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1、房地產(chǎn)有限公司合同管理辦法編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 合同管理制度 第一章總則第一條為規(guī)范合同管理工作，避免和減少因合同管理不當(dāng)造成的損失，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合福建xx/xx（福建）房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱為公司）實(shí)際情況，特制訂本辦法。第二條本辦法所稱合同是指公司與其他法人、其他組織、個人之間簽訂的經(jīng)濟(jì)合同、技術(shù)合同。勞動合同另行規(guī)定。第三條本辦法適用于公司及所屬子公司。第四條合同管理實(shí)行分級管理原則和歸口管理原則，并實(shí)行承辦人制度、審核會簽制度和重大合同專題會審制度。第二章合同管理部門及職責(zé)第五條公2、司的合同歸口管理部門為總經(jīng)理室；公司所屬職能部門負(fù)責(zé)本部門分工范圍內(nèi)的合同管理工作。合同歸口管理部門對合同管理工作進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。第六條合同管理工作的主要內(nèi)容包括：1建立健全公司合同管理制度；2保管公司的法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書；3監(jiān)督公司的合同依法、依程序簽訂；4建立合同檔案，對合同進(jìn)行登錄、統(tǒng)計(jì)、保管及例行報(bào)表；5監(jiān)督檢查合同的履行；6其他合同管理工作。第七條每件合同須由公司總經(jīng)理或公司所屬職能部門確定一主要承辦人（以下稱為承辦人）。承辦人可以是業(yè)務(wù)人員或法律工作人員，但不得是社會臨時(shí)性借、聘人員。承辦人須依法律、法規(guī)及本辦法進(jìn)行工作。承辦人應(yīng)對自簽約起至合同3、履行完畢全過程負(fù)責(zé)，期間出現(xiàn)的任何與合同有關(guān)的問題須及時(shí)與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，并以承辦人為主進(jìn)行解決。第三章合同的審查與簽訂第八條在合同簽訂前，承辦人應(yīng)對合同另一方當(dāng)事人的主體資格和資信進(jìn)行了解和審查：1主體資格合法：具有經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照，其核載的內(nèi)容與實(shí)際相符；2欲簽合同標(biāo)的應(yīng)符合當(dāng)事人經(jīng)營范圍，涉及專營許可的，應(yīng)具備相應(yīng)的許可、等級、資質(zhì)證書；3由代理人代簽合同的，應(yīng)出具真實(shí)、有效的法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書、代理人身份證明；4具有相應(yīng)的履約能力：具有支付能力或生產(chǎn)能力或運(yùn)輸能力等。必要時(shí)應(yīng)要求其出具資產(chǎn)負(fù)債表、資金證明、注冊會計(jì)師簽署的驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)文件；5具有履約信用：過去三年重合4、同、守信用，現(xiàn)時(shí)未涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛或重大經(jīng)濟(jì)犯罪案件。合同承辦人應(yīng)根據(jù)審查結(jié)果在請示單上注明自己的審查意見。合同對方當(dāng)事人履約能力或資信狀況有問題的，不應(yīng)與其簽訂合同；必須簽訂合同時(shí)，應(yīng)要求其提供合法、真實(shí)、有效的擔(dān)保。其中，以保證形式作出的擔(dān)保，其擔(dān)保人必須是具有代償能力的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并應(yīng)對擔(dān)保人適用前款規(guī)定進(jìn)行審查。上述所列各種文件為合同不可缺少的組成附件，其文本為復(fù)印本時(shí)，須加注 “與原件核對無誤”字樣，并由核對人簽字。第九條凡公司所屬職能部門認(rèn)為重要的或標(biāo)的額較大的合同談判，應(yīng)有公司法律顧問和經(jīng)濟(jì)技術(shù)等專業(yè)人員參加。第十條合同除即時(shí)清結(jié)者外，一律采用書面形式。凡國家、行業(yè)或公司有標(biāo)準(zhǔn)5、或示范文本的，應(yīng)當(dāng)適用。當(dāng)事人協(xié)商一致的修改、補(bǔ)充合同的文書、電報(bào)、電傳、圖表等是合同的組成部分。計(jì)劃單、調(diào)撥單、任務(wù)單、預(yù)算單等一類文件可以作為合同的組成部分，但不得以其替代合同。第十一條合同的起草應(yīng)由己方或以己方為主承擔(dān)，語言應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、簡練、準(zhǔn)確。合同中的術(shù)語、特有詞匯、重要概念應(yīng)設(shè)專款解釋。合同中涉及數(shù)字、日期時(shí)須注明是否包含本數(shù)。公司常用的合同，由公司法律顧問擬訂示范合同文本，公司各職能部門據(jù)此起草合同。凡合同標(biāo)的在人民幣壹佰萬元以上的重大合同，力爭由己方起草。第十二條合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1合同各方的法定名稱、地址、郵政編碼、電話，法定代表人姓名、職務(wù)，代理人姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式；2簽6、約的目的和依據(jù)；3標(biāo)的；4數(shù)量和質(zhì)量，包括檢測標(biāo)準(zhǔn)和方式5價(jià)款或酬金，包括支付方式；6履行的地點(diǎn)、期限和方式；7爭議解決方式；8違約責(zé)任；9變更或解除條件；10根據(jù)法律或合同性質(zhì)必須具備的條款或雙方當(dāng)事人共同認(rèn)為必須明確的條款；11正副本份數(shù)、存放地點(diǎn)；12生效的時(shí)間和條件；13約定的聯(lián)系方式；14附件名稱；15簽約的地點(diǎn)、日期；16簽約各方開戶銀行及賬號；17簽約各方公章或合同專用章；18法定代表人或代理人簽章。涉外合同的內(nèi)容按照有關(guān)法律規(guī)定確立。第十三條法定代表人授權(quán)委托代理人簽訂合同時(shí)，必須簽署授權(quán)委托書。授權(quán)委托書必須明確委托許可權(quán)和期限，禁止使用“全權(quán)代理”一類的文字。涉及下列合同時(shí)7、，須每次單獨(dú)一次性特別授權(quán)：1擔(dān)保合同；2資產(chǎn)抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓、出售、收購合同；3投資合同、股東協(xié)議、出資協(xié)議；4企業(yè)合并、兼并、聯(lián)營合同；5需要授權(quán)的其他合同；第十四條合同簽訂之前，承辦人應(yīng)將請示單、合同草案及與合同有關(guān)的證明材料提請業(yè)務(wù)部門簽署意見后，報(bào)總經(jīng)理室審核。總經(jīng)理室在審核合同草案時(shí)，可根據(jù)需要，在請示單上要求有關(guān)業(yè)務(wù)部門、審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門出具審核意見，或要求承辦人提供與合同有關(guān)的補(bǔ)充證明材料。總經(jīng)理室以及總經(jīng)理室在請示單上要求出具審核意見的各部門應(yīng)在請示單上對合同出具審核意見。意見必須有有關(guān)審核部門負(fù)責(zé)人及具體審核人員的簽章。對不具備各審核部門審核意見的合同草案，總經(jīng)理可拒絕簽8、署。審核意見應(yīng)明確、具體，禁止使用“原則同意”、“基本可行”等模糊性語言，一旦使用，視為對合同草案的否定。第十五條業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門對合同審核的內(nèi)容宜包括：1合同的經(jīng)濟(jì)性：（1）市場需求情況屬實(shí)；（2）市場需求預(yù)測可靠、合理；（3）投入產(chǎn)出核算經(jīng)濟(jì)、準(zhǔn)確。2合同的技術(shù)性：（1）工程技術(shù)依據(jù)真實(shí)、可靠；（2）技術(shù)措施完備、可行；（3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)科學(xué)、真實(shí)、可行。3合同的可行性：（1）整本專案技術(shù)具有可靠性；（2）經(jīng)濟(jì)效益或社會效益具有真實(shí)性；（3）資產(chǎn)、資金使用效果的財(cái)務(wù)可行性；（4）具有可操作性。4合同的安全性：（1）涉及的知識產(chǎn)權(quán)已采取相應(yīng)的保護(hù)或限制措施；（2）無損本公司商譽(yù)、商業(yè)秘密9、及其他利益。5業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門認(rèn)為必須審核的其他內(nèi)容。第十六條審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門對合同的審核內(nèi)容宜包括：1資金、資產(chǎn)的合法性：（1）資金來源合法，資產(chǎn)的所有權(quán)明確、合法；（2）資金使用和資產(chǎn)動用的審批手續(xù)合法；（3）資金、資產(chǎn)的用途及使用方式合法。2價(jià)款、酬金和結(jié)算的合理、合法性：（1）價(jià)款、酬金的確定正確合理、合法；（2）資金結(jié)算、酬金支付方式明確、具體、合法；（3）與資金、資產(chǎn)等有關(guān)的其他事項(xiàng)。3索賠條款的合法性。4審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門認(rèn)為需審核的其他內(nèi)容。第十七條總經(jīng)理室對合同的審核內(nèi)容宜包括：1合法性：（1）主體合法，簽約各方具有簽約的權(quán)利能力和行為能力；（2）內(nèi)容合法，簽約各方意思表10、示真實(shí)、有效，無悖法律、法規(guī)，無顯失公平內(nèi)容；（3）形式合法；（4）簽約程序合法。2嚴(yán)密性：（1）條款齊備、完整；（2）文字清楚準(zhǔn)確；（3）設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)具體、確切；（4）相應(yīng)手續(xù)完備；（5）相關(guān)附件完備；（6）附加條件適當(dāng)、合法。3可行性：（1）資信可靠，有履約能力；（2）擔(dān)保方式切實(shí)、可靠。4合同承辦形式審核：（1）承辦人無誤；（2）符合規(guī)定程序；（3）各審核部門審核意見齊備；（4）合同文本文字無誤，正副本及附件份數(shù)齊備。5總經(jīng)理室認(rèn)為需審核的其他內(nèi)容。第十八條公司實(shí)行重大合同專題會審制度凡合同標(biāo)的在人民幣壹仟萬元以上的合同，承辦人應(yīng)提請總經(jīng)理室牽頭召開專題會議，各審核部門參加，在專題會11、議上各審核部門充分深入地闡述各自對該合同的審核意見。 第十九條總經(jīng)理室根據(jù)其職責(zé)范圍對合同簽訂程序、履行情況及履行結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督。第二十條承辦人向總經(jīng)理室提交合同草案時(shí)，應(yīng)預(yù)留27個（含本數(shù)）完整工作日供其審核。總經(jīng)理室要求有關(guān)業(yè)務(wù)部門、審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門在限定時(shí)限內(nèi)出具審核意見的，或要求承辦人在限定時(shí)限內(nèi)提供與合同有關(guān)的補(bǔ)充證明材料的，各審核部門和承辦人應(yīng)按時(shí)完成。如遇特殊情況需延長審核時(shí)間時(shí)，總經(jīng)理室應(yīng)向承辦人申明理由并征得同意，且審核時(shí)間最長不得超過15個（含本數(shù)）完整工作日。第二十一條各審核部門在審核合同草案時(shí)，發(fā)現(xiàn)重大錯誤、遺漏、不妥時(shí)，應(yīng)在審核意見中予以明確并提出修改意見。總經(jīng)理室認(rèn)12、為需要退改時(shí)，應(yīng)連同全部文件退還承辦人。承辦人修改之后應(yīng)重新申請審核，審核期限重新計(jì)算。第二十二條 總經(jīng)理室結(jié)束審核后，負(fù)責(zé)將各部門審核意見匯總修改成合同修訂稿，并將請示單和合同修訂稿退還承辦人，由承辦人將合同修訂稿送合同對方當(dāng)事人。合同對方當(dāng)事人對合同修訂稿認(rèn)可后，承辦人將請示單和合同修訂稿送總經(jīng)理室，并由總經(jīng)理室轉(zhuǎn)呈公司分管副總、總經(jīng)理。第二十三條總經(jīng)理根據(jù)各審核部門及總經(jīng)理室的審核意見，決定是否簽約。決定簽約時(shí)，應(yīng)在全部文本上以同一形式簽字；決定不予簽約時(shí)，應(yīng)以書面形式明示意見。第二十四條公司總經(jīng)理批準(zhǔn)簽約后，由總經(jīng)理室根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的合同修訂稿制作正式合同。留存壹份正式合同的復(fù)印件后，由總13、經(jīng)理室將正式合同原件蓋公司騎縫章后返回承辦人，由承辦人交合同對方當(dāng)事人；合同對方當(dāng)事人正式簽章后，承辦人持請示單及蓋有公司騎縫章的合同至總經(jīng)理室蓋公司公章。合同正式簽訂后，由承辦業(yè)務(wù)部門的資料員負(fù)責(zé)將合同文稿分發(fā)到公司相關(guān)部門及對方當(dāng)事人。第二十五條簽約原則上不得使用轉(zhuǎn)委托方式，必須使用的，應(yīng)事先征得委托人同意，并由本公司總經(jīng)理室審查復(fù)代理人資格。第二十六條公司的各職能部門不得以自己的名義對外簽訂合同。第二十七條承辦人應(yīng)對其提供的材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第二十八條任何人不得以任何形式泄漏合同涉及的商業(yè)、技術(shù)秘密。第四章合同的履行第二十九條合同正式生效前，不得實(shí)際履行合同。（附“關(guān)于合同管理中若干問題14、的特別規(guī)定” ）合同生效后，必須全面、及時(shí)、實(shí)際履行合同，除法律另有明文規(guī)定或合同約定外，不準(zhǔn)不全面、不適當(dāng)履行或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)賣合同。第三十條任何人發(fā)現(xiàn)對方不履行或不全面、不適當(dāng)履行合同時(shí)，應(yīng)立即通告承辦人，承辦人應(yīng)在法定或約定期限內(nèi)以法定或約定方式向?qū)Ψ教岢霎愖h。異議文件須經(jīng)公司法律顧問審核，并報(bào)總經(jīng)理室備案。收到對方履行異議時(shí)，承辦人亦應(yīng)在法定或約定期限內(nèi)以法定或約定方式予以答復(fù)。第五章合同的變更和解除第三十一條變更或解除合同，須符合法定或約定的形式及程序。第三十二條變更或解除合同的通知或答復(fù)須在法定或約定期限內(nèi)作出。第三十三條變更或解除合同未達(dá)成書面協(xié)議前，原合同有效。第三十四條合同變更或解15、除的程序與合同簽訂程序相同。第六章合同糾紛的處理第三十五條合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)首先采用協(xié)商、調(diào)解方式解決。協(xié)商或調(diào)解能夠達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)依合同簽訂程序簽訂書面協(xié)議。協(xié)商或調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，可依合同約定選擇仲裁或訴訟方式解決糾紛。第三十六條合同發(fā)生糾紛時(shí)，承辦人應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門和人員，并報(bào)總經(jīng)理室備案，同時(shí)應(yīng)迅速收集下列有關(guān)證據(jù)：1合同文本，包括附件、變更或解除的協(xié)議、有關(guān)電報(bào)、信函、圖表、視聽材料等；2有關(guān)的票據(jù)、票證；3質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的法定或約定文本、封樣、樣品、鑒定報(bào)告、檢測結(jié)果等；4證人證言；5其他有關(guān)材料。第三十七條合同發(fā)生糾紛后，承辦人須及時(shí)將糾紛及處理情況報(bào)總經(jīng)理室備案。第三十八條仲裁或16、訴訟解決糾紛時(shí)，承辦人應(yīng)商總經(jīng)理室確定代理人、訴訟方案等，并向總經(jīng)理報(bào)告。第三十九條合同糾紛處理的有關(guān)調(diào)解書、協(xié)議書、裁決書、判決書應(yīng)由總經(jīng)理室歸檔，副本或復(fù)印本可交承辦人、有關(guān)部門或人員使用。第四十條總經(jīng)理室和各職能部門應(yīng)在各自管理許可權(quán)內(nèi)對合同建立檔案并對文本妥善保管（正式合同原件保存的優(yōu)先權(quán)順序?yàn)椋贺?cái)務(wù)部門、承辦業(yè)務(wù)部門、總經(jīng)理室）。合同檔案內(nèi)容包括：1合同文本及份數(shù)、各文本存置記錄：2承辦人登記；3合同附件、審查意見及其他有關(guān)文件；4履行情況記載；5糾紛或爭議的處理情況記載及有關(guān)材料。第四十一條對方當(dāng)事人逾期不履行生效協(xié)議、裁決、判決時(shí)，承辦人應(yīng)及時(shí)商總經(jīng)理室并經(jīng)總經(jīng)理同意，向人民法院17、申請強(qiáng)制執(zhí)行。第七章檢查與獎懲第四十二條公司總經(jīng)理室對公司所屬職能部門的合同管理工作實(shí)施監(jiān)督與指導(dǎo)。各職能部門應(yīng)自覺檢查合同的訂立、履行、管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。第四十三條公司對在合同管理工作中作出成績者及避免或挽回經(jīng)濟(jì)損失者予以表彰和獎勵。第四十四條有下列情形之一，情節(jié)嚴(yán)重造成重大經(jīng)濟(jì)損失或擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)損失的，對責(zé)任人予以通報(bào)批評或經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。1簽訂有重大缺陷或無效合同的；2審核人員無正當(dāng)理由延誤審核的；3因?qū)徍巳藛T疏忽未審出合同缺陷的；4未依法律和本辦法規(guī)定變更或解除合同的；5丟失合同文本及相關(guān)文件的；6提供虛假資料的；7超越授權(quán)或?yàn)E用授權(quán)簽約的；8未按規(guī)定18、進(jìn)行授權(quán)或轉(zhuǎn)委托的；9發(fā)生糾紛后，隱瞞或不及時(shí)向有關(guān)部門匯報(bào)或不及時(shí)采取措施的；10有關(guān)法律性文件未經(jīng)審核的；11應(yīng)當(dāng)或可以追究對方違約責(zé)任而擅自放棄的；12在合同簽訂或履行當(dāng)中，與對方或第三人惡意串通或收受賄賂的。13泄漏合同意向、商業(yè)秘密或有關(guān)機(jī)密的；14使用非法手段簽訂合同的。第八章附則第四十五條本辦法自發(fā)布之日起生效，此前有關(guān)文件與本辦法相抵觸者自行失效。第四十六條公司所屬職能部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本部門情況，制定具體管理辦法，并向公司備案。第四十七條公司的下屬子公司（獨(dú)立法人）依據(jù)本辦法向公司呈報(bào)合同草案時(shí)，應(yīng)向公司總經(jīng)理室呈報(bào)，再由總經(jīng)理室按本章規(guī)定的程序進(jìn)行審核。審核通過并經(jīng)總經(jīng)19、理簽字同意后，由公司總經(jīng)理室退交呈報(bào)單位，由該子公司總經(jīng)理簽署合同。 第四十八條本辦法由公司總經(jīng)理室負(fù)責(zé)應(yīng)用解釋，自發(fā)布之日起施行。 編制：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：關(guān)于合同管理中若干問題的特別規(guī)定福建xx/xx（福建）房地產(chǎn)有限公司合同管理辦法（以下簡稱合同管理辦法）第二十九條規(guī)定“合同正式生效前，不得實(shí)際履行合同”。為了在強(qiáng)化規(guī)范化管理的同時(shí)又能根據(jù)緊急情況適當(dāng)靈活處置，特作出如下例外規(guī)定：一、遇緊急情況，來不及按合同管理辦法的規(guī)定程序報(bào)批合同的，在兼具以下兩種條件時(shí)，可先實(shí)際履行合同，后補(bǔ)簽合同：1、 合同的基本內(nèi)容（另一方當(dāng)事人的名稱、合同標(biāo)的、金額、履約時(shí)間）應(yīng)在實(shí)際履行前書面向20、公司總經(jīng)理室備案；2、 公司總經(jīng)理在備案單上簽字批準(zhǔn)。(備案單使用請示單的形式,內(nèi)容必須包括另一方當(dāng)事人的名稱、合同標(biāo)的、金額、履約時(shí)間)二、鑒于所有的大型工程項(xiàng)目，公司與項(xiàng)目總承包商之間都簽有總包合同，各種零星項(xiàng)目原則上都應(yīng)由總承包商進(jìn)行。只有那些總承包商明確表示無法涵括在總包合同中的項(xiàng)目或總承包商明確表示無法及時(shí)處理的項(xiàng)目，項(xiàng)目部才能申請與其他符合公司要求的單位另行簽訂零星合同。此類零星合同必須在大型工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過之日起一個月內(nèi)由項(xiàng)目部排出計(jì)劃（計(jì)劃中應(yīng)明確另一方當(dāng)事人的名稱、合同標(biāo)的、金額、履約時(shí)間、能否從總承包商款項(xiàng)中予以扣除等內(nèi)容），報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。只有在報(bào)批計(jì)劃中獲得總經(jīng)理批準(zhǔn)的零星項(xiàng)目才可與對方簽訂合同。三、第一條、第二條所涉及到的情況在補(bǔ)簽合同時(shí)，仍應(yīng)按合同管理辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。