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1、緒 論 近年來，中國經濟蓬勃發展，2003年我國GDP已達到14099億美元，人均產值 迅猛增長。天津作為中國四大直轄市之一，北方最大的沿海城市，去年全年實現全 市生產總值2386.94億元，人均產值增加到25874元，人民群眾的消費行為隨著收入 水平的提升開始有了改變，由原先對商品價格的重視轉變成為對于服務態度、購物 環境等整體消費質量的要求。 一、研究背景 購物中心(Shopping Center)，最先出現在美國，其時間最早可以追溯到1907年， 第二次世界大戰后在美國得到充分發展，20世紀60年代中后期才盛行于歐美發達國 家。20世紀90年代末期，廣州天河城、大連勝利中心、上海友誼南方2、商城、港匯中 心、北京新世界及東方中心先后建成。購物中心的開發建設確實是國內商業房地產 和零售業結合的一大突破，也進而改變了廣大市民的生活形態和方式。 現在，中國各大城市正在興起購物中心開發建設的浪潮，天津的購物中心項目 也如雨后春筍般茁壯成長起來了。2003年年底，號稱天津市最大的購物中心-萬達 商業中心正式開業，從而揭開了購物中心蓬勃發展的序幕。但天津的購物中心營運 模式總的來說還是秉承了中國購物中心的普遍特點，因此，在這里對中國購物中心 和天津購物中心營運模式一一做剖析。 二、研究動機 中國的購物中心發展歷史尚不足十年，天津購物中心的發展史更不足五年，雖 然當前購物中心開發業者相繼邀請國3、內外專家協助規劃、設計、招商，但營運管理 部分通常仍是自行摸索；國內的學者專家也紛紛致力于開發階段的定位、決策、競 1 爭優勢、風險規避的探討，但對于營運管理部分則甚少涉獵。 在國外，購物中心的營運經過數十年的調整、改進，整體環境已日臻成熟，營 運模式也已定型。美國的購物中心總數已達45,025家，但18,000平米以上的也只有 將近6,000 家。1而天津的開發列車一開始啟動，業者就爭相開發所謂的大型購物中 心，在產業知識、專業人才都不足的情況下，難免就會依循舊有的商業運作模式來 面對新的產業架構，再在錯誤中學習、調整。例如：前一階段炒作的很火的萬達商 業中心，僅開業半年就面臨著承租戶紛紛退租的窘境。 這些問題的探討和厘清或許對即將投入市場的購物中心業者對自我的成本結 構和市場競爭力有一更正確的評估。 三、研究目的 在天津幾大購物中心即將陸續開業營運之際，本研究希望透過對購物中心租金 與