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1、服務中心設施設備維修保養管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 設施設備維修保養管理制度1.0需急修設備應由有關部門或業戶電告服務中心客戶服務，后補辦設備維修手續，服務中心客戶服務在接到電話后登記來電來函登記表，15分鐘內需組織有關維修人員進行維修，維修結束后由使用部門或業戶驗收簽字維修單，如一時不能完成，應向有關部門或業戶解釋，并向服務中心經理以至分管領導匯報。疑難問題應向開發商項目部求助，工程部派人到現場查看并給予技術支持。2.0設備若需維修，要將設備名稱，損壞原因，損壞程度，使用單位和人名填寫在維修單上，如屬2、責任事故且損壞嚴重應由開發商項目部安排調查做詳盡的分析調查報告。3.0經調查核實屬責任事故者，應根據損壞程度，責任輕重，按公司獎懲條例進行處罰。4.0工程維修主管制定設備全年維護保養計劃，經服務中心經理審核后報公司總經理批準并監督實施，做到定時進行維修保養，保證設備處于良好的技術狀態。5.0對維修保養過的設備，由工程維修主管對質量進行檢查，重大的維保服務中心經理配合予以驗收。6.0凡重大節日，主要貴賓來訪，服務中心工程維修事先應對設備進行特別的技術性檢查，做到萬無一失。7.0道路(人行道和車道)。7.1修補損壞的砼路面。如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面3、積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。7.1.1將人行道車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。7.1.2用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。7.1.3將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。7.1.4濕潤水完全滲入里面砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內，以便搗實下沉(砼落度要控制在3 cm)。7.1.5用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細抹4、一遍。然后養護。不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。7.2修補塊材地面(如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等)。7.2.1鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤7.2.2待表面積水完全滲透入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊，無需此道工序)。7.2.3將塊材充分灑水或浸濕后，用1：25水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余泥漿。7.2.4必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出材面。7.2.5修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。7.2.6對于有防水要求的塊材地面，預做水泥漿(可滲3防水5、劉)，然后再坐砌塊材。8.0路燈。8.1燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。9.0雨水管道。9.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起至應清除雜物，使之通暢；如因管道不夠標準或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底(礎)，使管道放置平穩；如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平歪急。9.2如管道損壞，無法修復，應用同型號及規格的管道替換，接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。9.3最后修復地坪。10.0化糞池及污水井。10.1如當池水外溢或排水不暢，應打開井蓋，清掏池內沉淀物和堵塞物，并按6、定期清掏制度執行。10.2如井蓋缺損，應及時更換同型號及規格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。10.3如當池壁缺損，應先通知有關用戶停用衛生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。11.0隔油11.1如隔油板缺損，應更換新隔油板，并應建立定期檢查更換制度。11.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具或譽汽及化學化油劑將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。11.3如池(井)蓋缺損，無法修復，應及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。12.0電纜溝。12.1如是溝蓋板損壞，應按原設計規格制作(放足鋼筋)7、，并按設計要求把損壞的蓋板換掉。12.2如溝內積水過多，影響電力的正常供應，應先關掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。12.3如是電纜線路出現故障，應先告知有關用戶，然后請供電部門及時修復。13.0排水渠。13.1如是蓋板損壞，應按原設計要求，使用同_規格和同一材料，把損壞的蓋板換掉。13.2如是渠壁損壞，應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做8、飾面面層。13.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢，應及時清除雜物。13.4池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。14.0綠化水管管網。14.1漏水14.1.1如是水管接頭處漏水，應先將水管總閥關掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總閥閉水檢查，至不漏為止。14.1.2如水龍頭漏水，應先關總水閥，然后拆下水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水，更換相應配件，裝回水龍9、頭，開總閥，檢查至不漏為止，如無法修復，應更換新龍頭。14.2水管銹蝕。14.2.1如銹蝕程度不大，可將相關部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應定期檢查。14.2.2如銹蝕程序較大，應更換該段水管(注意應用熱鍍鋅管更換)。15.0圾屋(池)、垃圾中轉站。15.1如飾面(如瓷片、抹灰)被損，可以采用兩種方法：15.1.1將破損部位的松散層清除，再用相應的材料修復。15.1.2直接用水泥補，然后經刷漆等處理保持維修后外觀協調、統一。15.2如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損：15.2.1檢查缺損部位，查明原因，然后用相應的配件修復，并刷兩道防銹漆。15.2.2如是缺損較嚴重以至無法正常使用，10、應及時更換新配件。16.0需要大修或中修的維修項目由維修人員根據設備維修情況填寫公共設施（設備）大、中修工作記錄表。17.0包維修、保養項目如電梯、消防系統、智能化系統等項目的維修、保養由分承包方維修人員負責。分包維修方每次的維修、保養工作必須先到服務中心辦理手續后方可進行。18.0分包維修項目的檢查包括但不限于以下內容：設備的性能、設備運行狀況、故障部位、故障原因等。維修中修理的部位、更換的零部件，修理后的運行效果由分包方作好記錄并由管理簽字認可。19.0分包方保養項目的檢查按雙方簽定的協議進行，由分包方作好有關的保養記錄并由服務中心簽字認可。20.0設備保養方式：定期保養和不定期保養。2111、.1定期保養按照年度保養計劃進行保養。21.1.1年度保養計劃：每年12月上旬，由設備管理員、工程維修主管根據服務中心設備的種類、數量，依據公司設備保養周期的標準，制訂明年服務中心的設備年度保養計劃，一式二份，經服務中心經理審核報公司領導簽署后，一份轉綜合管理部備案。21.2不定期保養：結合設備保養、檢查或設備故障修理，對設備進行的保養。23.0為了保證設備月度保養工作順利進行，設備管理員、工程維修主管應做好設備保養材料、保養人員的準備和安排工作。24.0設備保養工作以盡可能不影響業戶為準，凡必須停水、停電、停電梯、停空調的保養，應安排在使用低峰時段，并預先做好告示。25.0在設備保養工作前，12、設備管理員、工程維修主管應根據設備情況對保養人員進行安全教育，并做好相關的安全措施。對電氣設備保養，要有防止突然來電的可能。26.0設備保養人員應嚴格按照公司制訂的設備保養內容的要求，對設備進行保養，并準確填寫在養護維修記錄上。27.0保養過程，發現設備損壞，設備保養人員應及時向上級報告，設備管理員、工程維修主管應迅速采取調換或緊急采購調換措施。28.0對于停水、停電、停電梯、停空調超時間的保養，應及時對業戶作解釋，取得諒解。29.0對設備的正常維修保養，要視業戶的經營特點和規律進行，一般安排在夜晚或休息日，以不影響業戶正常生活、工作為前提。30.0保養內容是：清潔、潤滑、緊固、調整、防腐，更13、換易損件；31.0智能化系統的保養31.1閉路電視監控系統的保養31.1.1圖像要清晰31.1.2云臺控制盤要靈敏。31.1.3各監控攝像頭的架桿要牢固。31.2周界報警系統的保養31.2.1各紅外對射探測器整潔完好。31.2.2支架完好無銹蝕、牢固可靠。31.3門禁系統的保養31.3.1各門口、圍墻機整潔完好無損。31.3.2電子門鎖與玻璃門夾位置要對齊，要能及時可靠的鎖門。31.4可視對講系統31.12口機、圍墻機整潔完好無損。31.7.2門口機、圍墻機能否與室內機、控制中心通話。31.5電子公告系統31.5.1屏顯有無亮點、暗點、跳點。31.5.2外框牢固無銹蝕。31.5.3發送接收要正14、常。31.6道閘系統31.6.1外觀整潔無銹蝕無破損。31.6.2道閘起降靈活。31.7背景音樂系統31.7.1各點音箱有無破損。31.7.2主機要正常。31.8監控中心各系統主機、電源31.8.1各系統運行情況。31.8.2衛生、照明、門窗要完好。31.8.3各種軟件能正常操作，確保主機無病毒。32.0水泵房的保養32.1水泵運轉正常、無異聲。各種儀表指示穩定正常。32.2水箱結構完好、表面和支架不銹蝕。33.0保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明。34.0消防泵房34.1各種儀表指示穩定正常。34.2機房清潔衛生，良好的通風、照明，地面排水通暢。35.0電梯機房的保養35.1做好降溫、通風、15、防雨工作，協助電梯廠家做好運行服務。35.2門窗、配電箱、空調、照明、滅火器、衛生等正常完好。35.3發現不正常現象及時匯報領導和通知電梯維保人員。36.0風機房的保養36.1開關面板、風機、控制柜要完好。36.2門窗、照明、衛生情況要完好。37.0公共區域的保養37.1景觀噴泉、路燈、草坪燈、射燈要完好。37.2雨水井蓋、污水井蓋、陰井蓋子要完好。37.3標識、門窗、信報箱、游樂健身設施設備要完好。37.4別墅地下車庫的各種設施設備要完好。37.5消防栓、水泵結合器要完好。38.0地下車庫的保養38.1各種儀表指示穩定正常。38.2閥門、管道無漏水銹蝕。38.3良好的通風、照明，排水暢通。38.4各種指示標識有無損壞、缺少。38.5防火卷簾門、排污泵要能正常使用。39.0樓頂平臺的保養39.1各類門窗、欄桿玻璃、地面、落水口、標識、各種照明、消防栓等各種設施設備正好完好。39.2安全標識、樓層標識、各種照明、消防栓等各種設施設備正常完好。40.0設備管理員、工程維修主管應對保養過程進行質量監控。保養完畢，及時驗收，凡是不合格，必須整改，直到合格為止。