收繳情況。第八條 對未能如期交付租金的承租方先作電話催收，超過一個月仍未交租的，則發出催收函，依法制定追繳方案呈分管領導審批。第六章 提前終止、變更租賃合同的處理第九條 承租方提前終止或變更租賃合同，先由承租方提出書面申請，并提出合理理由。本部門對情況調查11、后，經公司分管領導審查，提出處理意見，呈董事會研究，并按番禺區區屬企業重大經濟事項管理暫行辦法和區國資局有關規定的程序辦理。第五部分 工作規程一、招租洽談1、洽談準備：由資產經營主辦人聯合資產經營經辦人、資產管理經辦人組織材料：由資產管理經辦人提供擬出租物業的現狀（包括：面積、用途、建筑結構等資料）；由資產經營經辦人提供擬出租物業的市場租金價格情況；對有意承租人實力及信譽情況進行摸查分析。2、由資產經營主辦人組織召開會議，聽取各方意見，擬定談判策略呈部門經理審批。3、初步接洽：由資產經營主辦人及經辦人聯系有意承租人親臨現場，介紹物業現狀及出租基本條件，達成初步租賃意向。4、由資產經營主辦人向部12、門經理報告接洽情況。二、制定招租方案由資產經營經辦人根據物業經營管理制度（第二條）制定出租方案，并辦理相關呈批手續。三、招租方案實施根據物業租賃方案批復，資產管理主辦人開始按規定實施招租方案。物業出租采取公開招租方式進行，到期后應重新招租，在同等條件下，原租戶有優先承租權。資產經營主辦人根據招租方案，可通過公司網站、企業信息公開欄、擬出租物業現場、報刊或產權交易機構信息平臺等方式公開招租信息，公告期限一般不少于5個工作日。大宗物業出租項目必須在區級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告不少于10個工作日。招租信息至少包括：1、出租物業的基本情況；2、租賃期限及租金繳付方式；3、承租條件；4、其13、他有關事項。公示期后，如有多人/企業報名，由資產經營主辦人把相關報名情況信息提供給資產管理主辦人，管理主辦人根據情況組織競租活動。競租活動由部門經理主持和實施，采用有效最高報價者得的原則確定競得者，最后與最終競得人/企業簽訂租賃合同。如只得一人/企業報名，由資產經營主辦人把相關報名情況信息提供給資產管理主辦人，管理主辦人根據招租方案不低于租金底價與唯一的承租人/企業簽訂租賃合同。如無報名者的，資產經營主辦人把相關情況信息提供給資產管理主辦人，資產管理主辦人根據具體情況報部門經理研究下一步具體實施方案，同時將上述公租資料作一個情況說明并歸檔。四、制訂租賃合同及呈批細則由資產管理主辦人根據已批示的14、招租方案制訂租賃合同。物業租賃合同的內容至少包括以下條款：1、租賃當事人姓名或名稱及住所；2、物業座落、面積、結構、裝修、附屬設施、設備等出租前狀況及抵押等法律狀況；3、租賃用途；4、租賃期限；5、租金標準和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；6、物業交付日期；7、物業使用要求和修繕責任；8、物業轉租的約定；9、物業返還時狀態和增添物的處置；10、變更、解除合同的條款；11、違約責任；12、合同糾紛的解決方式；13、消防安全、衛生安全及綜合治理責任；14、當事人約定的其他條款。資產管理主辦人制定租賃合同后交資產管理經辦人核對并供法律顧問審核，再呈公司領導審批。合同審批后，由公司分管領15、導與確定承租人簽訂租賃合同。由資產管理經辦人按照我區有關規定房屋租賃合同登記備案流程提供備案資料給資產經營經辦人與承租人辦理租賃備案。五、編寫招租情況報告物業招租完成后，資產管理經辦人根據物業現狀資料、招租方案及該次出租工作時間節點編寫招租情況報告存檔。六、由資產經營主辦人及經辦人負責租金收繳監管及合同履行情況監管，詳見物業經營管理制度相關部分。七、資產統計資產管理經辦人每月、每年更新資產及租賃情況；資產經營經辦人每月統計租金收繳情況、每三個月更新市場租金調查圖表。對于上報的所有數據必須實時、準確、清晰，原則上當月數據次月三日前上報。部門制作的所有表格必須列明制表人、審核人、簽發人，以確定相關責任，保障信息真實可靠。