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1、商務(wù)服務(wù)公司全過程造價管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 第一章 總 則第一條 為規(guī)范項目開發(fā)投資控制管理流程，明確項目開發(fā)各階段各部門（公司）的職能職責(zé)，使項目投資與成本管理有效的結(jié)合，確保開發(fā)項目目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，特制定本管理制度。第二條 集團(tuán)及所屬各子公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用于本制度。第三條 集團(tuán)成本管理中心為項目全過程造價管理的歸口管理部門。第二章 項目決策階段的造價管理第四條 以投資公司為核心，組成土地競拍小組，組織開展由投資公司、集團(tuán)營銷策劃中心、成本管理中心、投資單位創(chuàng)意部門、技術(shù)部門參與的土地競2、拍工作，競拍小組組成人員嚴(yán)格控制。第五條 投資公司原則上應(yīng)于土地拍賣公告公開發(fā)布前掌握相關(guān)土地信息（包括但不限于土地面積、規(guī)劃要求、位置、周邊環(huán)境及配套設(shè)施），并提交投資單位創(chuàng)意部門。第六條 投資單位創(chuàng)意部門應(yīng)根據(jù)投資公司提交的相關(guān)土地信息，對擬競拍地塊進(jìn)行技術(shù)分析并形成項目設(shè)計方案，向投資公司提交，投資公司對項目設(shè)計方案進(jìn)行審核后向集團(tuán)成本管理中心簽發(fā)。第七條 投資公司應(yīng)根據(jù)項目設(shè)計方案測算出項目銷售總價(平米售價)；同時，集團(tuán)成本管理中心應(yīng)完成項目建安成本測算及整個項目的投資估算，向投資公司提交。第八條 投資估算及銷售總價測算編制工作流程：投資公司編制項目銷售總價測算投資公司整合各專業(yè)方案3、，完成決策方案報董事局批準(zhǔn)投資公司審核投資單位創(chuàng)意部門提供項目設(shè)計方案集團(tuán)成本管理中心編制項目投資估算 第九條 投資公司在收到項目銷售價格測算及整個項目的投資估算后，完成擬競拍土地的最高競拍價格測算，并完成項目開發(fā)可行性研究報告交集團(tuán)董事局批準(zhǔn)確定。第三章 項目設(shè)計階段的造價管理第十條 項目方案設(shè)計確定后，初步設(shè)計和施工圖設(shè)計成為工程建設(shè)和造價控制的關(guān)鍵，施工圖設(shè)計力推行限額設(shè)計招標(biāo)。第十一條 項目設(shè)計分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段，投資單位技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織項目設(shè)計，集團(tuán)成本管理中心在項目初步設(shè)計完成后負(fù)責(zé)編制項目投資概算，下達(dá)成本控制指標(biāo)。投資單位經(jīng)管部門及招標(biāo)組織單位預(yù)算部門，在施工圖設(shè)4、計完成后負(fù)責(zé)編制總包招標(biāo)標(biāo)底。第十二條 投資概算工作流程：投資單位項目發(fā)展部門組織初步設(shè)計報審?fù)顿Y公司、投資單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會、集團(tuán)成本管理中心、營銷策劃中心對初步設(shè)計進(jìn)行論證和優(yōu)化投資單位技術(shù)中心組織初步設(shè)計 集團(tuán)成本管理中心編制項目投資概算集團(tuán)成本管理中心向投資單位下達(dá)成本控制指標(biāo)第十三條 投資概算為項目投資的最高限額，工程的設(shè)計、發(fā)包需圍繞概算實施，原則上不能突破此限額。集團(tuán)成本管理中心應(yīng)于項目初步設(shè)計完成及裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能定位等確定后的20日內(nèi)編制完成項目開發(fā)投資總體目標(biāo)成本概算及分項工程投資限額報集團(tuán)董事局批準(zhǔn)。集團(tuán)成本管理中心根據(jù)批準(zhǔn)的投資概算向投資單位下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)。第十四條5、 為推進(jìn)虛擬化生產(chǎn)，開發(fā)項目土建、安裝總包均須采用造價包干招標(biāo)，并逐步過渡到裝修、總平、景觀等全項目大包干。投資單位在制定項目開發(fā)計劃時，應(yīng)確保圖紙等技術(shù)資料能充分滿足造價包干招標(biāo)的要求。由于開發(fā)周期、集團(tuán)的戰(zhàn)略考慮等特殊情況影響使圖紙設(shè)計進(jìn)度不能滿足要求時，經(jīng)集團(tuán)董事局批準(zhǔn)，可先行采用清單價格包干招標(biāo)的方式。待施工單位確定、施工圖設(shè)計完成后，具備編制造價包干條件時，投資單位經(jīng)管部門與招標(biāo)組織單位預(yù)算部門須同時進(jìn)行包干造價的標(biāo)底編制。包干造價確定后，由招標(biāo)單位組織與中標(biāo)單位進(jìn)行造價包干的談判和簽訂施工補(bǔ)充協(xié)議。第十五條 工程總包標(biāo)底工作流程：投資單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)委員會、集團(tuán)成本管理中心對施工圖設(shè)計6、進(jìn)行論證和優(yōu)化投資單位項目發(fā)展部門組織施工圖設(shè)計報審?fù)顿Y單位技術(shù)部門組織施工圖設(shè)計 招標(biāo)組織單位預(yù)算部門、投資單位經(jīng)管部門編制總包標(biāo)底第四章 項目施工階段的造價管理第十六條 投資單位經(jīng)管部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證、工程量核定單、材料認(rèn)價、綜合認(rèn)價的管理。第十七條 投資單位技術(shù)、創(chuàng)意部門負(fù)責(zé)設(shè)計變更的管理。當(dāng)發(fā)生設(shè)計變更時，技術(shù)或創(chuàng)意部門需說明變更事由，造成費用增加在5000元以上、50000元以內(nèi)（含50000元）的，需將增加原因及詳細(xì)的測算資料報投資單位審計部門備案后方可實施；費用增加在50000元以上的需報投資單位總裁批準(zhǔn)后方可實施。投資單位審計部門不定期對設(shè)計變更執(zhí)行情況進(jìn)行抽查。第十八條 確因項7、目使用功能變化或經(jīng)營的需要,工程總體目標(biāo)成本需作調(diào)整，提出單位必須將調(diào)整論證方案及增加投資額度的經(jīng)濟(jì)比較數(shù)據(jù)、調(diào)整后對項目目標(biāo)利潤的影響等情況提交聽證會討論通過并報集團(tuán)董事局批準(zhǔn)后方可實施。聽證會由提出單位組織，投資單位、集團(tuán)成本管理中心、監(jiān)察審計中心、計劃管理中心等負(fù)責(zé)人參加。第十九條 按集團(tuán)招投標(biāo)管理制度規(guī)定實施的工程、設(shè)備、材料招標(biāo)采購，有兩家及以上入圍單位工程報價超投資控制指標(biāo)（或設(shè)備、材料計入工程后的造價超投資控制指標(biāo)）時，該項目招標(biāo)不具備定標(biāo)條件。經(jīng)招標(biāo)組織單位預(yù)算部門核實是因招標(biāo)方案、技術(shù)要求、設(shè)備材料檔次或品牌等導(dǎo)致投標(biāo)報價超投資控制指標(biāo)的，投資單位相應(yīng)責(zé)任部門必須對招標(biāo)要求所8、涉及的選材及實施的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行調(diào)整，招標(biāo)單位按調(diào)整后的招標(biāo)要求組織商務(wù)洽談或重新組織招標(biāo)。定標(biāo)時間報經(jīng)招標(biāo)委員會備案后予以順延。第二十條 原則上,分項工程投資不允許超投資控制指標(biāo)。項目實施過程中,創(chuàng)意、技術(shù)部門在設(shè)備材料選型、分項工程方案設(shè)計時,必須進(jìn)行投資測算。當(dāng)需增加的投資額度在5萬元以上時，應(yīng)以專題報告的形式提交聽證會討論，董事局備案后方能實施；當(dāng)需增加的投資額度在5萬元以內(nèi)（含5萬元）時，應(yīng)以專題報告報集團(tuán)成本管理中心審核后方可實施。第二十一條 投資單位應(yīng)嚴(yán)格按照集團(tuán)成本管理中心下發(fā)的投資控制指標(biāo)對項目目標(biāo)成本進(jìn)行控制，并建立投資控制預(yù)警機(jī)制。（一） 單項分包工程的方案或設(shè)計，投資9、測算與下達(dá)投資控制指標(biāo)相比，超出控制標(biāo)準(zhǔn)5%視情況作初級預(yù)警；（二） 單項分包工程的方案或設(shè)計，投資測算與下達(dá)投資控制指標(biāo)相比，超出控制標(biāo)準(zhǔn)5%視情況作中級預(yù)警；（三） 項目全部建安工程投資測算超過總控制指標(biāo)2%的作高級預(yù)警。第五章 項目竣工階段的造價管理第二十二條 竣工驗收后，竣工結(jié)算的辦理和控制按公司項目竣工結(jié)算審計制度（集發(fā)【2004】054號）和公司項目竣工結(jié)算環(huán)節(jié)控制制度（集發(fā)【2004】066號）執(zhí)行。第二十三條 集團(tuán)成本管理中心編制投資概算時，應(yīng)按項目總成本的一定比例預(yù)留項目改造費、按相關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理辦法預(yù)留物業(yè)經(jīng)營費，投資單位應(yīng)按此限額控制使用。第六章 項目后評價第二十四條 在10、項目總包結(jié)算經(jīng)社會審計單位出具審計報告后，為總結(jié)項目開發(fā)經(jīng)驗，不斷提高決策水平和管理能力，需對項目進(jìn)行綜合評價，項目綜合評價按公司開發(fā)項目綜合評價制度（試行）（集發(fā)【】058號）執(zhí)行。第七章 獎 罰第二十五條 對未按本制度規(guī)定完成本部門工作職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人視其對項目成本的影響程度給予1000-10000元的罰款。第二十六條 經(jīng)核算，分項工程投資超投資控制指標(biāo)且整個工程投資超總體目標(biāo)成本而未報經(jīng)批準(zhǔn)的，根據(jù)超投資控制指標(biāo)絕對金額大小對相關(guān)責(zé)任單位給予5000-50000元的罰款。第二十七條 項目開發(fā)可行性研究報告屬于保密受控文件，對泄露其內(nèi)容或因工作疏忽導(dǎo)致相關(guān)信息泄露的人員給予10000元以上的罰款，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。第二十八條 各項目開發(fā)結(jié)束，經(jīng)核算項目目標(biāo)利潤得以實現(xiàn)且開發(fā)各階段項目成本得到較好的控制，視各職能部門履行職責(zé)情況，給予專項獎勵。 第八章 附 則第二十九條 本制度自公布之日起執(zhí)行。第三十條 本制度解釋權(quán)歸集團(tuán)成本管理中心。備注：本制度中投資單位技術(shù)、創(chuàng)意部門為廣義概念，實行事業(yè)部制的項目是指事業(yè)部，未執(zhí)行事業(yè)部制的項目是指投資單位技術(shù)部門、創(chuàng)意部門。