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1、房地產(chǎn)集團(tuán)公司新項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)模式規(guī)定編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 目 錄第一章 總則3第二章 盈利模式4第三章 經(jīng)營模式5 第一節(jié) 實(shí)現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化5 第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)工期最短，最短時間內(nèi)開售6 第三節(jié) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短，資金回籠時間最短7第四節(jié) 實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最小化8第五節(jié) 實(shí)現(xiàn)最高銷售價格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化13第四章 操作模式15第五章 附則16附件：一、 節(jié)點(diǎn)及時間定額表1 附件一 新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）（節(jié)點(diǎn)圖及網(wǎng)絡(luò)圖）2 附件二 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地2、下室）3 附件三 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室）4 附件四 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅）二、 盈利模式表1. 附件五 盈利模式匯總圖示2. 附件六 盈利方案一3. 附件七 盈利方案二4. 附件八 盈利方案匯總表5. 附件九 動態(tài)定價模式第一章 總 則第二條 本商業(yè)模式是對項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)節(jié)的通盤考慮，從配合現(xiàn)金流、資金運(yùn)作的角度，如何把項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比做到最大；在盡早實(shí)現(xiàn)投入資本金的回收后，如何把項(xiàng)目利潤做到最佳；如何把前期投入和投資回報收回來，在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。第三條 本商業(yè)模式的目的是在項(xiàng)目一期開售時達(dá)到公司前期自身投入資金（不包括銀行貸款）的全部回收用于其他3、新項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金平衡；開售后整個項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)實(shí)現(xiàn)最佳的利潤率、利潤額等經(jīng)營指標(biāo)。第四條 為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的目的，這就從可售貨量、時間、成本、利潤方面提出了要求，要求達(dá)到可售面積最大化、工程時間及銷售時間最短、成本最小化、售價最高等，這就是本商業(yè)模式章節(jié)中各要點(diǎn)要達(dá)到的目的。第五條 商業(yè)模式主要是從時間及效果方面來進(jìn)行對項(xiàng)目的控制，而基準(zhǔn)價則是從成本方面對項(xiàng)目進(jìn)行控制。第六條 本商業(yè)模式包括盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式和工作節(jié)點(diǎn)四個部分的內(nèi)容。第七條 盈利模式：從資金運(yùn)作的角度，從做生意的角度提出對“錢”的要求，通過這個模式去明確公司對每個項(xiàng)目的投資與運(yùn)作的要求，包括現(xiàn)金的時間節(jié)點(diǎn)與具體數(shù)4、目流向，核心是“投資的要求”。第八條 經(jīng)營模式：從每個項(xiàng)目來說，為了完成公司對項(xiàng)目盈利的時間與金額要求，對應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，對應(yīng)該如何開發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要內(nèi)容是圍繞著產(chǎn)品的內(nèi)部環(huán)境和基礎(chǔ)工作，核心是“定位的問題”。第九條 操作模式：為完成上述的開發(fā)，從操作環(huán)節(jié)上如何規(guī)劃各項(xiàng)工作的先后順序以及重要工作事項(xiàng)要注意的風(fēng)險或操作要點(diǎn)，核心是“時間的問題”。第十條 為了實(shí)現(xiàn)盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式的目標(biāo)，最終形成一份支持實(shí)務(wù)操作的工作節(jié)點(diǎn)控制清單、時間定額、基準(zhǔn)價定額，對各業(yè)務(wù)部門的工作進(jìn)度及效果進(jìn)行動態(tài)控制。第十一條 本商業(yè)模式四部門內(nèi)容之間的關(guān)系（圖1）：第二章 投入產(chǎn)出盈利模式第十二條5、 盈利模式的核心是投資的要求，要從公司以往僅僅關(guān)注一個項(xiàng)目最終回收的靜態(tài)的成本利潤，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r考慮三個方面的投資要求：第一個要求是關(guān)注一個項(xiàng)目的投入資金的多少以及時間。第二個要求是關(guān)注一個項(xiàng)目的利潤率水平。第三個要求是關(guān)注一個項(xiàng)目在成本費(fèi)用變化與市場變化下的利潤率水平。第十三條 項(xiàng)目投入主要分布在首期地價、前期開發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)和達(dá)到預(yù)售進(jìn)度前的工程款五方面，公司的產(chǎn)出主要是銷售收入，理想狀態(tài)為開售時產(chǎn)出不低于投入，公司可以收回投入，不理想狀態(tài)投入大于產(chǎn)出。第十四條 投入資金的多少與時間關(guān)系到公司能否每隔半年時間以“1+1+1“的模式發(fā)展：即以同樣的初始投入資金，每隔半年時間就能用該資金去運(yùn)作多6、一個項(xiàng)目。關(guān)注投入資金就是要求經(jīng)營班子以最少的投入去獲得最大的產(chǎn)出。第十五條 盈利模式有以下主要要點(diǎn)。第十六條 要點(diǎn)一：拿地時通過自有資金付首期地價款；二期地價款安排首次貸款獲批時付出，剩余的地價款或其他款項(xiàng)安排在銷售旺季或現(xiàn)金回款高峰期進(jìn)行付出。第十七條 要點(diǎn)二：在拿地的5.5個月內(nèi)拿到“四證”（即國土證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證），并進(jìn)行抵押貸款。抵押貸款盡量爭取最大的額度，不低于地價的50%。第十八條 要點(diǎn)三：在6.5個月內(nèi)取得預(yù)售證，并開售，達(dá)到資金平衡，公司可以回收前期投入的投入資金，用于下一個地塊的購買：（見圖2）投入=首期地價款+設(shè)計(jì)費(fèi)+前期開發(fā)費(fèi)+工程7、款 產(chǎn)出=銷售收入 1.項(xiàng)目開售時，理想狀態(tài)為產(chǎn)出不低于投入（產(chǎn)出投入），不理想狀態(tài)為產(chǎn)出低于投入（產(chǎn)出投入），公司要求開售時達(dá)到理想狀態(tài)；2.二期地價款在簽合同時安排在取得“四證”、進(jìn)行抵押融資貸款后支付，取得后即用于支付二期地價款（抵押融資貸款額二期地價款）。第十九條 要點(diǎn)四：首期開工規(guī)模策劃要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模開售時的銷售率原則上不能低于60%，首期的銷售主要是以現(xiàn)金的快速回籠為目標(biāo)，利潤率可以略低，但第一期的產(chǎn)品原則上應(yīng)保持在10%以上。第二十條 要點(diǎn)五：公司經(jīng)過首期開發(fā)在短期內(nèi)收回8、投入資金后，后期的開發(fā)就要以利潤最大化為投資目標(biāo)，而且利潤值能動態(tài)匹配市場上各類成本的動態(tài)評估（如地價的上漲，原材料的上漲，資金成本的上漲以及項(xiàng)目的成熟等因素），從而實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。第三章 經(jīng)營模式第一節(jié) 實(shí)現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化第二十一條 要點(diǎn)一:盡量增加可售面積，減少不可銷售面積和自營面積，爭取盡可能大的可售面積（一）總體規(guī)劃時，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，要盡量增加每戶的可售面積，減少其他不可銷售的面積1.一個項(xiàng)目在策劃上要精打細(xì)算。在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)前提下，把更多的面積，包括配套面積、綠化面積等分到每一戶內(nèi)。2.綠化可以適當(dāng)減少大公共空間的廣場或綠化面積，而逐步增加組團(tuán)內(nèi)或架空層的綠9、化，乃至室內(nèi)的私人空間。比如別墅產(chǎn)品不做連片的綠化帶，把綠化帶分到每一棟別墅當(dāng)中。3.本商業(yè)模式按容積率2左右的項(xiàng)目，總可租售面積原則上盡量爭取占總建筑面積的95%以上。4.總建筑面積以不含架空層、陽臺面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行報建，實(shí)際銷售中盡量把架空層、陽臺的面積計(jì)算進(jìn)行來把政策允許范圍內(nèi)的3%浮動指標(biāo)用完。（二）總體規(guī)劃時要盡量增加每一戶的可售性，減少自營面積除特殊要求外，一個項(xiàng)目也要盡量減少自營部分的面積:1.一個項(xiàng)目規(guī)劃了酒店，就不應(yīng)該再做集中式出租性質(zhì)的鄰里中心或商業(yè)小配套，而要把該部分面積拿出來作可以銷售的住宅或別墅。2.一個項(xiàng)目同時有別墅區(qū)與住宅區(qū)的，只在住宅區(qū)上做會所，別墅區(qū)不用再做會所10、，不要占可以銷售的面積。第二十二條 要點(diǎn)二：大堂業(yè)態(tài)兩棟小高層之間的架空層合并做成一個會所，面積分?jǐn)偟阶≌娣e上，增加可售面積，爭取盡可能多的銷售面積（圖4）。第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)工期最短，最短時間內(nèi)開售第二十三條 要點(diǎn)一:項(xiàng)目容積率要適當(dāng)1.按照盈利模式，在購地時就要有戰(zhàn)略性的側(cè)重，地塊的容積率一般在0.52.5之間，或者雖然綜合容積率高于2.5，但首期地塊在上述范圍內(nèi)，最適合按照快速回收投入資金的模式。2.容積率在0.5以下的是以獨(dú)棟別墅為主的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品的每套銷售需時更長，從市場角度較難滿足開盤當(dāng)月銷售60以上的要求。3.容積率在2.5以上的產(chǎn)品主要是以18層以上的高層單位為主的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品11、達(dá)到預(yù)售進(jìn)度的工期需時更長，從工程角度較難滿足6個月開盤的要求。第二十四條 要點(diǎn)二: 交地順序在考慮時間因素如果地塊交地有延誤，可以提前拿出一較小塊地，規(guī)劃用作商業(yè)街或會所，假如其他開發(fā)手續(xù)沒辦出來前，以臨建名義報建施工，提前蓋售樓部，等整個項(xiàng)目的總規(guī)、單體等報建出來后，再按商業(yè)街會或所調(diào)整過來，這樣可以提早出售樓部接待客戶。第二十五條 要點(diǎn)三: 總體規(guī)劃策劃時要同時考慮開發(fā)節(jié)點(diǎn)的安排在地塊總體平面規(guī)劃時，不能僅僅從技術(shù)與靜態(tài)的市場評估上考慮，同時還要考慮分期開發(fā)與交付、二點(diǎn)一線銷售路由布置這些方面時間節(jié)點(diǎn)的鋪排，以滿足最佳的銷售條件，即內(nèi)部環(huán)境與基礎(chǔ)條件以及滿足最短的開售準(zhǔn)備時間。第二十六條12、 要點(diǎn)四：首期開工規(guī)模策劃要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模第二十七條 要點(diǎn)五：首期產(chǎn)品的開發(fā)類型首期的產(chǎn)品應(yīng)先行開工開售14層以下無地下室的樓座，多層洋房或聯(lián)排別墅這三種類型建設(shè)工期相對較短的產(chǎn)品。第二十八條 要點(diǎn)六：集中辦公的方式所有要開工的項(xiàng)目要模擬，集中各管線的精兵強(qiáng)將，成立項(xiàng)目前期組，全部集中辦公，在幾天內(nèi)把圖紙、預(yù)算、節(jié)點(diǎn)等全部定好。經(jīng)過圖紙預(yù)算后才允許開工投入。第三節(jié) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短，資金回籠時間最短第二十九條 要點(diǎn)一: 項(xiàng)目定位要與競爭對手形成差異主張?jiān)陧?xiàng)目的檔次確定后，項(xiàng)目定位首先13、要從競爭對手與顧客對象分析入手，分不同的居住功能點(diǎn)體系去研究顧客的需求先后順序，同時該居住功能點(diǎn)上競爭對手又是如何做的，競爭態(tài)勢如何。第三十條 要點(diǎn)二：項(xiàng)目定位要與客戶互動形成利益點(diǎn)在對每項(xiàng)居住功能點(diǎn)進(jìn)行顧客對象與競爭對手的綜合評估后，把項(xiàng)目排在前面的居住功能點(diǎn)，選擇出10大或20大利益點(diǎn)，作為整個項(xiàng)目的開發(fā)價值體系（圖3）。第三十一條 要點(diǎn)三: 以做生意的眼光考慮業(yè)態(tài)定位商業(yè)與會所首先要搞清楚經(jīng)營什么樣的業(yè)態(tài)，銷售的或租賃的對象怎樣的人，針對這些都應(yīng)當(dāng)有全套方案，不能隨意確定，這些全部都要在前期確定清楚。第三十二條 要點(diǎn)四：業(yè)態(tài)重新調(diào)整組合會所或商場要選擇毛利較高的行業(yè)，業(yè)態(tài)定位不是一成不變14、，在開業(yè)后的經(jīng)營期如果某項(xiàng)業(yè)態(tài)無法自營或者租戶經(jīng)營不下去，就要進(jìn)行商戶重組，把不盈利的業(yè)態(tài)調(diào)整到有盈利的業(yè)態(tài)。第三十三條 要點(diǎn)五：首期產(chǎn)品面積戶型策劃公司是以中高層客戶為主要的經(jīng)營對象，所以一般整個項(xiàng)目來說我司的平均面積規(guī)劃都以大戶型居多。但考慮到首期關(guān)注現(xiàn)金流重于單方利潤，所以首期可適當(dāng)增加更受投資者歡迎的產(chǎn)品，如在面積戶型上可以適當(dāng)增加小戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，或者提供含裝修、家電家私的產(chǎn)品。第三十四條 要點(diǎn)六：低質(zhì)單位低價入市與優(yōu)質(zhì)單位高價拉升第一批銷售的單位可以選些比較差的單位，價格相對定低些。等到把資金平衡后，沒有了資金壓力，以后就可以提升價格，把最好的地方拿出來賺錢，彌補(bǔ)第一期快速銷售的利15、潤差。后期的產(chǎn)品更優(yōu)質(zhì)，就能支撐價格的上漲，同時價格也要動態(tài)反映市場、成本等變動的因素。第三十五條 要點(diǎn)七：獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的業(yè)態(tài)通過獨(dú)棟別墅高性價比的成品精裝修、高性價比的地下室，輔以高性價比的精裝修園林來打造產(chǎn)品的競爭力，支撐售價。1.獨(dú)棟別墅的園林要有高性價比，要做交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林精裝修，做一個交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，在此基礎(chǔ)上再做幾個更好的方案供業(yè)主選擇，如業(yè)主選擇非交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，則加多2到3萬元。2.在獨(dú)棟別墅（含聯(lián)排）小區(qū)時集中的綠化做幾個點(diǎn)，即在道路交匯處做幾個集中綠化，大量的綠地面積要分到各戶。3.獨(dú)棟別墅的地下室要在功能、裝修、設(shè)計(jì)、平面上做出性價比，同時補(bǔ)少量出讓金獲得有產(chǎn)權(quán)的地下室，售價16、與地上部分一致。第三十六條 要點(diǎn)八：聯(lián)排別墅的業(yè)態(tài)聯(lián)排別墅包精裝修、家私、家電每套總價原則上市內(nèi)控制在400萬元左右、市郊控制在200萬元左右、遠(yuǎn)郊控制在100萬元左右。家電配飾根據(jù)基準(zhǔn)價，可在同一價格控制內(nèi)，做幾個不同的方案，供業(yè)主選擇。第三十七條 要點(diǎn)九：營銷方案的所有工作都要搞清楚服務(wù)對象所在、價值所在。廣告中要明確能夠給業(yè)主，能夠給消費(fèi)者帶來什么，要把利益點(diǎn)表達(dá)清楚，要表達(dá)出10大，20大甚至30大利益點(diǎn)。第三十八條 要點(diǎn)十：營銷方案要做好開盤基礎(chǔ)工作1開盤前項(xiàng)目的道路與指引系統(tǒng)要建立完畢；2兄弟樓盤的巡展，周邊企事業(yè)單位的巡展要先行安排，進(jìn)行內(nèi)部登記；3關(guān)于本項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，通過論壇17、或者記者開放日等方式在專家與輿論方面進(jìn)行傳播。4售樓部開放來接待客戶原則上也須要在一個月以上。原則上應(yīng)該有樣板房的開放后才正式開售。第四節(jié) 實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最小化第三十九條 要點(diǎn)一: 售樓部的選點(diǎn)與設(shè)計(jì)也要考慮將來的業(yè)態(tài)定位售樓部要按會所或商鋪的形式做，售樓部的柱間距、內(nèi)部的平面設(shè)計(jì)等都盡量符合會所或商鋪經(jīng)營方案中預(yù)計(jì)租售的業(yè)態(tài)要求，售樓部按層高5.8-6米和商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整個項(xiàng)目完成，售樓部即可按會所或商鋪進(jìn)行租售，而且是帶裝修租售，這樣就不會造成資源的浪費(fèi)。第四十條 要點(diǎn)二：聯(lián)排別墅產(chǎn)品的預(yù)算定額1聯(lián)排的園林、綠化、市政工程要控制在每平方800元以內(nèi)。2室內(nèi)裝修控制在每平方700元以內(nèi)。18、第四十一條 要點(diǎn)三：預(yù)算精度的要求預(yù)算不能搞估算，經(jīng)營方案的相關(guān)數(shù)據(jù)要非常準(zhǔn)確，概算的準(zhǔn)確率誤差在5以內(nèi)，預(yù)算的準(zhǔn)確率誤差在3，決算的準(zhǔn)確率誤差在1以內(nèi)。第四十二條 要點(diǎn)四：為了減低資金支付的缺口，減輕資本成本費(fèi)用，要求融資：1.融資要求的四個證在5.5個月內(nèi)完成,提供土地融資的基礎(chǔ)。地價付款安排在現(xiàn)金流入高峰期,二期款安排在抵押貸款獲批時,后期款應(yīng)安排在銷售收入高峰期。2.融資的額度目標(biāo)要以開售當(dāng)月的資金平衡來反算,如果銷售收入低于預(yù)測值,無法資金平衡的話,就要求相應(yīng)增加融資額度目標(biāo)。第四十三條 要點(diǎn)五：設(shè)定二點(diǎn)一線的合理基準(zhǔn)價根據(jù)不同售價水平和檔次，合理設(shè)定二點(diǎn)一線的基準(zhǔn)造價，簡化基準(zhǔn)造價19、內(nèi)的審批流程，超基準(zhǔn)價的必須上報集團(tuán)，保證項(xiàng)目的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時還規(guī)定了營銷宣傳物料的基準(zhǔn)價，具體定額請參照表1 和表2。第四十四條 要點(diǎn)六：開盤營銷費(fèi)用控制1開盤當(dāng)月銷售額不足2億的，推廣費(fèi)用控制在256萬元以內(nèi)，不足4億的控制在320萬以內(nèi)，超過4億的，控制在400萬元以內(nèi)，兩點(diǎn)一線費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)，具體定額請參照表3。2廣告公司代理傭金費(fèi)用控制：廣告公司代理傭金月費(fèi)或年費(fèi)，以單個項(xiàng)目為單位計(jì)算，不能以推廣市場個數(shù)及代理公司個數(shù)重復(fù)計(jì)算。同一項(xiàng)目的廣告代理為唯一工作任務(wù)項(xiàng)，不論項(xiàng)目推廣牽涉城市是否在本地，以及在不同市場有不止一家代理公司。如出現(xiàn)多市場推廣及多廣告代理公司操作，總費(fèi)用按單一項(xiàng)20、目、單一工作任務(wù)項(xiàng)控制，不能重復(fù)計(jì)費(fèi)。3戶外廣告費(fèi)用控制：選擇的戶外廣告一般以年度作為投放日期，除非必要不要簽訂一年以上的投放期。付款方式在爭取單價最優(yōu)惠情況下，與投放進(jìn)度配合，首付20-30%，發(fā)布半年后付至50%，發(fā)布九個月后付至80-90%，余款在發(fā)布期滿后15個工作日支付。表1 二點(diǎn)一線基準(zhǔn)價一覽表序號成本科目類型按計(jì)算口徑說明06年基準(zhǔn)價單位計(jì)算口徑1 售樓部裝修 豪華歐式售價10000元/m2 2,000.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費(fèi)用(不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈150元/M2)典雅歐式售價8000元/m2 1,650.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費(fèi)用(不含軟裝飾21、含消防空調(diào)，含吊燈100元/M2)現(xiàn)代簡約售價8000元/m2 1,100.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費(fèi)用(不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈50元/M2)2 會所裝修 豪華售價10000元/m2 1,500.00 元/m2按裝修面積會所裝修費(fèi)用(含消防空調(diào)、不含家電家私)高檔售價8000元/m2 1,200.00 元/m2按裝修面積中檔售價8000元/m2 900.00 元/m2按裝修面積3 大堂 豪華售價10000元/m2 1,455.00 元/m2按裝修面積按年初下發(fā)基準(zhǔn)價不變中高檔售價10000元/m2 1,200.00 元/m2按裝修面積4看樓通道售價10000元/m2 60022、.00 元/m2按地面面積算指售樓部到樣板房的銷售通道的工程費(fèi)用(含樣板房圍閉的費(fèi)用)售價8000元/m2 400.00 元/m2按地面面積算售價8000元/m2 200.00 元/m2按地面面積算5圍墻非施工圍墻 583.00 元/m2按每平方米指非施工圍墻，磚墻磚柱，高2.23米，外墻刷白灰，不含圍墻燈具6 售樓部軟裝飾 售價10000元/m2 600.00 元/m2按建筑面積軟裝飾所有費(fèi)用，不含吊燈售價8000元/m2 500.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 400.00 元/m2按建筑面積7 樣板房軟裝飾 售價10000元/m2 1,500.00 元/m2按建筑面積交樓標(biāo)23、準(zhǔn)基礎(chǔ)上的裝飾，各項(xiàng)目可以根據(jù)面積、總價選擇裝飾風(fēng)格售價8000元/m2 1,300.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 1,000.00 元/m2按建筑面積8 家私家電配置銷售產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)裝飾 售價10000元/m2 600.00 元/m2按建筑面積按商業(yè)模式交樓標(biāo)準(zhǔn)軟裝飾，各項(xiàng)目可以根據(jù)銷售需要適當(dāng)增加現(xiàn)場包裝費(fèi)用售價8000元/m2 500.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 300.00 元/m2按建筑面積 表2 營銷物料基準(zhǔn)價成本科目適用樓盤基準(zhǔn)價測算資料規(guī)格數(shù)量備注樓書售價8000元/M22.80/本按3.500.8測算售價8000元/M23.50/本290mm324、90mm2000封面：350克雙銅，6-6C，雙面過亞膠，內(nèi)頁：180克雙銅4-4C單張售價8000元/M20.32/張按0.400.8測算售價8000元/M20.40/張大度32開50000105克雙銅，5+5C折頁售價8000元/M21.20/張按1.500.8測算售價8000元/M21.50/張900mm340mm（攤開）8p5000157克雙銅，4+4C，雙面過啞膠，專金，封面燙金海報售價8000元/M21.04/張按1.300.8測算售價8000元/M21.30/張招貼大對開1000150克銅版紙,普通四色印刷(包輸出、打樣）封套售價8000元/M21.52/份按1.900.8測算售25、價8000元/M21.90/份340mm780mm3000300克啞粉,4+4C,啤版,單面過亞膠,過UV,折頁手提資料袋售價8000元/M21.36/個按1.700.8測算售價8000元/M21.70/個380mm300mm80mm10000紙質(zhì)：350克雙銅，4+0C啤版，過亞膠小冊子（含簡約樓書、戶型手續(xù)、生活雜志、新聞手冊、購房指南）適用于各樓盤1.87/本280x395mm50000105克輕涂紙,32P,4+4C起碼訂夾報適用于各樓盤0.27/張總規(guī)模型適用于各樓盤4000/平方米按模型尺寸計(jì)算單體模型單平面（標(biāo)準(zhǔn)層）3200/個多平面（復(fù)式/別墅）4200/個說明：以上物料最高限26、價僅為制作、印刷費(fèi)。表3 開盤營銷費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)類別費(fèi)用名稱開盤營銷費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)（萬元）比重說明 銷售額2億銷售額4億銷售額4億基準(zhǔn)費(fèi)用256 320 400 100%其中：投放費(fèi)用179224 280 70.0%報紙投放、電視投放、電臺投放、網(wǎng)絡(luò)投放、夾報、雜志、車身廣告、戶外廣告、短信息、其他付費(fèi)廣告。設(shè)計(jì)費(fèi)用1519 24 6.0%支付給廣告公司的傭金、設(shè)計(jì)費(fèi)。物料制作費(fèi)用1519 24 6.0%樓書、單張、pop廣告、制作光盤、手提袋、手冊、海報、鳥瞰圖、產(chǎn)品目錄、價格表、認(rèn)購書（包括設(shè)計(jì)、制作、印刷費(fèi)）。促銷費(fèi)用45 6 1.5%用于促銷贈送的禮品、旅游線路、管理費(fèi)、看樓車費(fèi)用、看樓贈27、送乘車票。公關(guān)費(fèi)用810 12 3.0%撰稿費(fèi)、車馬費(fèi)、酬勞餐飲費(fèi)、外出活動費(fèi)、業(yè)務(wù)贈品、榮譽(yù)獎項(xiàng)評選經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)、贊助捐贈費(fèi)。開盤活動費(fèi)用1316 20 5.0%用于開盤活動現(xiàn)場的一切費(fèi)用（如開盤活動現(xiàn)場所需的拱門、橫幅、空飄、彩旗、串旗、吊旗、展板、噴畫、地毯、墻壁包裝、指示牌、花木裝飾、設(shè)備等采購、租借費(fèi)用及節(jié)目演出費(fèi)用）。售樓部費(fèi)用1519 24 6.0%（1）保安、清潔、花木、綠化、擦鞋機(jī)及維護(hù)、糠果、養(yǎng)魚、養(yǎng)鴿、電瓶車、廣告衫、紅帽子費(fèi)用、水電費(fèi)用分?jǐn)偅唬?）售樓部茶藝費(fèi)用（包括人工、服裝等費(fèi)用）、提供給客戶用的飲水、咖啡的設(shè)備、材料、人員的服裝、管理等費(fèi)用。其他68 10 2.528、0%由營銷費(fèi)用支出，不屬上述費(fèi)用的費(fèi)用。備注：1、開盤前期營銷費(fèi)用使用定額標(biāo)準(zhǔn)是指截至開盤當(dāng)月止（含開盤當(dāng)月）所需使用的營銷費(fèi)用額度。2、開盤前期營銷費(fèi)用使用定額標(biāo)準(zhǔn)與開盤當(dāng)月銷售額掛鉤，開盤當(dāng)月銷售額越大、開盤費(fèi)用則越多，否則開盤費(fèi)用則越少，按計(jì)劃銷售額確定開盤營銷費(fèi)用預(yù)算額度。3、每年初，各地區(qū)公司須根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)在全年整體營銷費(fèi)用預(yù)算中做好新項(xiàng)目開盤前期費(fèi)用預(yù)算，以確保使用。4、項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)和比例執(zhí)行，未經(jīng)總部審批，一律不得擅自更改現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及比例。第五節(jié) 實(shí)現(xiàn)最高銷售價格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化第四十五條 要點(diǎn)一：二點(diǎn)一線的業(yè)態(tài)1在地塊總體策劃時，要適當(dāng)考慮有部分獨(dú)立功能的建筑體，29、主要以商業(yè)街的形式規(guī)劃在最具商業(yè)價值的地塊上，控制在二層以內(nèi)，總面積視項(xiàng)目規(guī)模而定，但停車方便，面主要街道，最好是雙面臨街。在這招牌式的商業(yè)街選點(diǎn)作為項(xiàng)目首期售樓部，這樣可以最快速度先行開工售樓部。由于不是臨時性的，所以不會浪費(fèi)錢，工期又短，而且市場形象又較好。2可以選擇會所來作售樓部，因?yàn)闀亲誀I性質(zhì)為主，一般會與商業(yè)街合并規(guī)劃考慮，不會單獨(dú)選擇最有商業(yè)價值的地段來做。那么，就要注意開售條件在整體氣勢上的搭配，要綜合考慮會所旁的商業(yè)以及看樓通道、園林樣板段和樣板房整體的效果。因?yàn)槭┕っ姹容^大，總體工期也能保證。3.精修、家私、家電的全配置經(jīng)營模式；建筑有問題的通過園林彌補(bǔ)，產(chǎn)品有缺點(diǎn)的通過30、裝修去彌補(bǔ)，裝修產(chǎn)品有缺點(diǎn)的用裝飾去彌補(bǔ),通過增加配置,提供利潤增長點(diǎn)的經(jīng)營模式。4.只做樣板房，不做示范單位；應(yīng)向客戶提供所見即所得的產(chǎn)品，只做按裝修標(biāo)準(zhǔn)，家私電器配置標(biāo)準(zhǔn)的樣板房，不做公司無法提供的產(chǎn)品示范單位。第四十六條 要點(diǎn)二：風(fēng)雨連廊業(yè)態(tài)會客大堂與樓棟之間以風(fēng)雨連廊相連接，連廊注意和小區(qū)園林的配合（圖4）。第四十七條 要點(diǎn)三：門樓業(yè)態(tài)門樓是一個項(xiàng)目的門面，非常重要，可以做到北京珠江國際城的門樓檔次水平。第四十八條 要點(diǎn)四：會所、酒店業(yè)態(tài)1會客大堂或酒店的規(guī)劃要能提升小區(qū)品質(zhì)，形成樓盤賣點(diǎn)。2小區(qū)會所要做成一個凹入小內(nèi)的“公共會客大堂”，會客大堂前面是一個小廣場，要通過廣場、大堂才能進(jìn)31、入小區(qū)。第四章 操作模式第四十九條 操作模式的主要內(nèi)容：操作模式與經(jīng)營模式都是手段，為完成公司盈利模式的要求，落實(shí)了各種手段來支持去實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，安排了回款高峰期付款、開盤定價、證照辦理等各環(huán)節(jié)的整體配合，才能保證盈利模式的實(shí)現(xiàn)。第五十條 操作模式有以下要點(diǎn)第五十一條 要點(diǎn)一：從交地開始計(jì)算到首期開售，總工期要求為195天，即6.5個月，但總規(guī)是在交地前提前10天開始進(jìn)行。第五十二條 要點(diǎn)二：所有的報建一次過，必須一次性全部報完，報完將施工證拿到后，再調(diào)整產(chǎn)品、換圖，就不用再辦理施工證。第五十三條 要點(diǎn)三：交地前一個月開發(fā)部門要將總體規(guī)劃設(shè)計(jì)所需資料交給設(shè)計(jì)管理部門，總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、評審須提32、前到交地前10天進(jìn)行，否則“總體規(guī)劃方案批復(fù)”無法在規(guī)定時間內(nèi)完成。第五十四條 要點(diǎn)四：售樓部選址須定在會所首層（或商業(yè)街入口），總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)確定后，售樓部須采取臨時報建，否則，無法確保售樓部工程如期開工。第五十五條 要點(diǎn)五：單體套用標(biāo)準(zhǔn)圖設(shè)計(jì)，二點(diǎn)一線設(shè)計(jì) 方案須在出具“五圖一書”后優(yōu)先安排完成，否則難于保障二點(diǎn)一線如期開工。第五十六條 要點(diǎn)六：售樓部施工圖預(yù)算、對數(shù)工作應(yīng)與主體施工圖預(yù)算、對數(shù)工作分開，且須提前到“售樓部基礎(chǔ)、主體施工”前完成，否則無法確保售樓部工程施工。第五十七條 要點(diǎn)七：基礎(chǔ)施工必須在施工許可證辦出前45天進(jìn)行；樣板房須建在主體2層，否則，無法確保在公開發(fā)售日開放樣33、板間。第五十八條 要點(diǎn)八：樣板房軟裝飾設(shè)計(jì)方案與物品采購須提前樣板房硬裝修施工的同時進(jìn)行，這樣才能確保樣板房在公開發(fā)售之日開放。第五十九條 要點(diǎn)九：工作節(jié)點(diǎn)請參照新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期），二十四層、三十二層及別墅等類型項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)請參照對應(yīng)的附表，營銷、開發(fā)等方面的時間節(jié)點(diǎn)按工程節(jié)點(diǎn)的時間安排作相應(yīng)的調(diào)整。第六十條 要點(diǎn)十：時間定額標(biāo)準(zhǔn)（見表4）項(xiàng)目商業(yè)模式的每項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化的時間定額，每個工程節(jié)點(diǎn)工作都有一定的時間控制，具體的時間定額表參照新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）中的“任務(wù)名稱”及“工期”欄目，比如任務(wù)名稱為“施工圖報建”的工期為“20天”。第五章 附則第六十一34、條 有關(guān)住宅類、商用物業(yè)（包括商鋪、寫字樓、車位）新項(xiàng)目開發(fā)都按本商業(yè)模式執(zhí)行，如本管理規(guī)定與之前下發(fā)的相關(guān)制度不一致，則以本管理規(guī)定為準(zhǔn)，與董事局指示不一致，則以董事局指示為準(zhǔn)。第六十二條 本規(guī)定自批準(zhǔn)生效之日起開始執(zhí)行。第六十三條 本辦法的修訂和解釋權(quán)歸合生集團(tuán)總部。附件：一、 節(jié)點(diǎn)及時間定額表5 附件一 新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）6 附件二 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地下室）7 附件三 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室）8 附件四 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅）二、 盈利模式表1. 附件五 盈利模式匯總圖示2. 附件六 盈利方案一3. 附件七 盈利方案二4. 附件八 盈利方案匯總表5. 附件九 動態(tài)定價模式