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1、房地產公司顧客敏感點及產品標準要點制度附清單編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 顧客敏感點及產品標準要點管理制度1 目的為規范集團各地區公司項目定位及策劃階段的操作，加強對 “顧客敏感點和產品標準要點”這一重要節點的監控，以達到作業程序的系統性和科學性、提高產品性價比和建立完整的項目價值體系，特編制此辦法；本管理辦法適用于項目的策劃及概念性方案設計階段；2 范圍適用于集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。3 職責a) 集團投資與策劃部負責本制度的制訂、修改、指導和監督；b) 集團公司全資擁有、控股或相對控股的房2、地產公司項目策劃總監負責執行本制度；c) 本制度解釋權歸集團投資與策劃部。4 目的為規范集團各地區公司項目定位及策劃階段的操作，加強對 “顧客敏感點和產品標準要點”這一重要節點的監控，以達到作業程序的系統性和科學性、提高產品性價比和建立完整的項目價值體系，特編制此辦法；本管理辦法適用于項目的策劃及概念性方案設計階段；5 定義顧客敏感點是能引起顧客購買興趣，是顧客具體需求在產品中的體現，相對投入有較大的產出效益，因此設計者對顧客敏感點項目應重點考慮，綜合平衡總成本時優先保證敏感點工程項目。顧客敏感點項目受目標顧客群的需求影響，也受產品檔次定位影響，同時也受項目競爭策略的影響。因此每個項目策劃過程3、中分階段確定產品的顧客敏感點。6 分類：a) 顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目（在項目策劃階段確定），以及實施措施和質量標準（策劃團隊離開前確定敏感點項目工藝工序，作為行銷總監工作標準）；b) 附件表格規定了顧客敏感點項目分類和分解項目，并給出一般的敏感點等級：i. 顧客敏感項目，為必須執行項目ii. 顧客重視項目，具體項目中可作為顧客敏感點項目iii. 備選項目7 策劃實施說明a) 每個項目都應確定顧客敏感點項目，最終指導建筑設計和施工。顧客敏感點工程標準應恰當反映競爭策略，產品定位和目標顧客需求，同時要反映產品策劃的核心價值體系；b) 策劃團隊在項目策劃階段確定顧客敏感點類別i. 4、其中有四項為顧客敏感點項目，六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從下表中的中類中選定，并可根據具體項目增加新的項目，填寫顧客敏感點及產品標準要點表中相應攔目；ii. 顧客敏感點及標準要點完成稿會同實施方案設計任務書一起交給設計院指導概念性方案后的各專業后續設計工作。實施方案或初步設計完成后，應確定顧客敏感點的工藝工序以及材料標準，作為行銷監理工作指引，作為施工圖設計過程以及建造過程的工作指南；c) 顧客敏感點措施和設計標準是沿海產品設計要求，一般高于國家設計規范，設計中除此之外設計內容還必須滿足有關建筑勘察設計規范。8 確定及審核程序a) 顧客敏感點和產品標準，本項由集團投資與5、策劃審核，不同部門有重大分歧時，由分管投資與策劃的執行總裁決策：i. 由項目策劃團隊牽頭編制； ii. 在完成項目市場定位后，策劃團隊應結合項目策劃報告編制顧客敏感點清單，確定本項目的顧客敏感點項目，應完成表格中的大類和中類部分；iii. 在項目論證會結束后，結合項目產品定位和概念性方案設計任務書的編寫，應填寫完成小類內容；iv. 在完成概念性方案招標后，結合中標方案，策劃團隊應組織編寫產品標準要點，作為概念性方案修改和后續階段設計的指導原則；b) 產品標準手冊，本項由執行總裁審批（關注片區）i. 在實施方案完成后，項目策劃團隊應依此編制完整的產品標準手冊，用以指導初步及施工圖設計，各項專項設6、計；ii. 產品標準手冊，為編制交樓及驗收標準的依據。顧客敏感點及產品標準要點清單顧客敏感點項目所涉及的硬件設施產品標準要點（應填寫具體的材料及標準）工藝工序要點大類中類等級小 類等級環境設計和景觀節點社區外部環境、景觀綜合形象A入口大門(含門衛崗亭) A與場地和景觀設計取得協調，采用當地材料和傳統工藝。圍墻（圍欄）考慮與地面材料和圖案關系，順應地勢和結合植物的外形外部綠地、外部開放空間、商業設施及其他構筑物.A注重景觀氣勢和對行人的引導作用。小區外圍燈光設計A公共區域環境部品類別B例如：休閑座椅、太陽傘、垃圾筒、指示牌等小區外圍建筑天際線B色彩和形式富于變化，成本許可情況下宜采用坡屋頂形式27、)社區級戶外公共空間B公共活動場所A考慮公共活動場地、綠化、景觀水體、游泳池地面鋪砌與建筑群、道路交通系統的綜合關系，以營造溫馨的環境氛圍。公共活動場地設置以居民年齡結構為基礎，可設為幼兒兒童游戲場地，青少年和老年活動場地。綠化、景觀水體B綠化植物考慮生態、景觀和使用三方面因素。水體可分為水池、流水、瀑布和噴泉，根據設計意圖和地形采用，注意水體深度和水體邊緣處理，以及水體清潔。地面鋪裝B滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀要求（視覺），考慮舒適、自然、協調而對鋪裝在材料、色彩、組合三方面做出設計。3)商業步行街或商業廣場B地面鋪裝B會所、公建服務設施，步行街，建筑小品等的綜合表達以營造良好的環境氛8、圍。安排在居住區主要景觀位置上，如居住區出入口，居住區中心，居住區景觀軸線或制高點上。街道立面B環境小品B4)示范區、樣板房A設計圖紙確定A景觀的中心，設施的中心。功能相對完整，住宅群體景觀、公建群體景觀、綠地景觀、道路景觀綜合體現。5)環境其他設施B邊緣：不同性質地坪交接處，B軟硬質地面、水體與硬地、車道與人行道、地面和墻體交界處，需特別重視，并提出詳圖護坡、踏步、坡道、樹穴B注重形式、材料、色彩組合，設計中提供詳圖。圍欄 地面鋪裝B鋪裝滿足使用要求（感覺和觸覺）和景觀要求（視覺），圍欄考慮與地面材料和圖案關系，順應地勢和結合植物的外形，設計中提供詳圖環境小品B分為街道小品和綠化小品特定功能9、性設施：座椅、護柱、種植容器、垃圾箱，景觀性小品：雕塑、水池、噴泉、構架等。位置、尺度和藝術性是環境小品成敗關鍵。戶外場地體育設施C健身場地、游泳池B宜結合園林景觀設計，同時兼做景觀水體。競技體育場地C有噪聲的體育場所宜集中布置，并結合園林景觀設計，散布于環境綠化中。無噪聲的設施可作為園林景觀開放空間設置。休閑體育場地C項目的選擇考慮能作為園林景觀開放空間。項目選擇貼近居民的生活形態。組團內部活動設施B老年人活動場A1.老年人健身、休閑與交流等多樣化活動。2.考慮作為青少年或家庭活動空間。3.位置結合居住區各種形式綠地設置。兒童活動場A1.接近住戶和住宅單元，便于家長監護。2.空間相對圍合，可10、設在居住組團內。3.考慮家長陪伴和監護的休息設施。4.100-150戶設一處，服務半徑小于100米。組團6合1A門禁/組團會客/自動販賣機（小店）/集中信報牛奶箱/保潔及公共衛生設施/娛樂、活動室其他設施C綜合場所C1.組團居民都適用的綜合性集會廣場。2.位置接近小區交通干道。3.廣場空間需適當分割，地面鋪砌圖案豐富。廣場布置尺度適宜的景觀小品。主題活動場C根據具體項目主題概念確定公共服務設施商業服務A會所A1.以會所建設為項目賣點之一，與中心公共綠地形成項目樣板區2.會所設在小區中心，景觀最好的位置。菜市場、超級市場B1.位置考慮對外開放的可能，便于該地區居民的利用。2.不能破壞周圍的居住環11、境如灰塵、陰影、噪聲、異味等影響。服務B金融郵電C一般設在中心地區，布置時要考慮到生活流線。中餐廳、西餐廳C考慮到污染，中餐廳慎重設置。教育B幼兒園、小學、普通中學B1.保證學生上學途中安全。2.考慮學校對外開放，便于該地區居民的利用。3.不能破壞周圍的居住環境如灰塵、陰影、噪聲。4.設計要注意營造良好的整體環境。行政管理C物業管理、居委會、派出所C按項目需要和主管部門要求設置。醫療衛生C社區康服中心、門診所C容易接近的位置。注意噪聲和私密性。住宅組團戶外活動環境B建筑組團庭院綠化。兒童活動場B為居民提供良好的戶外活動環境。應考慮以下因素：1.形成良好而富有主題特征的景觀2.構筑適宜在其中進行12、各類戶外生活活動的空間環境。3.以及住宅間活動的安全和心理要求。4.組團形式有利于形成完整物業管理模式，保證物業管理便利、經濟。5.空間組合形式，建筑底層空間布局，組團機動車停車模式。規劃建筑群體間園林景觀和居民活動內容，以及組團與周邊交通組織。形成完整物業管理模式B組團門禁/門衛系統B組團機動車停車模式B首層停車位置B道路系統交通組織采用人車分行的原則B專門的步行道路系統。A1.根據需要確定交通組織采用人車合行或分行的原則，2.道路順而不穿，方便尋訪及識別。3.路網結構合理，考慮機動車道路分級，同時要考慮專門的步行道路系統。4.道路系統設計要注重道路通達性，道路景觀和對住宅區環境影響，以及營13、造良好街道生活氛圍。分級的機動車道路系統B生活休閑道路A停車模式B街道停車B1.車輛停放與園林庭院計、組團設計相配合。2.合理確定停車步行距離。按集中停車規模確定停車服務半徑。商服中心考慮集中停車。3.非居民停車宜集中，居民停車可分散。4.減少居住區內汽車通行量，減少空氣和噪聲污染。地下停車庫B集中停車場B多層停車庫C其他市 政配套設 施中水系統C中水管網C前期投入大，運營時可節約用水，生態性節能型居住區可考慮采用污水處理系統或與稅收集系統。C直飲水系統（分質供水）C凈水管網C前期投入大，運營時成本相對較低，較高標準居住區可考慮采用凈水處理系統C小區智能化安全防范系統B出入口管理及周界防越報警14、A設置可視對講與門控系統。對講與防盜門控制系統A設置出入口及周邊安防報警和電視監控系統。設置電子巡更系統。住戶報警B包括紅外監視，自動布防，自動報警，緊急報警等功能。尋更管理A設置供電、公共照明、供水、消防、車庫等公共衛生設施的電視監控系統信息管理系統B遠傳抄收與管理B一般中心城市為基本配置，做到水、電、燃氣三表戶外計量車輛出入停放管理B基本配置，作為客戶資源，可與布線服務商分享利益。緊急廣播與背景音樂A背景音樂設置應與景觀效果配合。信息網絡系統B電話閉路電視B起居室、主臥室、書房、衛生間設電話接口，起居室、主臥室、書房、設有線電視接口高速寬頻數據網A起居室、書房、設寬頻接口寬帶光纖接入網B接15、入小區產品顧客敏感點項目及質量標準-建筑單體顧客敏感點項目所涉及的硬件設施產品標準要點（應填寫具體的材料及標準）工藝工序要點大類中類等級小 類等級公共部分住宅入口B入口A1、 住宅入口標志醒目，綜合形象富于個性。2、 根據項目定位首層電梯大堂采用精裝修。首層電梯大堂B垂直交通B樓梯間B1、不設電梯的樓梯間適當提高裝修標準，形成良好顧客界面。2、設電梯的疏散樓梯間采用簡裝修。樓梯間（消防疏散）D電梯間及走廊B1、電梯大堂作為裝修重點之一，適當提高標準。2、電梯選型采用名廠電梯，設計前充分分析運送能力，計算電梯等候時間。電梯B建筑風 格建筑立面B建筑立面A1. 通過建筑立面，建筑細部，材質以及色彩16、表現出具有強烈風格特征的建筑形象。2. 注重建群體組合，創造與景觀環境協調的街景建筑街景B建筑街景A戶型設計公共活動區B起居室B1.起居室形狀應方正，適宜家具布置2.戶內交通線路應避免斜穿起居室。3.起居室面積20-45平方米，如有可能與餐廳分開設置。4.起居室必須開放、明亮有較好的視野和景觀。起居室最好與陽臺相連。5.結構梁偏向走道和次要房間，臥室內不露梁角。餐廳B1. 高標準住宅宜獨立設置餐廳，或與廚房在一起合設。2. 面積條件限制時可以與起居室合并設置。3. 餐廳與廚房相鄰設置。餐廳開間不小于2400mm4. 開向起居室的門不宜多并應集中開，以減少交通干擾。留有適當的長墻面布置家具，墻面17、直線長度應大于3米門廳B如有可能盡量設置入戶門廳，避免開門見廳。家庭廳B家庭成員內部活動空間，獨立于起居室，位于家庭內部。私密休息區B臥室B1.主臥室：15-25，次臥室：10-15。特殊房間2.保證主臥室良好朝向。3.臥室形狀應方正，最小開間應保證大于2400mm.4.臥室宜相對集中，并與衛生間臨近布置。5.結構梁偏向走道和次要房間，臥室內不露梁角。書房B1.書房開間中線尺寸不應小于2400mm2.高檔住宅在面積允許的情況下應單設書房，鄰近起居室、主臥室。或可與起居室合設，合設時宜做空間分隔。保姆房B面積：4-6，獨立的出入口和衛生間，與家庭臥室分離。輔助區B衛生間B1.廚房衛生間室外管道安18、放于隱蔽處，減少對立面影響。2.洗浴空間與盥洗空間分隔，做到干濕分區，面積允許可分兩間設置。3.廚房衛生間裝修盡量一次到位。4.預留強排燃氣熱水器排風管，如有可能燃氣熱水器安裝在生活陽臺，熱水關預埋。5.套內應預留洗衣機位置。衛生間應安排肥皂盒、手紙盒、浴盆起身扶手、毛衣架、掛衣架、鏡箱等配件，并留出洗衣機、電吹風等電源插座。6.衛生間設排氣扇，煤氣表位置，煤氣管走向，熱水器排風孔洞。廚房B1.必須有防止廚房異味擴散措施2.按照操作流程合理布置洗滌池、案臺、爐灶、廚柜、排油煙機、排氣扇。并考慮冰箱、微波爐、消毒碗柜、洗碗機、電飯煲、電開水器等位置，及預留插座。3.廚房宜布置在戶內近入口處，靠近19、餐廳。 陽臺B分成觀景陽臺和生活陽臺，觀景陽臺宜寬大，突出休閑功能，陽臺小梁可采用反梁的形式。貯藏空間、過道B過道寬度能夠保證搬運家具的要求。建筑設備及建筑部品建筑給排水B給水C給水管網采用復合鋁塑管，保證水質熱水供應C熱水器安于陽臺時與賣熱水管，高級住宅可考慮集中熱水供應。生活污水C采用復合PVC管，減少管網銹蝕電力電訊B供電線路B線路和開關插座布置考慮家具和電器的位置,以及人的行為尺度。開關插座發電機組C高層設柴油發電機組電話線路B起居室、主臥室、書房、衛生間設電話接口有線電視和寬頻網絡B起居室、主臥室、書房、設有線電視、寬頻接口火災自動報警系統C高層建筑公共部分設置供暖B供暖B1.一般住20、宅散熱器應明裝；高級住宅散熱器應暗裝或加防護罩。2.樓梯間及其它有凍結危險的場所，其散熱器應由獨立的立、支管供暖，且不得裝設調節閥。3.一般住宅供暖管道為明裝，高級住宅管道宜暗裝。當管道暗裝時應在墻內做溝槽以利伸縮供暖B供暖B空調機位、外管線宜布置整齊并盡量隱蔽，空調室外機注意立面效果，盡量安放于隱蔽處，并有裝飾欄桿或百葉遮擋。高檔住宅可考慮使用集中空調。空調室外機注意噪聲干擾。燃氣B燃氣B燃氣接入口考慮廚房廚柜布置和灶具的位置。建筑部品B單元門、入戶門、窗B1.分戶門應滿足消防、防盜的要求。設望人孔鏡、防盜鏈。2.成本允許時，盡量采用彩色鋁合金門窗。3.門窗要滿足規定的隔聲、防寒等性能要求4.窗型及分格應確保統一，滿足 一致的外立面完整造型需要。5、門窗盡量通透，不遮擋視線，有良好采光效果。6.沿交通性道路的建筑朝道路一側以及北方寒冷地區窗采用雙層玻璃。