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1、房地產(chǎn)集團(tuán)公司新推樓盤(pán)銷售定價(jià)管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 銷售定價(jià)管理制度為明晰項(xiàng)目銷售價(jià)格管理責(zé)任，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益，提升項(xiàng)目利潤(rùn)水平，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心特制定本制度.第一章總則一、本辦法適用于本集團(tuán)屬下各地區(qū)的發(fā)展項(xiàng)目，包括住宅、商鋪、寫(xiě)字樓與車位等物業(yè)。二、集團(tuán)價(jià)格管理的主要內(nèi)容是價(jià)格指標(biāo)的編制與考核，項(xiàng)目公司價(jià)格管理的主要內(nèi)容是制訂價(jià)格執(zhí)行策略平衡價(jià)格與收入，以保證項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)在價(jià)格指標(biāo)之上。三、項(xiàng)目公司的年度定價(jià)、新開(kāi)盤(pán)定價(jià)、整體調(diào)價(jià)都必須報(bào)集團(tuán)審批通過(guò)后才能執(zhí)行，個(gè)別單元調(diào)價(jià)由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批2、，所有價(jià)格調(diào)整文件都必須在集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心備案。第二章定價(jià)相關(guān)指標(biāo)口徑規(guī)定一、項(xiàng)目整盤(pán)目標(biāo)價(jià)格：項(xiàng)目整盤(pán)目標(biāo)價(jià)格是指在項(xiàng)目尾盤(pán)銷售清算后，按公司定義的銷售總收入凈額/總銷售面積而計(jì)算的值，此目標(biāo)價(jià)格是項(xiàng)目整盤(pán)的考核指標(biāo)之一，分住宅、商鋪、寫(xiě)字樓與車位。二、項(xiàng)目單元最低價(jià)：各項(xiàng)目在制訂價(jià)格分布體系時(shí)規(guī)定的每套單元最低價(jià)，以不低于集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心出具的項(xiàng)目完全單位成本為準(zhǔn)則，否則由當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。三、項(xiàng)目年度目標(biāo)價(jià)：項(xiàng)目年度的銷售總合約凈額/總銷售面積的值。此價(jià)格是項(xiàng)目年度的考核指標(biāo)之一，分住宅、商鋪、寫(xiě)字樓與車位，其中車位按照銷售總合約凈額/銷售車位個(gè)數(shù)計(jì)算。四、樓座實(shí)收均價(jià)：項(xiàng)目公司定價(jià)人員在制定3、樓座銷售價(jià)格表時(shí)的依據(jù)，在年初與項(xiàng)目年度目標(biāo)價(jià)同時(shí)編制，集團(tuán)據(jù)此基準(zhǔn)價(jià)對(duì)各項(xiàng)目的年度目標(biāo)價(jià)完成情況進(jìn)行修正考核。第三章年度目標(biāo)定價(jià)一、年度目標(biāo)定價(jià)工作流程項(xiàng)目公司提交下一年度的銷售工作明細(xì)計(jì)劃集團(tuán)研發(fā)中心/研展部根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃及市場(chǎng)角度提定價(jià)建議財(cái)務(wù)中心/運(yùn)營(yíng)中心根據(jù)年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和成本利潤(rùn)提交定價(jià)建議銷售部確定下一年度項(xiàng)目整體的實(shí)收均價(jià)確定下一年度的樓宇推售范圍及樓座實(shí)收均價(jià)上報(bào)修改研發(fā)中心/運(yùn)營(yíng)中心/財(cái)務(wù)中心審批、評(píng)估、會(huì)簽修改上報(bào)主管運(yùn)營(yíng)/財(cái)務(wù)副總裁審批，會(huì)簽上報(bào)修改總裁審批，會(huì)簽運(yùn)營(yíng)中心會(huì)簽后的計(jì)劃指標(biāo)下發(fā)作為考核指標(biāo)二、年度目標(biāo)定價(jià)工作的職責(zé)劃分：1、項(xiàng)目公司職責(zé)：提交下一年度的銷售工作4、明細(xì)確定下一年度項(xiàng)目整體的實(shí)收均價(jià)確定下一年度的不同類型產(chǎn)品的推售范圍及其實(shí)收均價(jià)2、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心職責(zé)：根據(jù)年度年度利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)定價(jià)提出修改意見(jiàn)；向項(xiàng)目公司下達(dá)年度計(jì)劃定價(jià)指標(biāo)，考核項(xiàng)目公司的執(zhí)行情況。3、集團(tuán)財(cái)務(wù)中心職責(zé)：核對(duì)銷售工作明細(xì)計(jì)劃表中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)4、集團(tuán)研發(fā)中心職責(zé)審核面積計(jì)算圖紙及面積計(jì)算原則分析產(chǎn)品特點(diǎn)和工程形象進(jìn)度情況；第四章新推樓盤(pán)定價(jià)一、新推樓盤(pán)定價(jià)工作程序1、適用范圍新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，全盤(pán)樓宇定價(jià)。2、工作流程項(xiàng)目公司銷售部開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月發(fā)函給相關(guān)部門(mén) 銷售部根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)提出建議方案運(yùn)營(yíng)中心/財(cái)務(wù)中心根據(jù)成本利潤(rùn)提出建議研發(fā)中心/研發(fā)部根據(jù)產(chǎn)品和定位提出建議銷售部5、組織召開(kāi)定價(jià)會(huì)議確定樓盤(pán)整體實(shí)收均價(jià)及價(jià)格體系銷售部根據(jù)定價(jià)會(huì)議擬定價(jià)報(bào)告，包括價(jià)格分布圖、樓宇價(jià)目表及折扣主管運(yùn)營(yíng)/財(cái)務(wù)副總裁會(huì)簽定價(jià)報(bào)告銷售部出具正式價(jià)目表及折扣銷售副總/總經(jīng)理確認(rèn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)/財(cái)務(wù)部門(mén)審核正式價(jià)目表及折扣并存檔 銷售部下發(fā)正式價(jià)目表及折扣3、工作職責(zé)項(xiàng)目公司/銷售部（1） 向相關(guān)部門(mén)發(fā)出開(kāi)展樓宇定價(jià)工作函；（2） 提出定價(jià)建議方案包括成本利潤(rùn)指標(biāo)、產(chǎn)品自身特點(diǎn)，當(dāng)期需推售的產(chǎn)品清單、工程形象進(jìn)度、成本、利潤(rùn)及實(shí)收均價(jià)要求負(fù)責(zé)提交項(xiàng)目的定價(jià)系數(shù)及折扣、付款方式負(fù)責(zé)根據(jù)產(chǎn)品推售的次序，確認(rèn)面積計(jì)算圖紙的完整性、準(zhǔn)確性（3） 組織召開(kāi)定價(jià)會(huì)議確定樓盤(pán)整體實(shí)收均價(jià)，確定樓宇推售次序6、范圍及價(jià)格走勢(shì)；（4） 制定價(jià)目表及折扣（5） 起草定價(jià)報(bào)告研發(fā)中心分析市場(chǎng)環(huán)境、比較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析、提出本樓盤(pán)的理想價(jià)位；運(yùn)營(yíng)中心/財(cái)務(wù)中心（1） 明確單位成本所包括內(nèi)容如：開(kāi)發(fā)成本、建筑成本、銷售成本及利潤(rùn)率，提出本樓盤(pán)的理想價(jià)位；（2） 核對(duì)價(jià)目表計(jì)算結(jié)果是否有誤，核算折扣對(duì)實(shí)收均價(jià)的影響主管運(yùn)營(yíng)副總裁、主管財(cái)務(wù)副總裁（1） 出席定價(jià)會(huì)議對(duì)各部門(mén)在價(jià)格會(huì)議上提出的建議作出指示；（2） 批示定價(jià)報(bào)告第五章在售樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整一、適用范圍樓宇已經(jīng)推售，在銷售過(guò)程中須對(duì)整體價(jià)格作出調(diào)整。二、工作流程銷售部根據(jù)銷售現(xiàn)狀提出價(jià)格調(diào)整要求，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后，出具價(jià)格調(diào)整方案 財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)簽7、價(jià)格調(diào)整方案運(yùn)營(yíng)部門(mén)會(huì)簽價(jià)格調(diào)整方案銷售部組織召開(kāi)定價(jià)會(huì)議重新確定未推樓宇實(shí)收均價(jià)及價(jià)格走勢(shì)銷售部根據(jù)定價(jià)會(huì)議重新擬定價(jià)報(bào)告，包括價(jià)格分布圖、樓宇價(jià)目表及折扣表主管運(yùn)營(yíng)/財(cái)務(wù)副總裁會(huì)簽定價(jià)報(bào)告銷售部出具正式價(jià)目表及付款方式表銷售副總/總經(jīng)理確認(rèn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)/財(cái)務(wù)部門(mén)審核正式價(jià)目表及折扣并存檔銷售部下發(fā)正式價(jià)目表及折扣三、工作職責(zé)項(xiàng)目公司1、根據(jù)樓宇銷售現(xiàn)狀，擬價(jià)格調(diào)整請(qǐng)示報(bào)告，報(bào)主管運(yùn)營(yíng)副總裁、主管財(cái)務(wù)副總裁批示；2、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意調(diào)價(jià)后，擬定價(jià)格調(diào)整方案報(bào)運(yùn)營(yíng)中心、財(cái)務(wù)中心審批；3、價(jià)格調(diào)整方案會(huì)簽完后組織定價(jià)會(huì)議；根據(jù)定價(jià)會(huì)議決定擬定價(jià)報(bào)告；4、根據(jù)批復(fù)后定價(jià)報(bào)告制定價(jià)目表；運(yùn)營(yíng)中心1、審批價(jià)格8、調(diào)整方案；2、參與定價(jià)會(huì)議；3、核對(duì)價(jià)目表并存檔財(cái)務(wù)中心1、審批價(jià)格調(diào)整方案；2、參與定價(jià)會(huì)議；3、核對(duì)價(jià)目表并存檔主管運(yùn)營(yíng)副總裁，主管財(cái)務(wù)副總裁1、批示價(jià)格調(diào)整請(qǐng)示報(bào)告；2、批示定價(jià)報(bào)告第六章個(gè)別單元調(diào)價(jià)一、適用范圍因特殊原因需對(duì)個(gè)別單元重新定價(jià)，如個(gè)別滯銷樓宇等。二、工作流程項(xiàng)目公司銷售部擬定個(gè)別單元調(diào)價(jià)請(qǐng)示報(bào)告運(yùn)營(yíng)部會(huì)簽價(jià)格調(diào)整方案項(xiàng)目公司總經(jīng)理會(huì)簽價(jià)格調(diào)整方案銷售部報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心備案銷售部根據(jù)批示制定新價(jià)格三、工作職責(zé)項(xiàng)目公司擬個(gè)別單元定價(jià)報(bào)告，定價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括：要求重新定價(jià)的理由、目前的銷售價(jià)位、個(gè)別單元的理想價(jià)位等。根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)意見(jiàn)制定個(gè)別單元價(jià)格運(yùn)營(yíng)中心/運(yùn)營(yíng)部根據(jù)樓盤(pán)現(xiàn)狀及9、市場(chǎng)情況提出具體的定價(jià)建議；項(xiàng)目公司總經(jīng)理批示個(gè)別單元定價(jià)報(bào)告第七章折扣及促銷贈(zèng)送審批一、1、售價(jià)折扣所發(fā)生的金額不得計(jì)入銷售費(fèi)用，必須在年度目標(biāo)價(jià)格中進(jìn)行消化。2、各級(jí)特批折扣原則上均不允許低于項(xiàng)目單元最低價(jià)，項(xiàng)目總經(jīng)理為申請(qǐng)低于底價(jià)折扣的唯一人選。3、項(xiàng)目公司銷售經(jīng)理特批折扣為1、銷售副總特批折扣最高為2，總經(jīng)理特批折扣最高為5，特批套數(shù)不得超過(guò)當(dāng)年銷售總套數(shù)的5%。4、同一單元不能同時(shí)享有兩個(gè)（或以上）領(lǐng)導(dǎo)特批折扣，上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的特批折扣一旦生效，下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的折扣將自動(dòng)失效。4、項(xiàng)目公司總經(jīng)理特批折扣不得與內(nèi)部員工購(gòu)房折扣同時(shí)使用。5、經(jīng)特批折扣的單元不得再作換名、換房，否則取消原特批折扣，10、需重新進(jìn)行申請(qǐng)。6、除項(xiàng)目公司銷售副總、總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁、總裁外，其他人員均無(wú)權(quán)特批折扣，違者按造成公司經(jīng)濟(jì)損失等額計(jì)扣當(dāng)事人獎(jiǎng)金或工資，并進(jìn)行行政處罰。7、節(jié)假日、階段性促銷的折扣與優(yōu)惠措施，由項(xiàng)目公司自行安排，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心備案。二、1、購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)如果與售價(jià)折扣同時(shí)執(zhí)行，減去折扣連同物業(yè)費(fèi)后的單套實(shí)收單價(jià)不得低于單元最低價(jià)。2、物業(yè)費(fèi)由銷售部報(bào)銷售副總、總經(jīng)理審批，交運(yùn)營(yíng)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)備案3、銷售部必須在月銷售費(fèi)用計(jì)劃中做出物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送計(jì)劃，同時(shí)在月度費(fèi)用執(zhí)行情況登記表中如實(shí)登記，銷售部與物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算三、1、車位贈(zèng)送由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，報(bào)運(yùn)營(yíng)部/運(yùn)營(yíng)中心、財(cái)務(wù)部/財(cái)務(wù)中心備案，開(kāi)盤(pán)11、半年內(nèi)原則上不允許贈(zèng)送車位，帶產(chǎn)權(quán)車位贈(zèng)送個(gè)數(shù)不得超過(guò)本年累計(jì)銷售個(gè)數(shù)的5。2、其他形式不能折減單價(jià)的優(yōu)惠，由項(xiàng)目銷售副總、總經(jīng)理審批，報(bào)運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部備案執(zhí)行。四、項(xiàng)目總經(jīng)理必須嚴(yán)格控制給予特殊客戶項(xiàng)目單元最低價(jià)的審批，須附客戶的有效身份、職位證明文件并報(bào)集團(tuán)總裁審批同意方可實(shí)施，注意做好保密工作，如因此引起市場(chǎng)價(jià)格失控或投訴，由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)全責(zé)。五、項(xiàng)目公司必須將折扣審批情況及集團(tuán)其它隨后下發(fā)銷售統(tǒng)計(jì)表格按月上報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，運(yùn)營(yíng)中心將按季度審計(jì)各項(xiàng)目公司折扣及促銷贈(zèng)送情況，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)審批，將等額扣除銷售經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、銷售副總、總經(jīng)理工資及獎(jiǎng)金。第八章交樓標(biāo)準(zhǔn)審批一、成品房、會(huì)所、住戶大12、堂、電梯間、走道的交樓標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)與施工，由研發(fā)中心牽頭組織進(jìn)行方案評(píng)審，研發(fā)中心及運(yùn)營(yíng)中心共同簽字后方可確定。二、任務(wù)階段：由項(xiàng)目公司組織研發(fā)中心集體討論后下達(dá)設(shè)計(jì)、施工任務(wù)書(shū)（含限額設(shè)計(jì)指標(biāo)）。項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部形成設(shè)計(jì)要點(diǎn)（含費(fèi)用預(yù)算明細(xì)指標(biāo)）報(bào)運(yùn)營(yíng)中心審批，并根據(jù)經(jīng)審批后的設(shè)計(jì)要點(diǎn)拿出設(shè)計(jì)方案或委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。三、方案評(píng)審：由項(xiàng)目公司組織，由公司領(lǐng)導(dǎo)、研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心、項(xiàng)目公司組成方案評(píng)審小組，運(yùn)營(yíng)中心審核方案是否符合國(guó)家規(guī)范，選用材料是否在集團(tuán)中標(biāo)產(chǎn)品范圍內(nèi)，并有權(quán)建議設(shè)計(jì)人員使用中標(biāo)產(chǎn)品，審核方案是否突破限額范圍；項(xiàng)目公司審核是否符合施工現(xiàn)狀；研發(fā)中心會(huì)同運(yùn)營(yíng)中心審核方案是否滿足市場(chǎng)及客戶需求。最后形成評(píng)審意見(jiàn)。四、竣工驗(yàn)收：由項(xiàng)目公司組織工程竣工驗(yàn)收、要求研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心人員參加。竣工驗(yàn)收要求施工單位提交完整的竣工圖紙和工程竣工資料，經(jīng)研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心和項(xiàng)目公司審核后方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收。五、工程竣工驗(yàn)收后由研發(fā)中心、項(xiàng)目公司銷售部編制統(tǒng)一口徑，經(jīng)研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心簽字確認(rèn)后方可用作合同約定、廣告宣傳及銷售人員說(shuō)辭。附件1：價(jià)格分布圖2：付款方式表3：樓宇價(jià)目表4：定價(jià)報(bào)告價(jià)格分布圖