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1、房產公司工作職責、技術管理辦法及流程圖編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 目錄第一章3工作職責41 部門工作職責41.1 向總經理及分管副總負責。41.4 組織公司各部門進行方案設計討論及定案。41.16 參與項目工程施工中的重要節點驗收。52 崗位工作職責52.1 總工辦主任52.2 土建工程師72.3 水暖工程師72.4 強電工程師8第二章9設計任務書編制細則91.目的92.范圍103.職責與內容103.1.建筑專業103.2結構專業113.3 給排水123.4暖通專業123.5電氣專業131 目的152 適用范圍2、153 職責154 工作程序154.1 規劃設計階段管理154.2 方案及報建圖設計階段管理164.3 施工圖設計階段管理16第三章18規劃設計流程圖21方案報建圖設計流程圖22施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖23外網、景觀施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖24第一章組織架構及工作職責總經理總工程師（分管副總）總工辦主任土建專業工程師水暖專業工程師電氣專業工程師工作職責1 部門工作職責1.1 向總經理及分管副總負責。1.2 組織項目開發的前期定位設計及論證，組織開展項目技術可行性、經濟可行性分析。1.3 協助相關部門（開發部、工程部等）進行勘察、設計、地基處理、主要材料設備等招標工作3、。1.4 組織公司各部門進行方案設計討論及定案。1.5 組織設計單位進行規劃、方案及施工圖設計。與工程部、銷售部、開發部推選出投資成本最低、設計方案最優、項目價值最大的規劃方案。配合前期進行規劃、方案、施工圖的報建及審查工作，協助前期進行項目水、電等委托市政設計。1.6 協助項目部完成項目報建及竣工備案手續的完成，配合出具各類報批及竣工備案文本。 配合項目管理部組織設計單位、工程部、施工項目部、監理單位進行施工圖圖紙會審，審核項目管理部整理的圖紙會審紀要。做好設計交底工作，及時將設計單位出的設計交底下發項目管理部、施工單位、監理單位。1.7 審查落實施工單位的工程進度計劃、質量標準、安全措施，4、加強檢查、督促，發現問題制訂措施，確保工程建設的項目的實現。協助項目管理部解決施工中出現或發現技術問題和技術缺陷。1.8 審定項目管理部、工程部遞交的工程變更；審查工程變更的技術合理性和成本最低化。 收集匯總各種技術資料、設計規范，開展專業設計研究工作，并及時落實到新項目的設計中。 參與對項目涉及到的新材料和新工藝的實地考察，對材料的選定提出建設性建議。 參與對總承包單位、分包單位的考察和招投標工作，對認質認價材料的考察和招投標工作，對標底或招標控制價的確定、招標單位和招標材料的最終選定提出建設性建議。 參與項目工程施工中的重要節點驗收。 負責組織學習、貫徹實施工程建設標準、規范、規程不斷提高5、政治理論水平和業務素質。負責及時收集和掌握工程建設相關的信息與動態；及時提出標準、規范、規程、標準圖及技術資料的采購與配備計劃。 組織公司內部人員關于專業技術的學習與培訓；積極推廣和學習新材料、新工藝、新技術、新設備的應用，并及時做好總結工作。1.9 制定員工內部培訓計劃；協助綜合部組織實施員工的職稱評定、考證及繼續教育等工作，制定技術人員崗位業務能力標準和考評辦法，參加考評及定級。1.10 組織繪制銷售合同貼圖。 配合其它部門工作，完成領導交辦的各項臨時性任務。2 崗位工作職責2.1 總工辦主任 遵守及執行公司規定的各項規章制度及任務。2.1.1 在總經理授權下負責公司技術管理日常工作，負責6、組織完成本部門職責范圍內的工作。2.1.2 主持總工辦的全面工作，負責行業技術管理、技術協調工作。2.1.3 根據公司要求及意圖，負責組織項目開發的前期定位設計及論證，組織開展項目定位、技術可行性、經濟可行性分析。2.1.4 協助相關部門（開發部）進行項目的立項、審批工作。2.1.5 負責組織技術管理制度、技術標準制（修）訂工作。2.1.6 負責組織各專業工程師協助相關部門（開發部、工程部等）進行勘察、設計、地基處理、主要材料設備等招標工作。負責組織各專業工程師編寫設計任務書。負責組織項目規劃、方案的設計及評審定案。負責各專業方案的設計確定，在公司造價控制范圍內優化規劃設計方案，控制造價節約投7、資。2.1.7 協助項目管理部完成項目開發報建手續的完成，配合出具各類報批文本。2.1.8 負責對外技術的歸口管理，審查業務部門的技術公文、要件。2.1.9 負責組織檢查、考核技術工作計劃執行情況。2.1.10 組織各專業工程師配合前期進行規劃、方案、施工圖的報建及審查工作。組織專業工程師負責及時處理項目管理部工作中出現的技術問題，及時進行工程變更。2.1.11 負責為項目提供技術支持，協助參與并指導處理項目工程施工中重大技術問題、質量問題的解決。2.1.12 負責組織協調設計單位進行工作，并制定相應進度計劃。組織各專業工程師收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數據，開展專業設計研究工作，并及時8、落實到產品的設計中。負責審定項目建設各階段的材料及施工技術標準，審定各類技術方案、施工組織設計。貫徹實施工程建設標準、規范、規程。2.1.13 審查施工過程中的工程變更和變更簽證。配合其它部門工作，完成領導交辦的各項臨時性任務。2.2 土建工程師 2.2.1 遵守及執行公司規定的各項規章制度及任務。2.2.2 對總工程師及總工辦主任負責，全面負責本專業工作。 2.2.3 負責編寫本專業內的設計任務書。 2.2.4 在本專業范圍內協助領導進行各項招標工作。2.2.5 在本專業范圍內，協調設計單位進行施工圖設計工作，跟蹤各項設計的修改、定稿工作。 2.2.6 協助前期進行土建施工圖報批工作。認真審9、查本專業施工圖紙，及時參加施工圖的會審。 2.2.7 負責及時協助項目工程處理本專業內施工中出現的技術問題及工程變更。2.2.8 根據領導的要求，收集匯總各種技術資料，開展專業設計研究工作，并及時落實到產品的設計中。 2.2.9 繪制銷售合同貼圖。配合其它部門工作，完成領導交辦的各項臨時性任務。 2.3 水暖工程師 2.3.1 遵守及執行公司規定的各項規章制度及任務。2.3.2 對總工程師及總工辦主任負責，全面負責本專業工作。 2.3.3 負責編寫本專業內的設計任務書。 2.3.4 在本專業范圍內協助領導進行各項招標工作。2.3.5 在本專業范圍內，協調設計單位進行施工圖設計工作，跟蹤各項設計10、的修改、定稿工作。 2.3.6 協助前期進行施工圖報批工作，協助前期進行項目給排水、供電及燃氣的委托市政設計及報批工作。 2.3.7 認真審查本專業施工圖紙，及時參加施工圖的會審。 2.3.8 負責及時協助項目工程處理本專業內施工中出現的技術問題及工程變更。2.3.9 根據領導的要求，收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數據，開展專業設計研究工作，并及時落實到產品的設計中。 配合其它部門工作，完成領導交辦的各項臨時性任務。2.4 強電工程師 2.4.1 遵守及執行公司規定的各項規章制度及任務。2.4.2 對總工程師及總工辦主任負責，全面負責本專業工作。 2.4.3 負責編寫本專業內的設計任務書。11、 2.4.4 在本專業范圍內協助領導進行各項招標工作。2.4.5 在本專業范圍內，協調設計單位進行施工圖設計工作，跟蹤各項設計的修改、定稿工作。 2.4.6 協助前期進行施工圖報批工作，協助前期進行項目強弱電的委托市政設計及報批工作。2.4.7 認真審查本專業施工圖紙，及時參加施工圖的會審。 2.4.8 負責及時協助項目工程處理本專業內施工中出現的技術問題及工程變更。2.4.9 根據領導的要求，收集匯總各種技術資料及項目歷史運行數據，開展專業設計研究工作，并及時落實到產品的設計中。 2.4.10 配合其它部門工作，完成領導交辦的各項臨時性任務。第二章技術管理辦法設計任務書編制細則1.目的使施工12、圖內容更能體現甲方意圖，設計深度能保證工程順利施工2.范圍所有新的開發項目 3.職責與內容設計任務書編制是總工辦工作中的一個重要工作，是與設計人員溝通和聯系的重要文件，對設計施工圖紙質量，設計深度要求尤為重要，各專業工程師應予高度重視，全面考慮，以利于設計工作的順利進行。3.1.建筑專業3.1.1工程概況：地理位置、占地面積，棟數、層數、地下層數3.1.2墻體材料:磚混結構、框架結構、剪力墻結構、0.000以下3.1.3地下室防水：防水材料、防水等級、止水帶、防水收頭位置及做法、防水保護層材料及做法3.1.4屋面工程：保溫層材料、厚度，找坡層材料、厚度，防水材料品種，防水收頭、上人屋面面層及做13、法，不上人屋面防水保護層材料及做法、種植屋面土層厚度及做法3.1.5門窗工程：防火門、保溫防盜門、樓宇門、普通防盜門、鋼板門、玻璃門、卷簾門、人防門位置、型號、尺寸，采用的玻璃形式、規格。窗開啟方式、紗窗形式、性能指標、主材料，采用的玻璃形式、規格、五金件配置，是否加護欄、護欄高度、樣式。百葉窗，窗臺高度及做法，公共出入口考慮對講系統。3.1.6內裝修標準：按統一裝修做法，特別之處另加說明3.1.7外裝修標準：涂料、瓷磚、大理石，玻璃幕墻、仿生木墻等顏色、裝飾線做法及節點詳圖3.1.8節能工程：外墻保溫材料、厚度、部位，屋面保溫材料、厚度，室內保溫材料、厚度、部位3.1.9飾面材料：油漆涂料使14、用部位、顏色 、遍數。3.1.10室外工程：散水、臺階及擋墻、殘疾人坡道，外挑檐、雨篷做法，室外防護欄桿做法及形式。3.1.11防火設計：防火等級，防火分區的劃分3.1.12人防設計說明：等級，戰時用途，平時用途3.1.13選用設備設施：電梯、柴油發電機、水泵3.1.14其他注意事項：屋面通氣孔、室內變形縫，堵洞、壓頂，排水溝、集水坑及蓋板，出屋面通風管道做法，風道等。3.2結構專業3.2.1工程概況：地理位置、占地面積，棟數、層數、地下層數，使用年限，抗震設防烈度、安全等級。3.2.2設計依據：規范、圖集，地勘報告，計算應用軟件。3.2.3自然條件：風壓、雪壓，凍土深度、場地類別、地下水位、15、有無液化。3.2.4房間活荷載：設計活荷載取值標準及裝修時允許的堆積荷載。3.2.5地基基礎：承載力、基礎形式、后澆帶的留置及澆筑要求，回填土。3.2.6鋼筋種類及保護層厚度：鋼筋種類應明確，基礎、墻、柱、梁、板等不同部位鋼筋保護層厚度。3.2.7鋼筋接頭、錨固、搭接要求：接頭形式、部位，不同強度砼內，不同受力構件錨固要求。3.2.8砼等級：砼等級要明確，不同等級砼交界處的澆注方式、方法，要考慮施工時能否實現。3.2.9墻體材料、砂漿種類、砂漿等級：明確墻體材料及應用部位，砂漿等級、種類及應用部位。3.2.10結構構造：結構構造選用圖集是否與實際相符，有無特別說明。3.2.11構造柱、圈梁、過16、梁：標注清晰，有斷面圖。3.2.12施工要求：明確養護、振搗，不同根數鋼筋與箍筋的綁扎方式，二排筋的放置要求，梁交接處的鋼筋關系，支座鋼筋與貫通鋼筋的聯系，鋼筋砼剪力墻內拉鉤布置示意圖。3.2.13注意事項：明確施工過程及裝修使用時的結構要求。3.3 給排水3.3.1設計概況：占地面積、總建筑面積，消防水池、生活水池數量、容積，水泵房、換熱站附屬用房及設備，消防用房及設備。3.3.2設計范圍：紅線以內的室內外給水、熱水、排水、雨水、消火栓系統、自動噴淋系統、空調冷凝水系統、室外水泵接合器、市政給水表以內。3.3.3水源：引入城市自來水供水壓力，引入城市自來水管徑及數量。3.3.4給水系統：最高17、日用水量，最高時用水量，二次加壓方式，每層壓力控制措施，如何消毒；熱水、直飲水的循環、加壓、及減壓方式，熱水水源引入，分戶水表選用。3.3.5排水系統：生活污水、洗浴廢水如何排放，最高日排放量、最大時排放量，雨水、空調冷凝水如何排放。 3.3.6消火栓滅火系統，噴淋滅火系統，消防排水系統：消火栓位置、栓槍配置，水壓要求，穩壓水箱位置及容量，高、低區如何控制；消防噴淋設置房間，防火分區分布，最不利點的工作壓力及持續時間，高、低區如何控制；排水集水坑的放置及如何排放。3.3.7管材及施工要求：各種管材的材質，連接方式、工作壓力、試驗壓力，保溫及防結露方式，管道穿墻、板套管形式、如何封堵，管道安裝高18、度、坡度要求，閥門、消防器材選用，管道支架選用。3.4暖通專業3.4.1工程概況：占地面積、總建筑面積，換熱站附屬用房及設備，風機房位置。3.4.2設計范圍：建筑室內采暖、換熱站及通風排煙。3.4.3設計參數：水溫要求，房間需要熱量值。3.4.4采暖系統設計：地板采暖、分水器位置，散熱片，分戶計量表、分戶控制。3.4.5防排煙系統：機房選址合理，選型適當，風機口盡量不采用止回閥。3.4.6管材及施工要求：各種管材（包括風管）的材質，連接方式、工作壓力、試驗壓力，保溫方式，管道穿墻、板套管形式、如何封堵，管道安裝高度、坡度要求，閥門、分水器、風機選用，管道支架形式。3.4.7換熱方式：氣換熱、水19、換熱。3.5電氣專業3.5.1設計概況：占地面積、總建筑面積，商業、辦公、住宅分布情況。3.5.2設計范圍：變配電室，380/220V配電系統的電力、照明等，建筑物接地、消防報警、通信、有線電視、對講監控系統。 3.5.3高壓配電系統、低壓配電系統結構形式及運行方式。3.5.4照明系統：不同功能房間照明亮度的要求。3.5.5線纜選擇及敷設：線徑、根數、敷設方式，照明與各種開關之間連接方式，插座形式，予埋線管的直徑要求。3.5.6防雷接地、等電位。3.5.7電話及網絡系統：每戶留口位置，個數。3.5.8有線電視：每戶留口位置，個數。3.5.9可視對講。3.5.10電視監控系統、車管系統。3.5.20、11消防報警及聯動系統。3.5.12其他施工要求。項目設計管理辦法1 目的為了明確項目設計管理工作的責任、方法和要求，有序開展項目設計管理工作，及時向各相關部門提交規劃、方案及施工圖紙，推進項目設計管理工作進展，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于項目設計工作的管理控制，涉及開發部、總工辦等及有關職能部門。3 職責3.1 開發部負責落實項目電子地形圖。3.2 總工辦負責項目設計的組織工作。3.3 總工辦負責設計任務書的編制及設計跟蹤工作。3.4 開發部負責落實項目規劃設計條件及人防設計要求。3.5 開發部負責落實給水入戶方向、壓力及管徑等參數，熱源的入戶方向、壓力及溫度等參數，電力的入戶方向21、，燃氣的介質、入戶方向及壓力等參數，雨污水的出戶方向、管徑及標高等參數，政府主管部門的有關規定及要求。總工辦專業工程師負責配合開發部落實各項參數，開發部負責辦理各項手續。3.6 總工辦負責組織施工圖的內部會審及參與施工圖會審。3.7 總工辦組織地質勘察招標工作。4 工作程序4.1 規劃設計階段管理4.1.1 總工辦根據項目設計特點，將規劃設計任務書發放給設計單位。同時在設計開始前，協調設計單位制定進度計劃。4.1.2 在設計進行過程中，總工辦依據設計合同、規劃設計任務書和進度計劃的要求和規定，跟蹤檢查設計進度、專業配合等。發現問題及時處理。4.1.3 階段設計任務完成后，總工辦組織公司總經理、22、總工辦、工程部、開發部、銷售部等部門進行設計評審。4.1.4 依據評審結果進行規劃設計方案調整。4.1.5 總工辦在規劃設計方案完成后，提供給開發部作為項目報批依據，根據開發部反饋的規劃審批意見，協調設計單位修改設計方案。規劃審批完成后，進入方案圖及報建圖設計階段4.2 方案及報建圖設計階段管理4.2.1 總工辦根據規劃設計任務書、批復的總規圖組織設計單位進行方案及方案圖設計。同時在設計開始前，協調設計單位制定進度計劃。4.2.2 在設計進行過程中，總工辦組織各專業工程師，依據設計合同、規劃設計任務書和進度計劃的要求和規定，跟蹤檢查設計進度、專業配合等。發現問題及時處理。4.2.3 總工辦在方23、案設計出圖后，組織公司總經理、總工辦、工程部、開發部、銷售部等部門進行設計評審。4.2.4 依據評審結果，總工辦協調設計單位進行方案調整。4.2.5 總工辦在方案圖完成后，提供給開發部作為項目報批依據，根據開發部反饋的規劃審批意見，協調設計單位修改設計方案。4.2.6 在方案圖審批完成后，總工辦負責組織設計單位開始報建圖設計。報建圖設計完成后，提供給開發部作為項目報批依據，根據開發部反饋的規劃審批意見，協調設計單位修改設計方案。報建圖規劃審批完成后，進入施工圖設計階段。4.3 施工圖設計階段管理4.3.1 總工辦根據項目設計特點，編制施工圖設計任務書，并及時將勘察地質報告發放給設計單位。同時在24、設計開始前，協調設計單位制定進度計劃。4.3.2 在設計進行過程中，總工辦組織各專業工程師，依據設計合同、設計任務書和設計進度計劃的要求和規定，跟蹤檢查設計進度、專業配合等。發現問題及時處理。4.3.3 依據政府相關部門要求，必須由政府主管部門設計的部分（熱力、自來水、燃氣、電力高壓外線、電力一戶一表、有線電視系統等）由開發部協調，總工辦提供資料、跟蹤設計，確保設計的合理。4.3.4 在施工圖設計任務完成后，總工辦及時提供給開發部作為項目報批依據，根據開發部反饋政府相關部門（主要為消防、人防、電力、熱力、施工圖審查機構等）意見，協調設計單位進行答復、修改。4.3.5 在施工圖完成之后，總工辦將25、施工圖紙提交工程管理部，由工程部負責發放至相關部門、單位，并要辦好圖紙交接簽認手續。第三章工 作 流 程 圖設計方案工作流程分析已批準的可研報告初步選定設計單位編寫方案設計任務書總工（主管副總）審定方案設計任務書內部初審開發部簽訂設計合同設計合同備案開發部或工程部參與內審設計院進行方案設計總工審定方案設計內部初審項目管理部參與內審組織公司專題會議評審公司領導審批開發部辦理申報手續匯總各類意見開發部收集方案申報過程中的意見設計院修改方案項目定位流程圖銷售部需提供：1、項目定位思路銷售部需提供：1、市場調查報告開發部需提供：1、 地形圖2、 給水接口參數3、 排水接口參數4、 電力接口參數5、 燃26、氣接口參數6、 熱力接口參數7、 有線等參數總工辦進行項目定位設計：1、 整體定位2、 規劃思路3、 技術指標4、 經濟指標5、 面積段6、 戶型比例等項目定位評審參加部門：1、 總經理2、 相關副總經理銷售部工程部3、 開發部設計評審未通過，根據會議精神調整總工辦組織項目定位設計評審定位設計評審通過編寫規劃設計任務書設計任務書討論會簽規劃設計流程圖開發部需提供：1、 規劃設計條件2、 計委立項批文總工辦依據項目定位編寫規劃設計任務書規劃設計任務書主管副總審批根據主管副總審批意見修改規劃設計任務書提交設計單位設計單位進行設計規劃方案出圖設計評審參加部門：1、 總經理2、 相關副總經理3、 銷售27、部工程部4、 開發部設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審通過設計單位進行修改提交開發部開發部進行規劃報批規劃提出修改意見規劃局批準方案報建圖設計流程圖開發部需確認：1、 批復的規劃圖設計單位依據規劃設計任務書設計設計評審參加部門：1、 總經理2、 相關副總經理3、 銷售部工程部4、 開發部平立面方案出圖設計評審提出修改建議總工辦組織設計評審設計評審通過方案圖出圖設計單位進行修改提交開發部規劃提出修改意見開發部規劃報批規劃局批準設計單位進行修改報建圖設計出圖提交開發部報批規劃提出修改意見規劃局批準施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖開發部需確認：批復的報方案圖總工辦依據項目實際情況編28、寫施工圖設計任務書根據主管副總審批意見修改施工圖設計任務書主管副總審批施工圖設計任務書提交設計單位設計單位進行設計施工圖由工程部發放施工圖出圖會審參加部門：1、 工程部2、 開發部3、 施工單位4、 監理單位總工辦組織施工圖內部會審提交開發部進行施工圖審查、消防審批、人防審批等會審參加部門：1、 工程部開發部2、 總工辦3、 施工單位4、 監理單位5、 設計單位項目部組織施工圖會審根據審批修改意見進行答復圖紙審查意見形成圖紙會審記錄由工程部發放執行外網、景觀施工圖設計、圖紙審查及會審程序總流程圖前期部需提供：1、 給水接口參數2、 排水接口參數3、 電力接口參數4、 燃氣接口參數5、 熱力接口參數6、 有線等參數設計任務書會審總工辦依據項目實際情況編寫施工圖設計任務書施工圖設計任務書提交設計單位會審參加部門：工程、材料、預算、銷售、總工辦、主管副總設計單位進行設計規劃局提出修改意見設計單位進行修改市政園林處提出修改意見設計單位進行修改景觀施工圖外網施工圖互動提交開發部報批提交開發部報批外網及景觀施工圖出圖施工圖由工程部發放會審參加部門：1、工程部2、預算部總工辦組織施工圖內部會審設計評審參加部門：1、 工程部開發部2、 總工辦3、 施工單位4、 監理單位5、 設計單位項目部組織施工圖會審形成圖紙會審記錄由工程部發放執行