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1、Page 1 謹(jǐn)呈 國峰置業(yè) 昆山花橋綜合項(xiàng)目定位昆山花橋綜合項(xiàng)目定位昆山花橋綜合項(xiàng)目定位昆山花橋綜合項(xiàng)目定位報(bào)告報(bào)告報(bào)告報(bào)告 2008年6月 Page 2 整體布局因素整體布局因素整體布局因素整體布局因素 Page 3 物業(yè)市場總結(jié)回顧物業(yè)市場總結(jié)回顧物業(yè)市場總結(jié)回顧物業(yè)市場總結(jié)回顧 寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓 (含公寓辦公含公寓辦公含公寓辦公含公寓辦公) 高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店 公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店 商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè) 適中 低 高 高 對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目品質(zhì)提升度對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目品質(zhì)提升度對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目品質(zhì)提升度對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目品質(zhì)提升度區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展2、區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型 區(qū)域目前暫無公寓式酒店供應(yīng)。 臨近的昆山市三星以上的公寓 式酒店銷售市場供需兩旺 區(qū)域高星級(jí)酒店少，僅有的2家 預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)的四星級(jí)酒店均 定位于商務(wù) 花橋辦公市場處于起步階段， 現(xiàn)有供應(yīng)少，市場表現(xiàn)一般， 租金和售價(jià)基本接近周邊的昆 山市區(qū)和安亭 隨著花橋區(qū)域的知名度上升,將成為投資 購買市場活躍的熱點(diǎn)；隨著商務(wù)人口的 導(dǎo)入，租賃需求旺盛 2014-2016年區(qū)域商務(wù)氛圍漸濃，對(duì)高 星級(jí)酒店需求保持旺盛 花橋辦公短期辦公需求不大，競爭較激 烈；隨著市場逐步成熟，需求將會(huì)不斷 放大，供需逐步平衡 現(xiàn)有的商業(yè)售價(jià)較3、高，而實(shí)際租 賃需求嚴(yán)重不足，市場需要相當(dāng) 長的時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng) 核心區(qū)商業(yè)的需供比在2014年前小于1， 前期開發(fā)大中型體量的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大 商住類公寓商住類公寓商住類公寓商住類公寓 花橋現(xiàn)有的大戶型公寓毛胚房供 應(yīng)較少，售價(jià)約在6000元/平方 米，但銷售市場表現(xiàn)較好，而實(shí) 際入住率不高 核心區(qū)周邊的大戶型公寓樓開發(fā)較 少，通常不超過項(xiàng)目總體量的15%。 大量開發(fā)大戶型的市場風(fēng)險(xiǎn)較大 適中 Page 4 物業(yè)開發(fā)適宜性總結(jié)回顧物業(yè)開發(fā)適宜性總結(jié)回顧物業(yè)開發(fā)適宜性總結(jié)回顧物業(yè)開發(fā)適宜性總結(jié)回顧 寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓 (含公寓辦公含公寓辦公含公寓辦公含公寓辦公) 高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店 公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店 大型商業(yè)大型商業(yè)大型商業(yè)大型商業(yè) 2014201420142014- - - -2016201620162016年年年年20112011201120